提问：房姐，有个问题请教一下，都说买房子主要看地段，好的地段有升值空间更抗跌，根据房姐平时的讲解所谓的ceo盘大部分都占据了中心位置不是应该更有投资空间吗？远郊区不是应该不抗跌，不容易升值吗？？？往房姐科普一下！

回答：今天来聊一聊买房到底如何选择地段。你的问题换一种说法就是，为什么现阶段投资不能买核心内环，开始转向城乡结合部了呢？房产投资是一门技术活，涉及地段、面积、品质，有主流战略，和小众战略。地段又分产业、轨交、规划、人口等因素。

在楼市的早期，城市价值体系尚未沉淀，市中心的价格还没有涨起来，比如10年前的武汉天地1万 ，这个适合就要赶紧买买买。随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群(新房癌)不愿意买没学区的低价老破小。

于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。

内环的土地和各种资源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成长性，只代表流动性。不稀缺地区变得稀缺才有成长性。对于武汉这种大城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。

大部分百姓都是zf信徒，zf教育几年立体式舆论引导轰炸，再偏的地段，在民众心中都会变成市中心，新房卖天价。没有百姓飞蛾扑火，哪有城市浴火重生。真正的投资着，需要拥有一双慧眼，买在板块大涨之前。如何判断哪些是具备成长性的城乡结合部？比如，售楼部以规划了名校分校，医院分院，地铁以及商圈等作为最大卖点的板块，重点在规划。

目前武汉能找出来的板块，仅剩4个，详见知识星球内部分享。

提问：美丽的房姐,坐标上海,上海户口,年龄45,上海已有三套房,资产2000万,负债率百分之二十,有资金300,但已买信托近期不能取出,想再投资一套,手上无流动现金。1.可否通过抵押上海房产的方式抵押出300到400万购买2,买上海,深圳还是沈阳3,如果买深圳,皇岗可以吗,买200到300万的一房,还是400万的两房？跪谢

回答：你好，深圳热点板块价格已经上去了，比如前海.宝中.红山.现在350万在这几个区域只能买到一房了，不建议继续追高。 其实可以根据领涨 普涨 补涨的逻辑来选筹。现在应该在热点区域的第二梯队淘笋，例如福田的皇岗 宝安的西乡 沙井 碧海部分板块 龙岗大运 等地方寻找机会。别买1居室，溢价太多，2居起步。 如果可以开发北京房票，现在去北京淘笋也是不错的时机。 剩余子弹去沈阳好了。

提问：（新人首问） 房姐您好，本人基本情况：京户，中山定居，老婆深圳工作，有北京、中山房产各一，首套资格已用，手头资金110，当前形势下，是投资股票、基金还是房产更好？如果投资房产，北京有资格但二套首付太高，深圳仅一年社保暂无房票，武汉自己亲妹妹有二套资格可借用，该何去何从？望您指点！

回答：你好，子弹110，现在深圳能买到的房子，都没有什么性价比了。 建议重点看一看北京和广州。 北京可以全款抵押的方式买入。 适合大众投资的品种...... 如果追求极度流动性，股票可以。 但不是自己研究个股。 而是买场内宽基指数基金（ETF）。 当然，回报率会显著低于房产。比较难超过8%。绝大多数年景是跑输通胀。但长期看，至少不会产生亏损。 你的情况暂时没必要考虑代持票买武汉。

提问：○房姐你好，新人首问，坐标上海新桥，首套，子弹80，凑凑能到100，目标以松江新桥和闵行马桥，或老闵行这三个镇为主（比较靠近工作地点）房龄在2004年以后。问题：1.闵行跟松江教学的质量哪个更好？目前大宝在新桥小学两年级，二宝一岁，我们想选一个教学质量更好的区域，考虑总价在300万上下的二手房；2.大厦里面的住房，中介说也是普通住宅，房型比较方正，但是跟普通的这种二手房相比有些什么区别？如果购买要注意些什么事项？我们买房以自住刚需为主，升不升值不大关注，但是最好靠近好点的公办小学；3.根据目前疫情，几月份入手较好？

回答：松江教育资源比较薄弱，不适合 闵行区比较强的学校是闵实验、平南，总价300万左右，可以关注第二梯队学校。 沪籍和非沪籍的选筹差异比较大，如果是非沪籍，推荐对口闵实验畹町校区的小区。其他学区要么称不上学区，要么居住证非常难进。 是不是普通住宅，还是要看土地性质，商住房税费比较高，纯住宅税费相对低一些。 上海目前是逢笋入原则，疫情期间可以淘淘降价盘。

