房地产增值税税负率低(房地产增值税税负率低于3%怎么办)

近日，江苏省苏州市国税局稽查局以上级下发的举报函为线索，追踪核查，破获一起房地产企业偷税案。由陈某控制的4户房地产企业接受上游4户建筑企业虚开发票，通过虚增建安成本、少计收入方式偷逃税款。该局针对企业的违法行为，依法对4户房地产企业作出补缴增值税13.34万元，企业所得税1.12亿元，处罚款及滞纳金9900万元，合计2.11亿元的处理决定。

A疑点凸显：利润丰厚税负却偏低

接函后，苏州市国税局稽查局决定对举报企业先期实施基础核查。检查人员分析征管数据了解到，举报材料所反映的4户房企，成立时间基本在2002年～2005年之间，主要从事房产开发、销售业务。经过对线索梳理分析，检查人员发现，4户房地产企业均注册于江苏省昆山市，并且实际控制人皆为陈某。4家企业一个背后老板，企业关联关系紧密，意味着这些企业如果有涉税违法行为，则可能存在一致行动的可能性。

结合昆山国土资源网、苏州市住建局网站等互联网信息和相关部门提供的第三方信息，进一步分析4户企业经营情况后，检查人员发现，4户房企拿到项目开发土地的时间均在2003年～2006年之间，项目销售时间为2011年～2014年之间，按照当年的土地成本和房产销售行情，属拿地成本低而销售价格高状况，按常理应当利润丰厚，税收贡献率也应不低，但分析几户房企税负率时，检查人员发现结果却并非如此。

以A房地产公司为例，该企业在2005年拍得昆山市某商住地块近19万平方米，单价为900元/平方米。而A公司开发项目销售基本在2011年～2012年之间，此时房产销售价格已达到7000元/平方米～8000元/平方米左右。根据苏州市住建局相关数据，2011年～2012年苏州地区房地产企业的建安成本为1500元/平方米～2000元/平方米。综合分析这些数据信息，检查人员认为，A公司正常企业所得税负担率至少应在10%以上。然而，从2006年～2016年10年间，A公司的实际企业所得税负担率仅为7.8%。另外3户房企同期企业所得税负担率也仅为5%～8%之间。此外，检查人员依据4家房企开票数据、项目面积等要素，计算发现这些企业2011年～2012年的建安成本均在3000元/平方米以上，远高于当时的市场平均成本。

企业开发的房产项目价格高企，但税负率偏低，并且建安成本远高于行业平均值，根据这些疑点，检查人员认为，4户房企可能在成本费用核算方面存在问题。

项目建安成本高企，通常与项目建设过程及单位相关。检查人员分析票流发现，上游4户建筑企业与4户涉案房企均有密切的业务往来，并且这8家企业具有均为昆山当地企业，且开业时间相近，尤其是B建筑公司，该企业90%以上业务均与涉案房企相关。此外，检查人员还发现，4户房企的实际控制人陈某还是4户建筑企业中一户企业的主要股东。综合前期4户房企疑点及上游4户建筑企业核查信息，检查人员认为，涉案企业具有上、下游“合作”虚开发票、冲抵成本并以此偷逃税款重大嫌疑。

B突击检查：上下游同步取证

考虑到举报材料反映的企业涉及国地税双方共同征管，且涉案企业疑点所在经营年度在营改增试点之前等情况，苏州市国地税成立了联合专案组，决定对4户房企和上游4户建筑企业立案调查，并在数据信息、案件分析、执法检查等方面加强合作。案情上报后，由于涉案金额较大，企业涉嫌违法情节恶劣，不久，苏州市国税局稽查局接到了国家税务总局下发的督办函。

国地税双方分析案情后，联合制订了行动计划，决定以苏州和昆山两个地区稽查检查人员为主要力量，配备查账软件和数据分析工具，同步对8户企业突击检查，调取企业账簿信息。随后结合第三方信息，对企业2006年～2016年的税收情况实施全面核查，深度分析企业账目信息，从中寻找线索和证据。

办案人员首先对上游B建筑公司实施突击检查。由于准备充分、预案周密，专案组顺利调取了该公司包括合同、结算单、采购凭据等在内的整整12箱纸质涉税资料。调账过程中，检查人员按规定应用执法记录仪全程记录执法取证过程，以确保税企双方权益。

在对A房地产公司进行电子调账时，为避免提取的数据信息缺失、不全，防范涉案企业事先删改或隐藏关键证据，检查人员使用了一款名为“取证魔方”的调账工具，该软件可全面提取涉案企业电脑硬盘数据，并同步还原和提取电脑中被删改、隐藏的历史涉税数据。检查人员现场从A公司财务部门电脑中调取了总计15G包含电子账簿、各类表格文档在内的企业电子资料。

与此同时，其他各路专案组人员也相继完成了其余6户涉案企业涉税资料和账簿的调取工作，并开始着手审阅和分析涉案企业账目数据信息。

经过大量信息数据核查工作，在调取的12箱B建筑公司纸质资料中，检查人员找到了该公司虚开发票并收取手续费的详细信息。10年间，B公司共向4户涉案房地产企业虚开发票20份，涉及金额2.68亿元，共收取手续费2939万元。同时，在对A公司调取的数据资料进行反删除恢复和筛查分析的过程中，检查人员发现了一张被企业删除的excel表格，这份长达10多页的文档中记载了企业未入账收入，以及从上游建筑公司购买发票的资金支付等信息。经过与A房地产公司大量账目数据核对，检查人员确认，这份被删除的excel表格信息中显示，A房地产公司接受虚开的9份发票来自2户涉案建筑企业，其中8份来自B建筑公司，涉及金额1亿元。此外，表格上还记载了A房地产公司有1600万元收入并未入账。

C尘埃落定：4企业补缴亿元税款

不久，办案人员得到许某回国消息。专案组随即对许某实施询问。面对办案人员出示的各项证据，许某最终承认B建筑公司在承揽部分建筑工程时，作为条件，曾应4户房地产企业要求虚开了20份建筑发票，涉及金额2.68亿元。按双方约定，许某向受票房地产企业收取开票金额8%的手续费。

随后，专案组约谈了4户房地产公司的实际控制人陈某。面对证据，陈某承认了其控制的4户企业接受上游企业虚开发票的违法事实，向办案人员表示愿积极配合调查，并主动向专案组提供了4户房地产企业的银行资金信息等资料。

结合陈某提供的银行信息和其他几户房企的调账资料，检查人员调查发现，为伪造资金流，4户房企与上游4户建筑企业的银行账户，在2006年～2016年共进行过上百笔资金回流，涉及金额达2.7亿元，涉及相关人员银行卡有数十张之多。陈某控制的4户房地产企业在10年间，通过伪造资金流、虚构业务，共接收4家上游建筑企业虚开发票23份，涉及金额2.75亿元，此外4户房地产企业还从绿化、门窗、石材等相关行业企业，取得42份虚开发票，涉及金额5300万元。

经查，陈某控制的4户房地产企业共接受上游建筑企业及其他企业虚开发票65份，涉及金额3.28亿元，多结转销售成本2.62亿元。同时，通过少计房屋租金和车库销售收入的方式隐匿收入7186万元。针对企业的违法行为，苏州市国税局稽查局依法作出补缴增值税13.34万元、企业所得税1.12亿元、加收滞纳金并处罚款共9900万元的处理决定。