营改增细则内容太繁杂？马靖昊帮你作了一个解读！

自昨天我在这里发布了财政部刚刚出台的“营改增具体实施文件”后，很多朋友纷纷留言要求我再作一个解读，老马只好遵命，试图在解读中将这次营改增要点作一个总结，希望给各位“识途”一回。

一、建筑业

云中财税：馬老師好，能不能把建築業的營改增條款，單獨提煉出來，期待。

马靖昊说会计：建筑业营改增涉及面广，利益调整复杂。从征收3%的营业税，到改为征收11%的增值税，这一税率适用于建筑业一般纳税人，而小规模纳税人可选择简易计税方法征收3%的增值税。

为降低建筑企业负担，方案明确在一些“特殊情况”下，一般纳税人可以选择3%的简易征收税率。比如，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务；或是一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。

由于建筑工程时间较长，未完工的“老工程”，即在4月30日前的建筑工程项目，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

此前缴纳营业税，纳税人在劳务所在地税务机关纳税即可。营改增后，纳税人适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在劳务所在地预缴税款后，向机构所在地进行纳税申报；如果适用简易计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额，在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

二、房地产业

（一）房地产开发企业征收增值税

大王派我占个山头：最爱马老师讲的财税了，太给力，请马老师说房地产的税率以及成本抵扣情况。

马靖昊说会计：房地产行业，现行营业税率为5%，营改增后适用11%的税率。判断“营改增”对房地产的影响，关键是要看土地成本能否抵扣，由于地方政府无法开具增值税发票，因此，细则允许扣除土地出让金后作为销售额，这意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少。

营改增新法规包括一系列过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增的平稳过渡，增值税率不会突然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率。

（二）个人住房销售征收增值税

樱桃雨H：马老师大概说说二手房营改增的影响吧。

马靖昊说会计：北上广深以外城市：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

北上广深：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

以售价300万元(含税、购买不足2年)住房为例：

营业税的算法：按销售总额5%征收，应纳税额为：300万元×0 .05=15万元

增值税的算法：销售额=含税销售额÷(1 征收率5%)；应纳税额=销售额×征收率5%。增值税额为：(300万元÷1.05)×0 .05=14 .286万元。

因此，比营业税减少了7140元。这意味着，过渡期二手房交易营改增基本平移了现行二手房交易营业税优惠政策，部分税负还有所减轻。

三、金融业

Jane：马老师能专门写个银行业的解读不？期待。

马靖昊说会计：根据规定，金融服务是指经营金融保险的业务活动，包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让，由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。向上浮动1%。不过，按照整个行业税负只减不增的原则，销项税抵扣进项税成为减税的关键。

利息费用、与贷款业务直接相关的佣金与手续费支出所产生的进项税额，均不可抵扣：纳税人购进贷款服务（各种形式占用、拆借他人资金）支付的利息及利息性质的支出，其进项税额均不得从销项税额中抵扣。

因接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

从金融业的相关细则看，营业税下的优惠政策在增值税下基本予以保留。例如，原先对金融机构往来业务暂不征收营业税，此次细则中的过渡政策中，金融同业往来利息收入属于免征增值税的范围。而原先在营业税下免征或不征的一年期以上返还性人身保险业务和一年期以上健康保险的保费收入此次也在免征增值税之列。同时，国债、地方政府债利息收入的免税规定也得以延续。

四、生活服务业

徐徐冻人2007：马老师，我是三个点的文化业，完全没进项，那我可以争取按简易办法，三个点征收了，对吧？

马靖昊说会计：先回答你的问题，你的想法很对。根据规定，生活服务是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。生活服务业原来按5%税率缴纳营业税，营改增后分两种情况，一种适用于一般纳税人的6%增值税率，另一种是小规模纳税人按照简易计税方法适用3%的征收率。

很多生活服务从业者都是小规模纳税人，从5%的营业税率到简易计税方法3%的征收率，减税效果明显。至于适用6%税率的一般纳税人，减税效果则要看从供应商处取得增值税专用发票的情况，尤其是常以现金交易，并在很多情况下需要向小规模纳税人采购食材的餐饮业。从实际情况看，由于税率只提升1%， 考虑到进项税的抵扣，大部分企业税负应该能减轻。

五、其他问题

小巴要学好财税：马老师，能不能帮我总结下36号文中规定的税率？

马靖昊说会计：实际上36号文中有关的税率和征收率，在上面的内容中都已经涉及到了，这里再作一个简单的小结吧。36号文规定了6%、11%和17%三档税率以及零税率，具体适用如下列示。

⏩ 6%：提供增值电信服务、金融服务、现代服务和生活服务，销售土地使用权以外的无形资产

⏩ 11%：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权

⏩ 17%：提供有形动产租赁服务

⏩ 零税率：境内单位和个人发生的特定跨境应税行为

⏩ 征收率一般为3%，主要适用于小规模纳税人。

阿炳：看了大半天也没搞明白，企业购入不动产的增值税可以抵扣吗？购入设备呢？看了以前的新闻好像说是可以抵扣的。

马靖昊说会计：本次细则规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

迷一样的喵星人：我今天要考中级，马老师你给我讲讲增值税的混合销售？搞不清楚。

马靖昊说会计：本次营改增中的混合销售概念，与营改增前的增值税混合销售、营业税混合销售对比，其定义已经发生了本质的变化：一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户（包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内）的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。至此，增值税混合销售由以往的同一纳税人在同一项销售业务中，跨越增值税和营业税两个税种，既涉及货物又涉及非增值税应税劳务的行为，改变为：同一纳税人在同一项销售业务中，混杂增值税不同税目的业务，既涉及货物又涉及营改增应税服务的行为。

堪培拉的村支书：感觉初级不用考营业税了，增值税中的兼营行为是不是没有了。

马靖昊说会计：本次营改增的兼营行为与已往的概念不一样了，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。同时保留了纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算销售额的，不得免税、减税的规定。还规定，适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照相关公式计算不得抵扣的进项税额。

七月人：营改增对租赁行业整体而言会带来怎样的影响，是否会导致税负上升？

马靖昊说会计：营改增之后，租赁公司税负压力增加。对于融资性租赁业务，营改增后，融资性租赁公司由于无法达到即征即退标准，实际税负即为息差的17%，与原应纳营业税相比，税负有所增加；对于经营性租赁业务，由于税基增加较多，经营性租赁公司税负水平较之前大大提高；对于融资性售后回租业务，税率为6%，比原营业税税负仍高出约30%。

大陈-s：马老师好，我们公司是旅行社，本来我们就是按照差额缴纳5%的营业税，现在营改增后变成了6%，如何体现出税负的减轻？下游企业（景区，饭店，酒店）是否都能够提供对应的增值税专用发票进行进项税抵扣？谢谢老师。

马靖昊说会计：纳税人提供旅游服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接同旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。税率仅仅提高一个百分点，考虑到进项税额可以抵扣，税负应有所减轻。