提问：房姐你好，最近一直都在开房。我工作地点在武汉天地，所以一直在看汉口主城区的楼盘，子弹50，想买个90到100平的。之前参加了美好名流汇和百步亭和谐里的摇号，美好名流汇摇到了33号，百步亭和谐里是倒数几个，因为我不太喜欢美好名流汇的户型，所以当时放弃了，而百步亭和谐里也没选到合适的楼层。现在感觉后湖这边的楼盘越来越少了，想赶在年前上车，所以又去看了花样年花好园，带装修2万左右。现在人有点着急，怕等到明年房价又会涨，有点后悔放弃了美好名流汇的机会，想听听房姐有何建议呢？还有我是自主加投资的角度买房，那花样年的房子可以上车吗？

回答：后湖地铁沿线淘淘单价1.6-1.7左右的二手次新 花样年花好园一般般 或者等等幸福时代和百步亭和谐里 谈一谈限价 某种程度上，限价对市场秩序造成了很大的破坏。 资本是逐利的，人性是贪婪的，武汉近几年上演了多少场抢房大戏？ 买到这些楼盘的，真正用来住的，有多少？ 刚需抢不到，茶水满天飞，好房从来都是关系户专享。 身边的投资客动辄三个号，四个号，绝大多数的限价房，都被这些人买走了，多人抢房反过来又给市场添增了热度，让拥有从众心理的普通购房者更加按捺不住。 而很多刚需，因为等待这些限价房，失去了很多买房时机！ 一边限价，一边不增加供应，我想不到这个政策高明在哪。 到头来，还是少数人的游戏！ 所以不建议大家一直守着几个网红盘，趁着年底多淘淘笋才是正经事。

提问：房姐，你好！夫妻二人外地工作，当初jlh，以老公名义在武汉买了一套房，办了商贷，房产证上只有他的名字，但在外地我们都在单位做了公积金贷款。后fh，户口都迁到了武汉。想问：1、看中了东原启城的房子，置业说还要再LH后以我的名义买，才算刚需，可我公积金有贷款，还能算吗？（外地有房无贷）；2、有可能年底或明年初调到武汉工作，但地点暂时没定，是否应该等到工作定了，在工作地点附近，买套二手房呢？

回答：征信上不提现外地贷款，或者已经还清，就算刚需了。 可以先抢性价比高的新盘，等回来之后再考虑置换。四新和白沙洲属于去哪里都很方便的板块。

提问：常住北京，可活动资金100到300左右，想找最合适投资的盘，全国都可以，感谢推荐

回答：你好，主场北京，建仓首选北京，次选重庆和沈阳（不限购中最有价值的）。 干货！北京总价300-2000万选筹及贷款方案 1.北京选筹 目前的一手房基本是郊区炒地的产物，没有几套比二手便宜的一手房，暂时不建议入手。 二手市场里，50%的交易总价在500万以下，前赴后继的上车人流，可以说500万以下是血海市场，受总价和消费观影响，普通人上车最爱的远郊地铁刚需次新，也是相对容易溢价的物业类型，如果不想起跑就被甩在身后导致未来两三年都不能裂变的话，建议选择东三至东五内的90后公房，00后老小区，懂贷款的话，用首房首贷基本可以贷到房价6成。 500-700万，这是脱离斗兽场的第一步，但是依然没有太多标的可以选择，倒退单价面积4*175m/6*116m，这两个条件的标的只能在东三四北三四一带碰运气，唯一能明盘的，是500-600区间的首选之一，2.6*200m＋的天通苑大面积，下一轮前3万内都可以拿。 700-1000万，终于有「选择」的余地了，望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山，石佛营大望路四惠，看房讲究体力和技术，下手比的是经验和速度，次新品质大三居，核心地段老大楼是主要的标的，通常这一类都需要全款再抵押。 2.北京信贷 500万以内，1500-2500万的区间，以使用首房首贷为主，前者是因为大量匹配公房老小区可以避税避免非普，后者是因为可以突破抵押贷上限。 500-1500万，抵押jy贷为主，非普，非满五唯一，高额的税费，全款买入最低指导价过户无疑是最明智的最有利润的选择，讲到这里要插一点，目前抵押贷非常严格，外行基本不能破，要做先提前几个月找专业人士铺路，如果容易贷款出了问题在想补救，可能没地儿去。 二套贷款，除了浪费你的现金没有用处，房子值钱的是什么？不是房子的钢筋水泥，而是房贷。

