自从2020年疫情以来，以及国家发布三条红线政策的严控下，不少房企暴雷。

各大房企暴雷后，我们会惊奇的发现往年销售额动辄数百亿或者上几千亿、财务报表中账面库存现金数几十上百亿的房地产企业，连三两个亿的债务都无法归还。

在房地产企业稍微呆时间长久一些的从业者就会知道，里面肯定是涉及到了房企在多方面的数据造假。

一、销售回款数据分析

先从房地产企业的资金源头销售回款数据来看，进一步深入挖掘财务相关数据。

销售回款数据的分析，站在房地产企业本体的角度来看，我们可以细分为内外两部分：

外部影响因素就是房地产为了冲自身品牌效应，在第三方业界权威机构发布的排名榜进行买排名榜使得自身排名靠前，以第三方中介服务费的由头，动辄缴纳几百万甚至好几千万的资金，进而使得房企本体在相关机构发布的排行榜达到想达到的名次，细心点就会发现同一房企在不同的机构发布的排行榜名次居然会有出入，这就很明显的能看出内部原因就是缴纳服务费的金额不一致导致的。

从2016年至今爆出资金问题的相关房企，买榜者几乎全在行列之中，非常典型的比如如华夏幸福、蓝光、泰禾等。福建系和浙江系两大排榜靠前集中区尤为凸显买榜效应。

内部影响因素也可细分为两类，第一类是权益后金额和权益前金额的差异，权益前金额水分大，对比分析价值不高。

拿恒大来举个例子，比如一个项目恒大占股15%，蓝光占股85%，共销售10亿。权益后金额来算，恒大就是1.5亿元销售额，蓝光8.5亿元销售额；权益前销售额来算，恒大和蓝光就都是10亿元销售额。

第二类是各大房企对销售额确认的口径几乎不一致。地产同步发展时期的时候往往是以签约的金额为准，当各大房企都在冲规模冲品牌的行情之下较多房开企业又改用认购金额为准。

采用签约额作为销售额的认定显然会更有对比分析的价值，而采用认购金额作为销售额明显的能感受到中间的水分。现行的行情之下很多房企都向恒大、碧桂园等房企学，下5千元-1万元的定金甚至2千元定金，就可以认购一套几十万上百万的房源，这样的操作之下，就会有一部分客户认购了房源，而因客户自身原因造成无法签约的情况。

除此之外，支付少量的定金完成认购就作为销售额完成确认的这种模式，就会有很多房企存在在下一年度初冲销售额的骚操作：

很多高周转的房企一套房源1万元-10万元的定金，就可以直接报出完成1百万-1千万的销售额业绩。以此类推，一百万元即可完成1亿元销售额的上报。这类骚操作在近几年地产冲榜报数据以及房企冲业绩时，已经用的炉火纯青了。

特别是很多区域公司为了完成销售额业绩指标，每个区域或者每个营销负责人都会有固定的渠道公司包销资源、亦或把供应商和分包单位的材料、工程应付款项直接转换成为未售房源的定金，通过这些操作在年底的一两个月内完成销售额业绩，并在认购协议上约定一个更名的时限，工抵房、员工内购房已经使得各大地产商在类操作上屡试不爽了。

当然，也有一部分合作方式相对不一样，如约定来年1月份后房源可退，定金返还（一般事后会给一些特别优惠的可更名房源给协助方，当作报酬）。这种就是纯粹帮忙冲业绩，其实本质上也大同小异了。

二、财务数据分析

可能大家对财务不是那么了解的会有相关疑问，财务报表上披露的数据如何造假，是不是不太可行？

财务报表数据造假这一块，其实操作的方法可能会更加多一点，只是可能大家不是那么了解而已！

首先，财务报表这部分数据几乎各大房企都会进行粉饰的，简单的就拿账面现金来说，有个专业名词叫过桥资金，每一年的年尾，非常多的房地产企业需求量极大，尽管资金方的收费很高，丝毫不影响房地产企业对这部分资金的需求。

