新收入准则对万科地产的影响(2020新收入准则对房地产企业具体影响点)

原创： 工商二部 联合评级

一、新会计准则的变更

1．准则内容的变化

2017年7月5日，财政部修订发布了《企业会计准则第14号——收入》，自我国2006年发布收入准则和建造合同准则至今已逾十载，财政部首次对收入相关准则进行了全面修订，主要是为了与2014年5月发布的《国际财务报告准则第15号——客户合同收入》保持趋同。该准则规范收入确认、计量以及对相关信息的披露。本次准则修订的主要内容有：

（一）统一收入确认模型，解决目前收入确认时点的问题。

新收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型，要求采用统一的收入确认方法，规范所有与客户之间的合同产生的收入，更好的解决了“在某一时段内”还是“在某一时点”确认收入的问题。

（二）收入确认时点的判断标准由风险报酬转移变成控制权转移。

现行收入准则要求区分销售商品收入和提供劳务收入，并且强调在将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方时确认销售商品收入。新收入准则打破商品和劳务的界限，要求客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入，此举更加科学合理地反映企业的收入确认过程。

（三）解决了包含多重交易安排合同的收入确认问题。

新收入准则对包含多重交易安排的合同的会计处理提供了更明确的指引，要求企业在合同开始日对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，按照各单项履约义务所承诺商品（或服务）的单独售价的相对比例将交易价格分摊至各单项履约义务，进而在履行各单项履约义务时确认相应的收入。

（四）对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了能更好的指导实务操作的规定。

新会计准则对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定。例如，区分总额和净额确认收入、附有质量保证条款的销售、附有客户额外购买选择权的销售、向客户授予知识产权许可、售后回购、无需退还的初始费等，这些规定在事务操作中更实用，满足企业收入核算的实际需要，从而提高会计信息的可比性与可靠性。

新会计准则的核心原则是基于公司与客户之间订立的合同，确认收入的方式以商品或服务控制权的转移来决定，而公司确认收入的金额应当反映由该等转移而预计获得的报酬。在旧准则下，公司将完成的商品交往客户手上，才算是完成履行合同的义务，并将相关收入收账；在新准则下，公司可根据不同履约义务对客户合同作出细分，并按照履约义务进度分阶段入账，即公司每履行一项义务，便可提早将相关收入入账。

2．新准则实施时间

新收入准则根据不同情况有不同实施时间，具体如下：

（一）国际财务报告准则第15号将于2018年1月1日开始施行，并允许主体提前采用。因此，所有在香港上市或在采用国际财务报告准则的境外市场发行权益证券或债券的境内公司，都须自2018年1月1日起执行该准则。

（二）在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业，自2018年1月1日起执行新收入准则，这一要求与国际财务报告准则第15号的生效日期保持一致，以避免该类上市公司境内外报表出现差异。

（三）其他在境内上市的企业，要求自2020年1月1日起执行新收入准则，为这些企业预留两年的准备时间，以总结借鉴境外上市公司执行新收入准则的经验，确保所有上市公司高质量地执行新准则。

（四）执行企业会计准则的非上市企业，要求自2021年1月1日起执行新收入准则，为这些企业预留近三年的准备时间，以确保准则在该类企业得到平稳有效实施。

（五）对于条件具备、有意愿和有能力提前执行新收入准则的企业，允许其提前执行本准则。

二、新会计准则对国内房地产企业的影响

新会计准则改变了合同收入的确认方式，对所有行业都有或多或少的影响，但对于电信、工程或房地产等涉及长期合同的行业影响更大。从房地产行业来看，确认合同收入的时间点将发生重大变化。

1．对利润表的影响

会计准则的变更对企业利润表是否有影响，主要取决于房企是否对全款客户在某一时段内确认收入，依赖于企业及会计师事务所对于收入确认条件的判定，不同的判定对企业的收入和利润变化程度影响显著。

国内房地产企业通过预售房屋来实现现金流回笼，即在房屋售予客户后还需一两年后才能竣工交付。在旧准则下，因为楼房还未正式建成，公司无法将完成的商品交到客户手上，客户的预付款不会被计入收入项，而是计入负债中的预收款项，产生了一个实际状况与财务状况上的一个时间差。在新准则下，房地产企业符合条件项目不必等到交楼后才能将客户预付款项入账，而是按工程进度分阶段提早入账，这样便能更合理地反映现实情况。

