日本房产怎么投资（日本房地产网站哪些）

自从国家经济大发展之后，国人也富裕了，加上这二十年（2000-2020）的国内房产火箭般的涨价速度，让投资房产致富这一理念深深的烙印在相当一部分人的脑中，于是日本乎，他们走出国门，投资海外，美国，加拿大，澳大利亚，新西兰，泰国，日本，马来西亚都留下了中国投资客的身影。

那么是不是海外投资房产真的如此有利可图呢？今天我们来分析下日本。日本是东亚第一个发达国家，虽然经历了90年代的泡沫破裂，但是日本的经济体一直都是排名第二，直到中国2010年超越日本成为第二，但是日本依然是一个老牌发达国家，对于很多国人很有吸引力。

那么我们就从三个方面来分析投资日本房产的利弊，第一个就是日本房价的历年波动，第二个就是投资房产的政策法规，第三个就是日本房产价值的长期趋势预测。

第一，日本房价的历年波动，

下图是广为流传的日本房价历年波动图，

这里要注意的一点是，日本的房产中的一户建（独立屋），一般到了20年房龄之后，房产价值是直接归零的，如果估价只有土地价格了。所以日本的房产分析中很注重土地的价格。从上图中可以看出，自从90年代泡沫破灭之后，日本的房产直到2015年才开始显示出一种触底稳固的形态，足足有20多年的下跌周期，这也是为什么我说2022年之后，如果中国楼市出现转折，那起码也要有18年以上的下跌周期，有点跑偏了，回到主题。

这是2013年到201投资9年的日本二手房的价格趋势图，可以看出，日本的房地产市场是有所修复的，出现一个增长趋势。按照投资分析的话，2011年到2015年是日本房地产的一个投资大周期的底部，那时候是具有投资价值的。尤其是日本的首都圈，也就是东京地区，日哪些本一个1.2亿人口，东京地区有3700万人口，集中度非常高。当然这个所谓的投资价值，不是说日本房价能回到泡沫破灭之前的状态，就2015年开始的这点上涨幅度，放到大周期中，只能算毛毛雨了。

因此从日本房价历年波动中来看，日本房产的确属于一个价格底部修复稍微上涨的状态。

第二，投资日本房产的政策法规

外国人是可以购买日本房产的，而且可以拥有土地所有权，基本上可以享受和日本人一样的权益。这也是为什么一大批移民去日本的中国人，都干起了房产中介这一行，因为有太多的中国人想去日本试试水，投资日本房产。但是也要注意，日本的房产在持有环节可是有成本的，日本的固定资产税标准税率为1．4％，都市规划税的税率上限为0．3％，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。

比如一家人刚买了一套新建的别墅，土地的评价额为1800万，约合120万元人民币，（1日元=0.0663人民币元），建筑物的评价额为1200万。计房地产算方法如下：

固定资产税为= 土地部分 建筑物部分= 1800 1/6 1.4% 1200 1.4% 1/2= 12.6万

城市规划税 = 土地部分 建筑物部分= 1800 1/3 0.3% 1200 0.3% = 5.4万

年度缴纳保有税额 = 固定资产税 城市规划税 = 18万日元，约合1.2万元人民币（也就是每年都要缴纳这个数字）

这是一个博主发的，至于为什么还要有六分之一，二分之一，三分之一，我也不懂，大概是有所折扣吧，没有这些折扣的话，税额哪些会翻一倍都不止，起码2万多人民币。

这个就是发达国家普遍具有的房产税，但是中国没有这笔费用支出，对于发达国家来说，每栋房子就像韭菜一样，每年都可以产生收益，这也是为什么日本的房产在20年房龄之后，价值就归零的原因，因为可以少交税。

要注意的是，就是因为这个税，日本很多非核心的住宅被放弃了继承，比如，大家曾经看到过的新闻，日本某某地区，一般是不怎么核心的地区，新迁入家庭可以免费获得房产，这个房产就是被人放弃继承的房产，老人走了之后，房产就荒废了，最终到了政府手里。

从这个角度来看，如果经常需要往返日本，并且停留时间较长，的确是可以购入日本房产，比如你每年都去日本住个几个月啊，甚至超过半年。但是如果你每年去日本住也房地产就不超过一两个月，网站这种购入房产的话，那肯定只有两个目的，一种是想等着房屋升值，然后卖掉套现，一种是想收租。