提问：房姐您好，父母已买蔡甸区的武汉院子，看了您说的远郊屌丝别墅，我最近一直很焦虑，怕卖的话不好出手砸手里，也怕父母自住太不方便，进退两难。 目前这个房子已交首付，我妈名下，接力贷30年，2021年交房，交房半年出房产证。父母目前只有在湖北十堰核心地段唯一一套次新房，自住。他俩户口都在十堰，正办随迁深圳入户，排队中两年内能办下来。计划深圳落户后用一人名义在深圳买一套小两居，但深圳面积小，外地还是要有套房他们长期住。 现在面临三个选项：1.武汉院子交房后卖掉，未来仍住十堰；2.武汉院子出产证后把父母一人户口落在武汉，然后卖掉院子，在限购区入手一套；3.武汉院子装修自住，卖掉十堰房子。请房姐指点，谢谢。

回答：你好，如果未来考虑父母在武汉养老自住，武汉院子是不错的选择，十堰的房子可以卖掉。武汉院子的定位是度假和养老别墅，赠送面积非常大，户型比较紧凑，在中式产品设计上很有特色，附近也有湖景资源。缺点是交通不便，没有商圈。虽然是屌丝别墅，升值空间有限，但是相同价位，能买到的别墅产品，非常少了。 深圳大专可以直接落户，2-6个月即可，不需要排队。 深圳买完后，武汉再入手一套低价潜力盘。

提问：续问，上海可否买房？买在哪里？ 1,大虹桥沿17号线万科天空之城新房可否？或者附近仁恒西郊河滨二手房？沿2号线天山路次新房有仁恒河滨花园，万博花园，天山星城，春天花园。 2,看了你之前说的滨江路北面未来很好 3,可能会面临全球经济危机，又会靠量化宽松来拯救，那么买哪里的房才能最大升值？ 4,除既有现金可以贷款的

回答：万科天空之城一句话总结：产品一般，卖的死贵！ 万科通常选一个比较差的地段； 造一个DS喜欢的紧凑户型，控制总价； 搞一些装修小创意的噱头(一些推一手房的自媒体收了广告费以后看到这些小噱头马上颅内高潮了，极尽肉麻吹捧之能事，一个折叠拉篮一个哄鞋机能给他吹上天)； 卖一个地段好2-3个档次二手次新房的价格。 俗称“远郊CEO小户型”。 举几个近期的例子： 万科启宸 万科天空之城 万科公园大道。 天山路附近选筹具体看价格。 仁恒河滨花园是天山板块的标杆次新楼盘。 品质好、位置好、带长实验学区，如果预算足够，我觉得没有问题。 天山星城虽然有一半动迁户，但也是有一些优点的。毕竟地铁很近，缤谷广场就在家门口，还是很方便的，车位也比较足。 综合考虑，兼顾自住和未来升值潜力，仁恒河滨花园还不错，年底淘淘笋。

提问：请教万能的房姐：我在武汉有住房三套，老婆名下一套（公积金、商业贷），女儿名下二套，现在想买二套房，如何操作，烦请详细介绍顺序，菜鸟一个，越详细越好。

回答：你好，方案如下： 1.JLH，用你的房票抢性价比高的新盘，或者淘三环内低价潜力笋盘。 2.不离婚，全款抵押买二手房，或者操作2改1 二套变首套。 如果老婆名下的这套房，上了你们2人的征信，需要把尾款还清之后，房产证去名 离婚后才可以腾出你的sfsd。

提问：新人首问: 非常佩服房姐的超群智慧!我是小白，走了不少弯路，希望您提些建议: 在武汉居住，手上有房3套，均商贷，仅1套在武汉南湖（第一套，属自住），市价约300，还剩近70贷款，当时不懂政策，武汉的房产证是写的两个人的名字，去掉老婆名字得把贷款还掉才能办析产改名，可这样一来30年贷款没了，结果后来JLH后我们买什么房都算第二套，非常吃亏，我还有第二套公积金额度，可以满贷50万。 想问一下房姐: 1.第一套房最好转到我一个名下，用我的二套公积金额度，这样月供压力小，怎么操作最有利? 2.手上还有子弹约40~50，是在武汉买老破小练练手比较好，还是在三环附近淘笋? 3.JLH能夫妻对敲吗？ 谢谢!

回答：你好，南湖这套房尾款不还清，房产证没办法去名。可以试试对敲给父母，腾出你们的房票，还可以扩充子弹。或者直接用老人票买，做接力贷。 武汉老破小流通性和涨幅都不理想，除非淘到8折笋。一般是更建议三环内淘次新。 有银行内部关系，夫妻直接可以对敲。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册 如何完美规避所有风险》