文 / 子木

去年11月份，我对北京楼市预测，在《2022北京预测》一文中写到一段话：

按照现在的购买力，明年开年只要银行放开贷款，楼市会有一定的反弹，出现的“小阳春”，虽然不如今年的火爆，但至少还会有一定的“量价齐升”。

时隔半年，我们再来看数据：

北京市住建委最新数据显示, 北京二手房市场2022年一季度成交约37220套，其中3月份二手房网签17085套，环比激增106.8%，虽同比仍下降超过20%，但与2019年同期比有所上涨。中原地产数据显示，3月北京新建商品住宅（含普通住宅 别墅）成交3657套，环比上升97%，同比下降30%。

当然写这些，并不是标榜子木对楼市有多么精准的预测能力，而是告诉大家：

时间是楼市最好的验证，看待楼市，一定要追“本”溯源。

比如2021年下半年北京楼市很冷，但这种冷，是由银行限制贷款导致的，本质上是调控手段。

银行是市场机构，需要盈利，结果年后，北京各大银行纷纷放开限制，首套房贷利率下调至5.15%，放款时间甚至缩短至3天内。

又比如去年10月份，楼市冰冷，但2000万豪宅被疯抢，海淀融创学府壹号院，首日开盘卖了100多亿，国际社区、北清云际等刚需盘清盘效率也很高。

我从这里面又看到了北京扎实的购买力。

而这种购买力，很容易在宽松的货币政策下，助推楼市反弹。

总体来说，北京从2017年之后就变成了一个由刚需购买力推动，且完全理性的市场，只要政策回归正常，房价就会实现稳步向上的势头。

站在这个基础上，我们再从本质出发，分析3月的北京，就会有新的发现。

1

我们先从二手房盘点。

3月北京，二手房市场火热，我去几家二手房门店暗访，中介们都很忙，带看的客户络绎不绝，基本都约满了。

海淀某小区中介跟我说，去年年底，一个月卖不了2套房，而现在，一天可能就出3套。

这段时间，中介最愁的不是客户，而是房源。

一方面是大家都在抢好房源，另一方面，市场回暖，业主捂着不卖，想等房价涨起来再出。

所以这段时间，买家最难受的是，遇到“谎卖”。

一个读者跟我说，已经谈了好几轮了，本来商量的好好的，结果下定金的时候，人家说不卖了，必须涨价10万再谈。

买家和业主大吵一架，分道扬镳。

二手房市场就是这样，没有规则，大家都被利益裹挟着，买卖全靠人品。

3月，成交热度排行分为三个阶梯。

热度最高的是德胜门、金融街、北京万柳。

发现没，学区房兜兜转转又回来了。

去年我们对学区房重点打击了一次，又是搞多校划片，又是做教育均衡，大家都以为学区房要彻底说再见，然而事实上，顶部学区房价格下跌，腰部学区房稳步向前。

北京，作为全国有钱人最多的集中地，对优质教育资源的追求无以复加，学区房是长盛不衰的产物。

其次是改善次新房。

北京近几年市场的主要推手，并不是纯刚需，而是纯刚改，就是以房换房的改善族。

这些人一般都是以小换大，以外换里。所以这段时间，双井、朝青、大望路、望京的小改善地段，和奥林匹克公园、望京、太阳宫、朝阳公园的大改善地段，房子出货速度非常快。

最后一类是产业商圈以及外溢地段。

比如海淀，卖得最好的是中关村和西北旺，以及北面的昌平区，西城区金融街外溢到石景山和丰台，国贸外溢到东坝、百子湾等地。

我把这些地段挨个排序出来，其实也在告诉大家，理性市场下，成交最热门的就是最具投资潜力的，这些都是买房人用脚投票的结果。

2

相对于二手房的热度，新房市场虽然也在回暖，但分化巨大，一些盘特别热，另外一些盘打折都卖不出去。

最出名的就是永定府项目，9000多户家庭通过资料审核，抢买391套房源，均价8.9万元/平方米，开盘当天全部售罄，中签率4%。

抢买逻辑很简单，“二环新盘”，卖一套少一套。从千万门槛万人摇能看出，北京的购买力有多夸张。

除了永定府，华润置地开发的橡树湾，首次开盘，认购金接近20个亿。

上个星期，北京海淀天恒学院公布数据，6小时143套房全部售罄，知道当初申购抢房的人数有多少吗？

2万人……

峯范北京，首次开盘所有房源首开即磬，售楼处现场24小时不打烊，依然座无虚席。

