城市房地产管理法2021年有效吗(城市房地产管理法是强制性规定吗)

现行商品房预售制度，始于1995年。当年1月1日起施行的《城市房地产管理法》建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。商品房预售制度是特定历史时期的产物，在我国房地产市场发展初期，城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了效率，降低了成本，有力推动了房地产市场迅猛发展。

如今，时过境迁，房地产市场已经从供不应求转变为供过于求。国家统计局数据显示，2021年末全国商品房待售面积达到5.1亿平方米，库存规模已保持连续37个月同比正增长。同时，广义库存量也快速飙升，达到37.7亿平方米。按照一套房子100平米计算，未来两年即便不再建新房，市场也会有超过4300万套房子上市销售。在这一背景下，商品房预售制之于房地产市场的积极意义逐渐减退，负面效应愈发凸显。

一者，消费者权益得不到保障。根据《消费者权益保护法》，消费者享有知情权、选择权、财产安全权、公平交易权等一系列合法权益。在商品房预售制度下，消费者购买的是正在建设中的期房，对于未来住房的样式、质量、公摊面积、配套设施等没有清晰准确的判断，仅凭房企的一张图纸、一个沙盘就签了购房协议。由于信息不对称，开发商的虚假宣传很容易误导购房者。购房款一次性转入房企账户，房屋交付却少则一两年，多则三四年，大大加重了购房者的经济负担，有违公平交易原则。

二者，容易引发购房消费风险。商品房预售制度，高周转、高负债模式一直是开发商赖以生存的手段，一些实力不济的中小房地产商也能跑马圈地，投机套利。“只要是有一块地，就可以从银行贷到款，然后就可以画图纸。有了图纸就可以预售，可以收钱。”然而，近年来房地产市场下行压力不断加大，因资金链断裂、建筑商违约等原因导致的楼盘烂尾时有发生。期房比现房更容易带来购房消费风险，影响了购房者的合法利益和银行的贷款安全。