上饶市房屋预售许可证查询(上饶市商品房预售许可证管理办法)

本文将以工业用地项目上所建房屋是否能办理《商品房预售许可证》为题预售，抛砖引玉。

看到这个问题，您是不是已经有了很肯定的答案，认为：工业用地的土地性质决定了其“肯定不能”办理。

那么，请稍等！您的答案，并不一定正确。

本文将通过商品房的概念、商品房预售的条件（办理许可证的法律依据）以及各地市针对该问题的不同规定，带您深入了解该问题。

商品房概念

要了解工业用地上所建房屋能否办理《商品房预售许可证》的问题，需要首先了解此处的“商品房”是否对项目建设依据的建设用地使用权性质进行了限制，是否将工业用地类排除在外。

为此，笔者检索了有关商品房的相关法律法规，包括《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等等，发现法律法规层面并没有对商品房的概念进行明确，也没有对商品房包括哪些进行限定。

因此，工业用地上建设的房屋其实并未被法律法规排除在商品房之外，为此笔者又试图查询了有关商品房的字面含义。

在百度百科中，对商品房的词条解释是这样描述的：“商品房在中国兴起于80年代，它是指经上饶市政府有关部门批准，由房地产开发经营公司（个人、外国公司）向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房又称"大产权房"。”《现代汉语词典》中对“商品房”的释义为“房地产商建造的作为商品出售的房屋”。从上述定义看，“商品房”这个概念主要是对房屋的性质、使用功商品房能进行描述，对于房屋的用地性质并未进行限定。

所以，无论是从现有法律法规，还是 “商品房”字面理解来看，均没有明确工业用地上建成的房屋不属于商品房。

办理《商品房预售许可证》的条件

《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权预售证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

此外，依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、第二十三条的规定，房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交的文件有：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书的证明文件；（二）建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）工程施工合同；（五）预售商品房分层平面图；（六）商品房屋房预售方案。”

通过以上法律规定，不难看出，对于办理预售许可证的条件之一是取得土地使用权证书，而至于土地性质却并未进行限制。

各地市对工业用地上房屋办理商品房预售许可的相关规定：

重庆市：《重庆市国土房管局、重庆市经济和信息化委员会关于工业商品房标准厂房开展办理预售许可有关事项的通知》许可证中指出，经认定的标准厂房可以申房屋请办理预售许可，但对于工程进度的核心条件是工业标准厂房的主体工程进度应断水封顶。

江苏扬州市：《关于促进工业地产优化发展的意见》（扬府发〔2015〕39号）中指出，工业地产的销售及权属转移登记，可参照商业地产管理模式办理。在公共部位明确、房屋独立使用的条件下，项目主体在达到多层、小高层封顶，高层建筑达到十层以上，并已确定工程进度和竣工日期后，可以申请商品房预售许可证进行预售。

广东中山市：《中山市工业房地产管理办法开发经营管理办法（试行）》（中府办〔2015〕15号）规定，申请预售的工程形象进度要求，7层以下的要主体封顶，7层以上的完成三查询分之二的结构工程。

江西上饶市：《上饶市工业地产项目预售许可试行办法》（饶府办发〔2019〕20号）规定，申请预售的工业项目，其行政办公和生活服务配套用房的建设须完成一半以上，厂房必须主体封顶。

此外，在浙江省丽水市莲都区政府网站中，也能看到丽水市在2018年9月21日为丽水万洋低碳智造小镇工业厂房办理了商品房预售许可证。

由此，我们可以看到，有关工业用地上的房屋能否办理预售证的问题，其答案并非绝对，全国各地对该问题的做法并不完全统一。在部分省市中已经通上饶市过地方立法或者规范性文件等，明查询确允许在满足一定条件的情况下，可以为工业用地上的房屋办理预售许可证。

最后，许可证利弊莫衷一是，各地市能够允许为工业用地上的房屋推行预售制度，办理预售许可，必然是考虑到该种做法在某种程度上能够促进土地的开发利用，提高资金周转效率，进而促进地方经济发展。但工业用地的土地价格较低，国家提供优惠政策的目的是扶持工业，发展实体经济，如果对工业用地上的房屋预售不加限制，任由其发展，也难免会滋生各种乱象，反而会扰乱土地市场秩序。因此在允许办理的情况下，全面有效的监管更是不可获缺。

特别说明：

本文论述的前提是工业用地上所建的房屋不违反《国土资源部关于发布和实施〈工业项目建管理办法设用地控制指标〉的通知（2008）修订》等相关法律法规中有关工业项目建设的规定。