房地产企业一般采取预收账款方式销售开发产品,从商品房预售到商品房交付期间会计上如何处理,本文对这些问题进行梳理和分析希望在实务工作中对大家有所帮助。
一、销售收取预收房款时
借:银行存款/库存现金
贷:预收账款
二、采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时预缴税款
1、小规模和一般纳税人都需要按照3%的预征率预缴增值税
借:应交税费—预交增值税或简易计税
贷:银行存款
公式:应预缴税款=预收款÷(1 10%或5%)×3%
2、预缴增值税,同时还涉及城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加
借:应交税费—应交城市维护建设税
应交税费—应交教育费附加
应交税费—应交地方教育费附加
贷:银行存款
3、预缴土地增值税
借:应交税费—应交土地增值税
贷:银行存款
公式:应预缴税款=(预收款-应预缴增值税)×土地增值税预征率
(深地税告[2010]6号)明确,普通标准住宅按销售收入2%预征,别墅为4%,其他类房产为3%。
4、按照预计毛利率计算应纳税所得额,预缴企业所得税
借:应交税费—应交所得税
贷:银行存款
预计应纳税所得额=(预收款-应预缴增值税)×预计计税毛利率(15%或10%)-增值税税金及附加和土地增值税
三、商品房交付时
1、会计上满足收入确认条件
借:预收账款
贷:主营业务收入
应交税费—应交增值税(销项税额)或简易计税
2、采用一般计税的,抵减土地价款而减少的销项税额
借:应交税费—应交增值税(销项税额抵减)
贷:主营业务成本
3、申报交纳增值税时(一般计税)
(1)借:应交税费—应交增值税(转出未交增值税)
贷:应交税费—未交增值税
(2)借:应交税费—未交增值税
贷:应交税费—预交增值税
(3)借:应交税费—未交增值税
贷:银行存款
应补缴增值税==(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1 10%)×10%-进项税额-预缴增值税
4、补缴城建税、教育费附加、地方教育费附加
(1)借:税金及附加
贷:应交税费—应交城市维护建设税
应交税费—应交教育费附加
应交税费—应交地方教育费附加
(2)借:应交税费—应交城市维护建设税
应交税费—应交教育费附加
应交税费—应交地方教育费附加
贷:银行存款
5、按照会计收入转回已预缴的税金及附加和土地增值税
借:税金及附加
贷:应交税费—城市维护建设税
应交税费—应交土地增值税
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