针对想要等日本房屋升值，然后卖掉套现那种，你要考虑两个问题，一个呢就是每年的房产税，会不断增加你的投资成本，第二个呢，就是日本的人口下降和老龄化情况也房产是非常不容乐观的，除了日本的核心区域，其他地方来看，人口是很难再次支持日本房产出现大幅度上涨情况的，中国楼市这20年的情况，日本人在70年代80年代就出现过了，不会再出现了。日本2020年出生人口只有84万人，想割日本人民的韭菜是不大容易的。而且在你持有房产的过程中你又要注意，如果你买的是一户建，20年后房产的价值会归零，只剩土地价值，所以，等房屋升值套现这条路很艰难，几乎是死路。

那么其实很多人会说，我收租啊，因为中介都说日本房子出租很合算，这个真不一定。

日本在1991年颁布了《租房法》，为房产租赁制定了规则，注意租房法的颁布年代，正好日本是日本房产泡沫崩溃的时间点，所以这个法律肯网站定是保护租户的。简单讲，

1、租户一旦入住，到期了想要换租客，房东必须出具拒绝续租的正当理由，这个是非常棘手的，因此，如果租客不想走，房东是很难拒绝续租的，只要租客租金正常支付，就算租客不付租金，也能拖个半年多，非常难缠。

2、想涨房租非常难，涨房租同样需要满足租房法的几个条件，基本上很难，所以很多日本人租房好多年，房租从来没涨过。

3、租户入住后，没有租户的允许，房东是不可以进入的，充分保证了租户的利益，所以，日本三大都市圈的家庭租房比例在40%以上。

那么从政策法规来看，其实要在日本买房，最佳的情况就是自己每年住个几个月，不然无论是等升值，还是出租，其实都不是太合算的。当然，很多中介会让中国投资者去买公寓，然后还说包租，实际上这个套路怎么国内很常见，找个人签个租约，给你一年房租，然后就没有了，房子每年放在哪里，每年都要交房产税，由于你人不在日本，还需要这个中介代劳，中介还要收费，最后你忍了几年怒不可遏，不想要了，想卖掉，这个中介还会狠坑你一笔，打个大折才能帮你出手，而且还有收你一笔中介费。这种杀猪式投资日本房产的情况很多。

第三，日本房产价值的长期趋势预测

日本房产已经经历过一个几十年的大周期，70年代到80年代就是日本房产泡沫的形成期，最疯狂的时期是80年代末期的时候，请注意日本的广场协议是1985签署的，后来大家普遍认为是由于广场协议导致日本房产泡沫崩溃。而日本房产泡沫破灭的时间是1990年3月日本政府制定了《房地产融资总量规制》，等到1991年1月12日怎么，日本股暴跌70%，东京房价暴跌65%，到了1992年，东京地价跌到了泡沫时期的七分之一。广场协议的确是和日本房产泡沫有关系，但是更主要的因素是日本政府在融资方面的政策，当然这个融资规定也是和广场协议是有关系的。

现在看看是不是很眼熟，70年代80年代的长达20年的疯狂房产泡沫期，1990年日本在房产融资上面出手，过了一年日本楼市都崩了，日本政府肯定也不会说是要主动去打崩掉日本楼市泡沫，但是他要保证自己的金融体系的安全，跟我们现在的局面是不是很类似。然后日本的楼市直到2011年才出现触底横盘的情况，距离1991年也正好是20年，2015年开始稍微翘翘头，出现一点小反弹。本人在其他文章中也预测过，中国楼市的兴衰也是40年的大周期，而且我们叠加了人口负增长的影响，会更可怕，日本直到2010年才开始人口负增长，距离他们楼市崩盘过去9年后才出现。

那么日本楼市会不会再次繁荣，个房产人认为，繁荣谈不上，日本人口负增长和老龄化都在加速，会有小反弹，类似每年2%-5%的涨幅，但是每年持有环节就算1%的持有成本，你这点涨幅又算什么呢？套现不还要中介费？如果碰上一波回落，一套又是好几年，何必呢？所以啊，不要想日本会重现中国这20年楼市狂涨的情况了，日本人30年前就经历过了。

根据日本国土资源部在2019财年进行的3,000人调查，不认为房地产是一种有利的投资资产的人比例上升至创纪录的45.3％，比上一年提高了5.9个百分点。日本国土资源部代表说：“人们越来越倾向于认为维护和管理房产是一种负担，这可能是一个因素。”

所以，如果你是要长期居住在日本，或者每年起码有靠近半年的时间居住在日本，那是可以购买日本房产的。作为投资的话，无论是一户建还是公寓，都不是很好的标的，甚至很可能陷入中介的杀猪套路中。在有房产税的国家，基本上对不动产的投资，都是商业地产，普通住宅其实并没有太大的投资价值，这一点和目前中国有极大的不同。究其根源，还是房产税的问题，中国尚未实施。