按照新的收入准则规定：“满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。”

上述三个条件满足其一，即可认定为属于某一时段内履行履约义务，否则认定为某一时点履行履约项目。其中第一种情形是指客户在每项交易处理过程中同时取得和消耗相关的利益，房地产开发业务通常不可能出现这种情况；第二种情形是指在企业履约过程中客户始终能够控制履约活动产生的商品或服务，例如在客户的土地上为其建造房屋建筑物，房地产企业的部分代建业务可能属于这种情况；第三种情形是指建造只有客户能够使用的专项资产或者按照客户的指示定制资产的建造，同时对已完成的部分工作已经收到款项或有权收取款项，例如客户定制产品且已不可撤销地预付全款。其中，具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。

在一时间段内确认收入，应将所有的交易金额在不同的时间段内进行分摊，依据产出法或者投入法确定恰当的履约进度来结转收入。产出法是根据企业已转移给客户的商品对于客户的价值来确认履约进度的，而投入法是根据企业为履行履约义务的投入来确认履约进度。当履约进度不能合理确定，而企业发生成本能够得到补偿时，企业可以根据已发生成本金额来确认收入。若不符合在一时间段内确认收入，应在客户取得已完工物业控制权的某一时点确认收入。

由此可见，新准则对于房地产企业收入的确认，最大的影响在于部分房地产开发项目收入的确认原则由原来的交付物业所有权的某一特定时点改变为某一时段内履行履约义务；执行新准则依旧在某一时点确认收入不会对收入规模造成影响。由于期房销售在预售时已锁定房号，对单一客户而言可认定为具有不可替代用途；若能满足房企收到全款或者期房付款进度与建造进度匹配且已收款项不可返还的条件，可认为期房销售属于某一时段内履行履约义务。目前各大房企实行新准则，在某一时段内确认收入只针对全款客户，因其能够满足在某一时段内确认收入的第三个条件；对于按揭贷款客户，由于不能满足房企在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项这一条件，因此只能采用在某一时点确认收入。

新准则对于房企确认收入有较大的影响，根据摩根士丹利的预测，使用新准则能使房地产商2018年平均收入提升10%~15%。下表收集整理了部分房企采用新准则后对确认收入的影响。

新准则主要对全款客户占比较大的房企影响较大：对于采用按揭贷款的客户，新准则在某一时段内确认收入的方式并不适用于这类客户。因此，在房地产企业的签约销售收入占比中，全款客户占比越大，利润表受到新准则的影响就越大。而高端物业的需求一般属于消费升级，即买房客户的第二或第三套房子，受政策限制难以向银行申请按揭，多为全款支付，因此新会计准则对于布局高端物业和消费升级需求的开发商影响较大。

从上述比例来看，房地产企业的销售收入中全款客户的占比差异较大，从上述分析推断，华润置地、中海地产和雅居乐等全款客户占比较大的房企若采用新准则，其收入规模的增幅会较大；而新准则对于碧桂园、旭辉控股和时代中国控股等全款客户占比较小的房企收入规模增幅的影响较小。

以某地产商为例，其发布的2017年年报，确认利用不同的会计准则，调整了财报中收入和支出等金额。与旧准则下的数据相比，由于实行新准则，该地产商营业收入和净利润分别提升了287.66亿元和79.84亿元，较调整前分别增长14.52%和38.44%。

该地产商发布的2017年年报数据显示，公司2017年房地产销售实现收入2,201.57亿元，其中在某一时点确认的收入为1,593.50亿元；在一时间段内确认的收入为608.07亿元，占比为27.62%。其中在一时间段内确认的收入为执行新准则新增类别。