海淀明星盘，滙德里，开盘当天，认购金就收了50个亿，840套房基本都被选完了，好的户型基本上按秒计时抢购。

再往前推，汇德里开盘销售50亿元；中建学府印悦首次开盘热销228套；龙湖京能熙上首次开盘实现8亿元认购额。

这些盘卖得好，要么地段好，要么品牌硬，或者有概念。

一位北京的读者跟我说，现在买新房，特别害怕烂尾或者维权，尤其去年大中小开发商死了一大批，自己老家买的房子都停工了，现在北京买新房，第一参考就是开发商的背景。

这倒是实话，买期房，虽然有价格优势，但主要在于不确定性风险。

不过现在来看，能把房子盖好的开发商已经很少了。拿中海来说，长期稳居北京市场的霸主地位，但粉丝反应，房子小毛病不少，而且经常遇到严重货不对板的盘。

就在刚刚，中海旗下的楼盘北京中海首钢·天玺项目就遭到了业主的投诉。

千万级改善产品，宣传的铝板换成了廉价的天工石，外立面做工粗糙，层次不齐，室内电梯装修简陋……

作为央企，中海给了消费者稳交房的保障，但在兑现承诺层面，还有很长的路要走。

目前来看，北京市场3月只是起步阶段，主要表现在成交量层面，4-5月份继续向上突破，会实现“量价齐涨”。

二手房价格先行，买到好房会越来越难，业主价格不好谈，这时候新房市场也要同步关注。

接下来，盘点一下即将入市的新盘，值不值得买。

3

首先是硅谷one。

名字很有码农气质，但在北京能称作为“硅谷”的，可能只有海淀中关村，或者北面的西北旺。

硅谷one位置在昌平区北七家，明显是一种营销手段。

位置比较偏，且距离地铁较远，周边没什么配套，比较荒凉，最大的商业就是奥北便民生活广场。

交通不便，基础配套欠缺，预计接下来开盘热销的可能性很低，而1150套的体量，也决定这个产品只能是刚需上车盘。

不过好在价格低，总价389万/套起步，对未来在生命科学院、永丰上班的打工族有一定的吸引力。

接下来是金隅昆泰云筑。

户型做的一般，112-150㎡户型，两梯两户，奔着改善品质走的，产品整体来说中上等。

主要问题是位置太尴尬，位于东南四环外十八里店乡朝阳港南一路，朝阳和亦庄的交界处，在行内，这叫两不挨，“灯下黑”。

在北京，东南西北4-5环间，就属东南方向最落后，配套长期落后，要商业没商业，要教育没教育，要产业没产业。

金隅昆泰云筑售价在7.5万/平米，总价840万起，说实话并不低，在这里买改善，还不如在朝青买二手房。

所以，开盘后，预计也是一个比较难出手的盘。

然后是金地和保利合作开发的和锦华宸·悦境。

位置在顺义新城。

顺义新城虽然比较偏，但近几年的新房成绩还算可以，配套在成长，最主要是在望京上班的刚需一族没得选，只能朝东北走。

95㎡户型图

和锦华宸·悦境户型设计方正，社区环境也不错，整体容积率做到了1.6，非常低，是低密洋房叠拼设计。

但硬伤是离地铁远，且价格不便宜，预计在4万/平米左右。

说实话，在顺义新城上车的北京购房者，基本都是奔着首套过渡的想法，如果价格太高，且配套不够，非常影响未来的流动性，在置换的时候卡壳。

这个盘，想法是好的，做刚需中的改善，但实际上还要经历市场的考验。

最后谈到的一个盘是壹品兴创西红门项目。

这个项目是中建壹品投资跟北京兴创联合开发的，案名会在近期公布。

不过具体信息已经出来一些，项目住宅容积率只有2.1，产品由小洋房和小高层组成，从这两个数据可以看出，项目定位是改善房。

西红门大家都知道，原来是批发市场，居住环境脏乱差，但自从非首都功能疏解政策下发后，这块土地在慢慢地更新。

从橡树湾的销售成绩可以看出，大家对西红门地段的认可度还不错。

而且京南本就缺改善，壹品兴创西红门项目可以说是填补了市场空白。

目前价格出来了，基本在6万 左右，但主要还是看产品底子如何，尤其是户型，在这个地段做改善，配套还不完善的情况下，主要考验的还是产品力。

很多读者问子木，如何买房省钱，现在北京的通道开启了，买房之前加入星球，基本能省1-10万，也当给大家的福利了，不过名额有限。