只要接触过小产权房的时候，都听说过“两证一书”和“历史遗留回执”。

好多人对这个“两证一书”和“历史遗留回执”有迷一样的执着，就像以前的“绿本”一样，认为有这两样东西就代表绝对安全。

事实真的如此吗？且我听细说！

什么是【两证一书】？

小产权房所指的“两证一书”指的是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》。

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书

【两证一书】是宝安县（1981年10~1992年12月）撤县建区前，1990年~1993年原深圳特区外村民私人建房的年报建材料。九零年以前用地申报手续暂时未能查到更多资料。

1993年撤销宝安县，设立龙岗区和宝安区，同年7月份颁布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》之后，用地审批权限由以前镇级审批转为区级以上单位审批。

【两证一书】就此退出江湖。

【两证一书】实际上也只是批复文件而已，没有按期兴建或者完工后超标或者逾期不登记，也同等于违建。最出名案例便是“北站最牛钉子户【（2015）深中法行终字第102号】，逾期未建，同行于没有报建。

现实中我们见到【两证一书】的小产权房，95%以上都货不对版的，依然是违建！

什么历史遗留呢？

目前市场上我们见到的历史遗留回执有两种，分别2002年的《历史遗留违法私房申报收件回执》和2009年《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》

一、《历史遗留违法私房申报收件回执》这是2002年”两规“对违法私房处理的申报收件回执。

历史遗留违法私房申报收件回执

”两规“违法私房认定条件为１９９９年３月５日以前违反法律、法规所建的下列私房：

　1、原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；

2、原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房；

3、原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房；

　4、原村民违反一户一栋原则所建的私房；

　5、非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。

”两规“要求所有所有申报者按“两规”处理（即有条件的确权转正）有此回执则证明当时有申报，但未处理，所以依然还是违建。不过至少可以证明：

1、占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线

2、占用农业保护区用地的；

3、占用一级水源保护区用地的；

4、非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。

二、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》这是深人大会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定，简称“三规”。

《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》

“三规”对于违法建筑的定义就简单多了，所有2009年6月2日以前（即“三规”生效时间）建成的全部都算历史遗留违法建筑。

“三规”对于遗留违法私房，只是进行一个普查统计，建立台帐，并无进一步处理。

理论上来说，有此回执的房子，已经列入记录的历史遗留违法建筑记录。多数人就此认为，有此回执便相当于有了确权证明，然并卵！因为至少有50%以上房子是0962之后扩建或者推倒重建，和当初登记的早已大相径庭了。这个回执意义就不大了！

写在最后的话

在受让小产权的时候，能有【两证一书】和【历史遗留回执】那就最好了。没有也不用太过于执着。我们更应该从房子建成年份，用地性质，上层规划，以及实际权利人的追溯上去判断，这个才更意义。

目前来说，只有没有踩线的小产权，基本上不存在强拆，只有有城市更新和征收两种。

城市更新只要在范围内基本上可以选择，产权调换或者货币补偿又或者产权调换 货币补偿

征收的话，违建基本上就只有货币补偿了。

至于纠纷这事件，老实说，与产权无关，与人品有关！