每年外部审计查资产负债表账面现金约之前，各个公司就会找到资方投入的过桥资金打入，在外部审计后，资金就会转出。但是这部分资金的利息很多时候能达到年化24%-36%，想想这是非常恐怖的。

从现金流量表上看财务数据，可以将现金流量表分为三部分，不少在资本市场上上市的房地产企业会使用虚构收入的方式增高经营性的现金流入，然后再使用投资的名义将虚增加的这部分现金流消化掉，这么操作下来现金流量表上的账面现金流数据给外部机构看到的时候就会觉得这家公司的现金流获取能力比较强，但在从事这块相关工作的财务人员眼里，这块本质上就是做了一个数字游戏。

决定一个企业是否能活下去的就是现金流，现金流就好比人身上的血液，流不动了就会死，而企业利润为负数并不会影响企业存活，只是影响当年的股东权益而已，但是没有现金只有死路一条。

而我国企业都是在权责发生制下，获取利润和现金不是同一个概念，而且利润可以通过手段进行作假，虚报，瞒报。

从上面描述的过程相信大家也能了解到，企业的现金流量表数据也一样是可以造假的，但是企业在经营过程中的实际现金流是无法造假的，隐瞒的债权债务关系也是迟早会爆发出来，所以就很好的解释了在国家强有力的调控下以及疫情影响导致很多房企在销售回款急剧下滑的过程中直接暴雷，明明账上账面资金余额有几十上百亿，却还不上三两亿的债务。

三、房地产财务数据造假术分析

既然有房地产财务数据造假术，那必然有造假术甄别的方法，个人见解如下几点：

第一点：从上市公司公告或者外部审计机构出具的财务报表没有被审计出具“标准无保留意见”，那基本上表示该公司风险系数很高了；或者上市公司信息披露方面被证监会谴责；或者企业正在接受政府监管部门的调查或者下发了相关整改通知以及处罚文书；

第二点：是否出现高管、金融机构大量减持套现；比如近期阳光城的执行董事长朱荣斌、泰康系套现，企业高管频繁离职，尤其是财务总监的频繁离职；高比例股权质押；突然更换会计师事务所（事务所配合财务作假），尤其是被出具非标准审计报告后更换；

第三点：主要供货商可疑或者不正规（可能存在关联方转移相关利益）；供货商收到的商票无法兑现（资金出现问题），财务报表突然延期；企业大买无形资产（可能涉嫌资产转移）；在建工程迟迟未转为固定资产（可能出现项目停工）；其他应收款、其他应付款数额很大（存在资金抽逃）；一次性大额“洗大澡”式计提减值准备；

第四点：眼花缭乱的资本运作（极大可能存在虚假粉饰财务数据），特别是跨行业并购；隐瞒关联交易或严重依赖关联交易或大量复杂的关联交易（资金问题）；大客户退货或者无故消失；

第五点：毛利率经常波动，有时远超同行均值；销售费用和管理费用出现大幅波动（一般表现为房企资金紧张）；异常的营业外收入大增；高比例选择资本化处理，并且由此形成的资产数额巨大（虚增企业资产粉饰财务报表）；

第六点：巨额商誉；将巨额的差异，解释为会计差错；经营现金流差，利润与现金流长期不匹配等等。

经过上述分析，是否感觉有些操作比较熟悉？是的、恒大！

上市房企财务造假绝大多数是以虚增利润为目标，则必然会导致企业资产的虚增，所以资产质量的分析是判断财务造假的关键因素，这块还需要进一步尽调企业相关资产质量是否优质。

由于各大房企暴雷，未来收并购应成为主流市场，然而被并购企业基本都存在上述相关财务问题，所以可以想象收并购领域将是财务造假的重灾区，对我们各大房企的财务人员做相关财务尽调也是存在巨大的挑战！