香港上市的企业应从2018年1月1日开始采用新准则，但联合评级在对港股房企2018年半年报分析时发现，虽然所有港股房企均采用了新准则，但由于对“在一时段内确认收入条件”解读和判定的不同，该项准则对房企收入的影响程度存在较大差异。联合评级在对50家香港上市的房地产企业年报统计和分析后发现，有25家房企明确对全款客户采用在某一时段内确认收入准则，另外25家房企并未采用此种收入确认准则。[2]通过咨询相关企业，企业认为不适用的理由是：在一时段内确认收入的适用性有一个关键点是“合格收款权”，即开发商在与购房客户签订合同并在履行建造义务时，对已提供的服务有合格的收款权利。纵观目前购房客户对房屋交付时有严重瑕疵，客户拒签《收楼确认书》，要求退房并提起诉讼的案件，判决结果基本为客户胜诉。鉴于此，房地产企业虽已提供了劳务但未能对其劳务有合格的收款权，因此不对全款客户在某一时段内确认收入。由于房企对新准则中适用于在一时段内确认收入的条件的解读不一致，致使是否应该对全款客户在某一时段内确认收入产生差异。部分房企认为从历史数据看，客户退房比例很小，全款客户符合在某一时段内确认收入的条件；而另一些房企则认为，从法律角度和诉讼案件的历史判决来看，房企处于劣势地位，全款客户无法满足房企应对履行履约义务有合格收款权这一条件，因此不适用于某一时段内确认收入。

2．对资产负债表的影响

采用新准则，资产负债表中新增一些科目，主要体现在合同资产和合同负债；一般情况下，采用新准则对房企的资产负债率会有小幅的改善，但改善幅度有限；但也会出现资产负债率增加的情况。

新准则对资产负债表也有一定的影响。例如在旧准则下被列为负债的预收款项，除提前确认收入部分外，剩余大部分以“合同负债”的形式继续列于负债表中。此外，资产表新增合同资产科目以及留存收益的增长，也会对个别科目以及相关的指标产生影响，但这种影响应视不同的企业而定。

资产表中新增合同资产科目，是指企业已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素，包括未开账单收入、应收保证金、应收客户合同工程款项以及预计可收回的印花税和销售佣金等。例如在出售物业或提供劳务过程中，提供服务但未开票，按照“成本比例法”确认的收入超过向客户发出开票金额的部分，计入合同资产；销售佣金和印花税，在预计可收回时也可计入合同资产。负债表中新增合同负债科目，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务，即企业在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或企业已经取得了无条件收取合同对价的权利。房地产销售中，部分预收款项已调整并提前确认收入，剩余大部分已重分类至合同负债科目。所有者权益表中，由于企业部分项目提前确认收入，因此相较于会计准则调整前，留存收益会有一定程度的增长。

联合评级整理了部分港股房企采用新准则对于资产负债率的影响，从下表中可以看出，采用新准则后对各房企的资产负债率没有显著的影响，大部分房企使用新准则后资产负债率会有小幅的改善，还有一些企业的指标数值会小幅增加。

以某地产商2017年年报为例，资产负债表中主要的变动包括：（1）公司新增合同资产157.38亿元，主要为公司提供房产销售和建筑服务未开票时，按成本比例法确认的收入超出已向客户发出的开票金额的部分以及公司预计可收回的合同成本等；（2）公司预收客户账款由3,880.20亿元减至0，主要系新准则下部分重分类为合同负债，部分调整确认收入所致；（3）公司新增合同负债3,467.47亿元，主要系预收款项重分类所致；（4）公司留存收益增加94.11亿元，主要系公司部分项目提前确认收入所致。公司2017年资产负债率采用新准则后由90.16%调整至88.89%，下降1.27个百分点，下降幅度较小。

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[1]全款客户占比数据为2016年统计口径。

[2]采用新准则对全款客户采用某一时段内确认收入的房企包括碧桂园、融创中国、龙湖集团、富力地产和绿城中国等；未对全款客户采用某一时段内确认收入的房企包括：中国恒大、万科、华润置地、旭辉控股和合景泰富等。

三、新会计准则对信用评级机构的影响

通过对新准则对财务科目以及相关指标影响的分析，结合港股房企运用新准则的实际情况来看，联合评级不能通过新准则的实行，从而改变以往对房企普遍的评判标准，主要原因在于对全款客户在某一时段内确认收入的房企比例较低以及在某一时段内确认收入对于每个房企的影响程度差异很大。