在房地产交易和合作开发的实践中，为了尽量降低交易风险，经常涉及到银行账户以及印鉴、证照等重要文件的共管。
共管是对项目多方面的监管和各方权限的平衡，并逐渐成为合作各方一种理性、客观、中立的合作机制。
因为共管，各方都得到了己方的权限，也实现了对合作方的制衡。
本文就以房地产项目交易中的共管作为切入点，向大家分享如何通过共管降低投资风险。
共管的含义
所谓共管，即由不同交易主体对各方一致确定的账户、物品等事项，按照约定的方式进行共同管理。实践中，一般共管主要包括以下内容：
1.银行账户：包括银行账户的U盾、相关的账户密码等；
2.印鉴：包括公章、合同专用章、财务专用章、法定代表人名章、发票专用章、项目专用章、销售专用章等；
3.证照：包括营业执照、贷款卡、开户许可证、房地产开发资质证书、土地证、不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售证等；
4.重要文件，例如：
(1)发票、凭证、未使用的支票等财务资料；
(2)与第三方签署的重要合作协议、融资协议、搬迁补偿协议等；
(3)报批报建涉及的各种资料；
(4)营销涉及的各种资料（例如购房合同、认购协议等）；
(5)其他重要文件资料。
交易过程中的共管
与合作开发中的共管
实践中，一般共管可以分为交易过程中的共管以及合作开发中的共管两种情形，具体分析如下：
银行账户的共管
根据我们的项目经验，针对银行账户的共管，应当注意以下要点：
（一）确定以何种方式共管
1.银行实质参与 资金托管/监管协议
该种模式下，各方交易主体将与银行签署正式的资金托管/监管协议，并在协议中约定具体的款项划付节点，在达到资金支付节点后，银行根据协议约定划付款项。
在此种共管模式中，银行参与资金的实质监管，但如果交易出现障碍需要提取款项的，则需要各方交易主体一致配合方可返还款项。
2.一方/多方名义开设对公账户 预留多方印鉴
该种模式下，由一方/多方交易主体在银行开设账户，并同时预留多个交易主体的印鉴（例如财务印鉴、人名印鉴等）。
银行对外付款时，需要以全部印鉴盖章齐备作为前提。在此种共管模式中，银行并不承担实际的资金托管/监管职责。
此种情形下，需要特别关注以哪方名义开设共管账户。
一方面预留印鉴并不能完全隔离印鉴被伪造、被删除等非常规风险（实践中我们也曾遇到过开户主体的法定代表人凭借自身公司的全套证照资料前往银行亲自删除了其他交易主体预留印鉴的情形）；
另外一方面是考虑涉诉时的财产保全风险。
根据我们处理的案件经验，法院在保全、执行财产时，并不会过多关注账户背后的交易模式，只要查询到该公司账户名下有资产，该账户即可能被查封（预售资金除外）。
在我们项目交易过程中，亦曾经出现过共管账户的资金被查封，导致项目推进大幅度受阻的情形。
实践中，视银行要求不同，共管账户的账户开设主体一般存在如下几种类型：
(1)账户开设主体仅为一方交易主体
该种共管模式下，其他交易主体可能通过预留印鉴、资金托管/监管协议、协议约定等方式参与共管。
(2)账户开设主体同时为各方交易主体
根据我们与银行的沟通，可以开设账户名称同时为数个交易主体的共管账户。
此种共管模式下，虽然降低了单个交易主体单独控制账户的风险，但任一主体涉诉即可能导致账户内的资金全部被查封。
(3)账户开设主体并非任何交易主体，账户名称是“XX项目”
根据我们与银行的沟通，实践中亦可开设账户名称为“XX项目”的共管账户。该种账户实际上是银行内部账户的子账户，各方主体根据与银行签署的监管/托管协议约定，参与对账户的共管。
综合上述三种方式，从投资方的角度而言，如采用一方/多方名义开设账户 预留多方印鉴的共管方式，优先建议将共管账户单独开设在自身名下，预留其他交易主体的印鉴。
