最近一阵寒潮袭来，吹进了郑州楼市。
年底了，杨白劳要不要交出自己的宝贝闺女？主城区要不要降价跑量？
这是一个不得不答的问题。
形势比人强，于其被迫降价，不如主动出击。
毕竟，手里拿着现银买房的人，就那么多，你先抢一个，别家就少拿一个。
老王就盘一盘主城的几个降价项目，以及对这次降价的理解。
01.
都知道年底要降价，但没想到打响大规模降价的，竟然是从央企开始。
保利是去年郑州的大地主，6块地55亿，全部在成熟和半成熟区域，而且地价不菲。
饭吃多了，容易噎着，地拿多了，容易降价，不信你问恒大。
就在上周，保利郑州打出了一套组合拳，从中原区保利心语、金水北的保利海德公园、老经开的保利天珺，都拿出了诚意。
降价，实打实的降，不亏是军队作风，不藏着掖着，一出手就是杀招。
保利心语一栋东西向的住宅，地段不错。
中原万达旁、地铁10号线华山路站，郑州外国语教育集团的六十九中学、七十六中，伊河路教育集团向阳校区，郑州未来的798创意园芝麻街和二砂文创园，这些也都是实打实的加分项。
重点是：有30和53的小户型。
更重要的是，按照1.1W的单价，这个租金基本上可以裹住月供，如果是公积金贷款的话，更是爽到飞起。
中原万达附近的大标间租金大约在1200-1500之间。
当然了，周边老旧家属院也有换房需求，大户型虽然设计一般，但总好过自家没电梯、物业基本为0的老破大，所以，趁着这波低价，大户型也卖了一些。
所以，这个价格、这个租金，比较适合小户型投资使用，孩子上学、后期出租都不错。
保利海德公园4号地17号楼14000的特价房，算是在同行的衬托下，显得眉清目秀了。
这个衬托，主要还是价格。
比如招商美景美境的1.7W，康桥天樾九章的1.8W，瀚宇天悦城2.1W，你说我大保利是不是那个大宝贝儿？
不是，首先这是独立在4号地外面的一栋楼。
其次是加分项比较有限，地铁全无。
宣传的纬五路小学和郑州八中还没盖好，暂行政策是业主的小孩借读到杨金纬五路一小，而且学校是合作办学性质，质量还不好说。
最后，是这个大盘孤独的属性，配套全靠自己做，而且连霍这道天堑，通达性也稍差一些。
唯一能拿出来说的，就是临近北龙湖的区位了，可1.4W 的价格，是不是有更好的选择呢？
保利天珺这个项目，老王之前说过，这里只划一下重点。（点击看选房攻略）
5号线地铁、郑东新区一路之隔，户型棒、配套齐全。
唯二的遗憾就是老经开周边工厂较多，给人的观感不太好，另外就是周边的学校，乃至老经开的学校在整个郑州来说不够优秀。
不过价差能弥补一切。
斜对面的华润紫云府1.9W，绿城诚园1.8W ，航海路北边富田九鼎世家的二手房1.9W。
保利天珺1.68W，14 /18/24这种楼层，正常20层左右差不多17500。再对比开盘时1.9W-2W的价格。
你不禁感慨：保利是个狠人儿啊！
城门失火，殃及池鱼。
保利出招了，自己的老朋友华润得接着。
华润凯旋门89的小户型1.7W左右的价格。
地标福塔北面，双河环绕，对望大玉米，实打实的工地进度，你坐高铁下来，地铁7站地就到项目了，买这儿还能错了？
当然，华润凯旋门这批特价房也是有问题的，16号楼作为地块最北侧楼栋。
首先是有铁路噪音，这个影响是全天的，特别是火车经过中州大道时会有鸣笛，这个是比较酸爽的。
第二个是得房率略低，部分房源不到70%。
另外，到地铁的距离也是比较尴尬的，从传媒路到5号线七里河站已经超过1KM，到4号线货站街站A口也超过了1KM。
而且陇海路中州大道的转盘，早高峰时有些堵，别问我是怎么知道的。
