降低资产负债率的措施(如何降低资产负债率的四种方法)

研究模型

中国绝大多数省市实行房屋预售制度，在期房销售模式下，房企沉淀了大量的销售资金，但是在权责发生制的会计制度下，这部分资金以合同负债、预收款项等形式存在于企业的流动负债中，导致常用来衡量企业资本债务结构的指标——资产负债率，在房地产行业中黯然失色。

考虑到期房销售特征后，业内常采用剔除预收账款的资产负债率衡量房企的资产负债结构以及债务水平。下文中我们将根据剔除预收账款的资产负债率这一指标分析50家典型房企截止2021年6月30日的债务水平。

《亿翰百科》

剔除预收账款的资产负债率是衡量房企资产负债结构以及债务水平的常用指标。剔除预收账款的资产负债率越高，表明企业的资产结构中负债占比更大，反之则负债占比低。

剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合同负债）/（总资产-合同负债）

数据解读

01

剔除预收账款的资产负债率持续优化，24家房企成功降至“安全”范围

2021年中期E50房企剔除预收账款的资产负债率均值为72.21%，较2020年末的72.53%下降0.32个百分点；最小值为53.35%，最大值为87.25%。其中，1家企业低于60%，23家房企介于60-70%之间，22家房企介于70-80%之间，4家房企大于80%。

整体来看，E50房企剔除预收账款的资产负债率不断优化，房企管控成果显著，具体体现在两个方面：

• 首先，剔除预收账款的资产负债率满足红线的房企增多

2021年中期满足红线标准的企业有24家，较2020年末的20家，增加4家，“三道红线”下，房地产贷款集中度管理、“集中供地”等政策进一步提高了房企财务稳健性要求，E50房企主动优化债务结构，整体杠杆水平保持下行趋势。

• 其次，剔除预收账款的资产负债率分布区间得到优化

2021年中期剔除预收账款的资产负债率多分布于60-70%之间，而2020年末剔除预收账款的资产负债率则多分布于70-80%之间。

2021年中期，剔除预收账款的资产负债率从不满足红线标准到满足红线标准的房企主要有两大类别：第一类房企显著特征表现为总资产增速高于总负债增速，以雅居乐为代表，在总资产端，“房地产 多元化业务”双轮驱动助力企业业绩持续增长，同比增速达5.29%，但在总负债端，2021年总负债和2020年末总负债基本持平，这跟其在投资端全面强化财务风险管理、理性拿地密不可分，除此之外，此类房企多采取合作拿地和多元化拿地并举的投资策略，这有助于降低土地成本，也将对降负债起到一定程度的作用；第二类房企显著表现为结转收入大幅上行，带动营业收入及企业利润随之提高，净资产随之增高，进而总资产增高，剔除预收账款的资产负债率降低。以华侨城A为代表，企业把握市场销售窗口期，加大营销力度加速回款，营业收入230.14亿元，同比增长34.41%，实现净利润23.66亿元，同比增长15.09%，总资产达4822亿元，同比增长16.4%，剔除预收账款的资产负债率降至69.21%。

截止2021年6月30日，剔除预收款的资产负债率不满足红线标准的房企有26家，较2020年末的30家减少4家。根据2021年E50房企的财务状况，越来越多的房企进入了绿档，尚未步入绿档的房企多为剔除预收款后的资产负债率不达标，但均表示预计2021年或2022年实现绿档，未来剔除预收账款后的资产负债率将进一步优化。

02

改善指标可依赖三条路径：增资产、降负债、快结转

从指标的定义来看，剔除预收账款的资产负债率主要受三个变量的影响，分别为总资产、总负债以及合同负债。因此，我们可以从总资产、总负债和合同负债的角度来解释剔除预收款的资产负债率变动，以及思考后续房企如何优化该指标。

• 首先，业务板块分拆上市，高估值募集资金，增厚总资产进而优化剔除预收款的资产负债率。

在总负债和预收款不变的情况下，总资产的增加能够起到优化剔除预收账款的资产负债率的作用，而高估值板块分拆上市是房企增厚权益资本进而提高总资产的一个途径。房企分拆旗下成熟的业务板块上市，一方面使得房企融资渠道拓宽；另一方面，分拆板块具有较高的估值，有助于增加企业权益资本。

• 其次，降低有息负债，优化剔除预收款的资产负债率。

房地产开发企业属于典型的资金密集型行业，具有项目开发周期长、资金需求量大等特点，往往是高负债运营，在其经营过程中难免会产生有息负债。但是在预收款、总资产不变的情况，房企的有息负债增高，总负债上行，将会导致剔除预收款的资产负债率上升；由此可见，有息负债规模的降低是优化剔除预收账款的资产负债率的途径。

截止2021年6月30日，越来越多的房企主动优化债务结构，提高财务质量，降低债务规模，此类企业有荣盛发展，禹洲集团等。以荣盛发展为例，企业债务结构持续优化，银行类占比提升，信托类占比下降，2021年中期有息负债规模为679亿元，较2020年底下降52亿元，总负债较2020年底的2369亿元下降16亿元至2353亿元，剔除预收账款的资产负债率从2020年末的73.78%降至2021年中期的70.81%。

• 最后，提升预收款的结转速度，优化剔除预收款的资产负债率。

房地产行业的期房销售模式以及权责发生制的会计政策，使得房企产生大量的预收款。在总资产和总负债不变的情况下，房企的预收款越低，剔除预收账款的资产负债率越小。对于房企来说，提升预收款的结转速度是降低预收帐款的途径之一，房企预收款结转后将产生企业利润，净利润转化为净资产从而增厚总资产规模，进而降低剔除预收款的资产负债率。

最后值得一提的是，总资产和总负债具有一定的关联性，总负债增加，总资产也会随之提高，这使得房企优化剔除预收账款的资产负债率更为复杂。在现实中，房企应尽可能使用内源性现金流并控制新增资产的资产负债结构，来达到优化剔除预收账款的资产负债率这一目的。