3.不预留印鉴 各方交易主体在协议中约定
该种模式下，各方交易主体不与银行签署资金监管/托管协议，银行账户也仅预留一方交易主体的印鉴，其他交易主体通过协议约定的方式，参与对银行账户的共同管理。
在此种共管模式中，对银行账户的共管仅仅依赖于协议中相关的义务约定以及违约责任承担，缺乏第三方的有效监管。
就管控力度而言，上述第1种整体管控力度最强，第2种次之，第3种更次之，不同交易主体可视交易背景情况的不同，选择合适的银行账户共管方式。
（二）共管账户开设何种资金支付方式
实践中，银行账户一般有柜台支付、网上银行、电话银行、手机银行、银企直连等对外支付方式。
在共管中，建议各方主体明确仅可采用何种对外支付方式，除该方式外，不得开通其他账户对外支付方式，以降低资金支付风险。
一般针对交易过程中的银行账户共管，由于其资金额度大、支付频率低的特征，建议仅开通柜台支付，不开通其他支付方式，以确保资金的安全；
针对合作开发中的银行账户共管，由于资金支付频率较高，为了确保公司运营效率，建议在保障资金安全的前提下开通网络支付等其他便捷支付方式。
（三）U盾控制以及相关账户密码的保管
如共管账户开设了网上银行，则建议各方各自持有一道U盾，从投资方的角度而言，建议由投资方掌握最后一道U盾；
如共管账户开设了银企直连服务，则建议在项目公司的财务系统增加各方的账户密码及审批权限；
如共管账户的网上银行存在修改权限的管理员账户，则该管理员账户的U盾/密码应当由各方共管。
印鉴、证照以及重要文件的的共管
实践中通常用保险箱来进行证照、印鉴以及重要文件的共管。
根据我们的项目经验，使用保险箱进行共管应当注意以下要点：
（一）保险箱的购买
在保险箱购买后，购买主体将首先掌控保险箱的全部钥匙。
后续各交易主体各持钥匙、密码共管时，如持钥匙的主体并非保险箱的购买主体，则存在实际持钥匙主体未能取得全部钥匙的可能。
因此，为降低风险，在项目交易或者合作开发中，应当尽量争取由己方负责购买保险箱、率先取得全部保险箱钥匙。
（二）保险箱钥匙以及密码的选择
共管保险箱时，一般是一方持主钥匙，一方持密码，主钥匙 密码方可同时开启保险箱。
但实践中，保险箱一般还会同时配备一把“应急钥匙”，在密码忘记时，可以采用“主钥匙 应急钥匙”打开保险箱。
因此，对于绝大部分保险箱，实际上存在两种开启方式，分别为“主钥匙 密码”以及“主钥匙 应急钥匙”。
为降低风险，应当尽量争取由己方掌握主钥匙。
（三）保险箱位置的放置
在公司控制权争夺的案例中，暴力抢夺印鉴证照的情况屡见不鲜。因此即使双方各自持有钥匙及密码、需要共同配合才可打开保险箱，但在极端情况下，掌握保险箱的一方才是真正掌握了印鉴证照的一方。
因此，建议在保险箱的共管中，将保险箱放在己方完全掌控的位置，避免在极端情况下其他方采用暴力手段直接打开保险箱、取走重要物品。
共管的其他注意事项
针对房地产项目交易的共管，除前述银行账户及保险箱共管的注意要点之外，在共管时还应当关注以下要点：
1.提前约定各方配合办理共管手续的时间
在共管中，往往会涉及需要对外支付款项或使用印鉴等情形。
为提高公司运营效率，建议在交易协议或者共管协议中，约定针对不同事项各方主体应当配合的具体时限及未能及时配合的违约责任。
避免因共管导致项目公司的正常经营受到影响，或一方利用共管机制恶意提出不合理的商业诉求。
2.针对共管事项进行登记，全程关注取得共管物品后的实际用途
在合作开发的共管中，应当对每一次发生的银行账户付款、保险箱共管物品的取用进行登记，明确每次付款/取用时的责任人及用途。
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