回迁房增值税纳税义务发生时间(转让房产增值税纳税义务发生时间)

最近有小伙伴问房地产企业的拆迁还房要怎么进行税务处理，所以今天就为大家总结了一下它的税务处理大全，并且结合案例进行分析，让大家理解的更透彻！

（1）增值税的处理

a.纳税义务发生时间

《营改增试点实施办法》财税2016 36号附件一第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天（孰早原则） ；先开具发票的，为开具发票的当天（发票控税的体现） 。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的（视同销售），其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，增值税的纳税义务发生时间为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

b.计税依据《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。

原营业税计税金额的规定是考虑了拆迁用房的特殊性，给予的税法优惠，营改增后并无沿用该政策。

拆迁用房的应税销售额确定：《营改增试点实施办法》财税2016 36号文附件1第四十四条规定，按照下列顺序确定销售额：

(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1 成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

（2）企业所得税的处理

《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：

①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

③按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（3）土地增值税的处理

国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。

其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

案例分析

某房地产开发公司2015年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2016年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米（含税金额）。请进行有关的财税处理分析

会计核算：

借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费 3500000

贷：应付账款—拆迁补偿费 3500000

借：应付账款—拆迁补偿费 3500000

贷：主营业务收入 3333333

应交税费—简易计税 166667 （假定采用简易计税方法）

税务处理：

①增值税处理

按同类商品房市场价格确定销售额，应缴纳销售不动产的增值税166667元（1000×3500/（1 5%）*5%）。

②企业所得税的处理

房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还迁的商品房视同销售确认收入，同时确认房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。在企业所得税纳税申报时，应确认视同销售所得1133333元〔（3500/（1 5%）－2200）×1000〕。

③土地增值税的处理

房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费3500000元， 土地增值税预征的计税收入为3400000元（1000*3500-1000*3500/(1 5%)*3%），假定土地增值税预征率为2%，则应按规定预缴土地增值税68000元（3400000元*2%）