老经开都不到1.7W了，管南还能卖1.5W/1.6W吗？
融创城已经躺平了，6期观云著1.3W多可以买到正常楼层。
有河、产品设计不错、虽然没有地铁，但3.5环的区位开车去东区、CBD都挺方便的。
上半年的管南扛把子富田九鼎公馆，面对小弟如此围剿，也不得不低头。
不装了，摊牌了。
最近，富田九鼎公馆5号院流传出一批特价房源，124XX的价格，让隔壁的融创城瞪大了眼睛。
这还是那个大哥吗？抱拳了，佩服！
您这有地铁、临河、四环里，到东区方便，虽然临近安置房，虽然挨着四环高架，虽然户型设计一般，但这价格还要啥自行车啊！
总裁特批、工抵房、某壳专场，不管以什么名义，在冰冷的楼市里，说一千道一万成交是第一位的。
于是，管南某桥重返首开惊喜价109XX、南四环鸟厂每天5套11XXX精装房、某城时光印象14500精装地铁房，金水北某昌地铁准现房16XXX，常西湖某科11XXX特价房源……
还有更多的特价房，即使降价也没人关注。
没人关注也就没有成交，没有成交量就没有成交速度，没有成交速度就没有涨价空间。
涨价逻辑如此，降价逻辑也是如此。
02.
就在万科高呼“节衣缩食”，龙湖把郑州团队和西安团队合并、5年前还要买下万科的姚振华，如今吃着8块钱的肠粉时，一切做大做强再创辉煌的前提是：活下去。
对于我们买房人来说，这个关键时刻，既是一个买房时机，也有烂盘在浑水摸鱼。
你需要一盏明灯，帮你筛选出更靠谱、更合适的房子。
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面对降价的诱惑，大家更应该理性地冒出一个疑问：为什么降价？不同房企/项目降价的原因也是不一样的。
一.今天降价是为了拿更多便宜的地，比如保利、华润等国央企。
在第三轮土拍中，25块地保利就占了4块地，而且都在金水北！
在第二轮土拍中，华润、中海、电建、金茂的身影又现身了。
据传第三次土拍的净地中，国央企也准备好了大量子弹。
而对于本土房企来说，且不说要不要参与净地土拍了，光是几个亿的保证金缴纳都很困难。
二．由于TOP房企降价，周边的房企被迫降价。
当万科、融创、保利这样的房企，在同区位、同等配套的条件下，价格也相差不大时，购房者会用脚投票大品牌。
当保利天珺1.68W、龙湖雅宝天钜15500的时候，离主城更远的新城时光印象和富田九鼎公馆还能守住1.6W的价格吗？
三.为了保命不得不降。
比如，近期回款压力较大的某创、某科，面对之前多拿的地、不好卖的地，近期的短债压力，不降价，要在大冬天捂痱子吗？
四.尾盘降价，抓紧回笼一波钱，准备过冬。
比如最近二环边的泉舜上城，推出一波1.4W的特价小户型，绿都澜湾的尾盘1.48W准现房。
尾盘也没有后续的价格压力了，明年的经济形势还不明朗，干脆赶紧低价走一波。
五.混水摸鱼的降价盘，降价的风险远大于机会。
这种情况也并不少，某地、某苑为代表，工地进度老王也拍了几次，现场施工工人少得可怜，甚至没有人在施工。
最后的最后，很多人心里一定有个疑问：如今的降价是不是个机会呢？
老王的理解：是的。
当曾经2W的房子如今能1.6买到，当1.5W的房子摸着1.1W边缘买到，虽然有诸多不利因素，可巨大的价差能抹平所有。
对于刚需来说，曾经要徘徊在四环的预算，现在可以进三环，何乐而不为？对于投资人来说，同一个小区，你可以比市场价2/3K的价格甩卖，但别人就不敢。
以上，致所有郑州买房人。
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