新疆土地使用税暂行条例(新疆实施中华人民共和国土地管理法)

之前有个朋友说聊聊【房产税】，问对拥有二套或以上房产的家庭会有什么影响。最近把官方的相关文件和权威解读整理了一下，根据关注的几个问题梳理出本文内容，本文的主要框架如下：

• 什么是房产税，征收房产税的目的是什么

• 拥有两套或以上住房，该缴多少房产税？以乌鲁木齐和伊犁为例

• 未来的房产税会怎么收，啥时候全面开征

如果想直接了解二套及以上房产需缴多少房产税，也可以直接跳到第二部分

一、房产税和征收房产税的意义

1、什么是房产税？与房地产税有什么关系？

了解【房产税】，首先要了解什么是【房地产税】。【房地产税】是一个综合性的概念，是直接涉及房地产行业的税种综合，主要涉及3大环节、10个税种。

其征收的环节主要有三个：「开发建设环节」、「房产流转环节」、「房产持有环节」；而【房产税】就是「房产持有环节」的一项税种，可参见下图：

从上图也可以看出：

• 涉及到房地产行业的税种主要集中在前两节环节，且「开发建设环节」税负比例最高。所以房价之高除了大家所知的土地、项目建设等成本之外，较高比例的税费也是房价重要的成本构成；

• 「房产流转环节」即我们买卖新房和二手房过程中，只要买卖主体发生变化都会产生各项税费。所以只要有买房与卖房产生，买卖N次，就会产生N次税费；

• 【房产税】是「房产持有环节」的税种，当前该阶段的税负比例也是最低的。2011年起，已对上海和重庆试点征收。

2、为什么要缴纳房产税？

税收是国家财政收入的重要来源，房产税也不例外。征收房产税的重要意义是——

• 补充财政收入：房产税的征收，将会改变当前过度依赖土地财政和土地收入的不稳定的现状，成为地方财政收入的稳定来源；
• 房产税的公共服务属性：房产税的收入将更直接用于居民的公共服务、民生项目的建设；
• 引导调节：通过房产税有效引导居民进行合理的住房消费，让住房回归居住属性，并有效调节收入和财富，最终服务于共同富裕；
  
  

近几年，卖地收入基本占整个地方财政收入的30%-40%，（新疆不到30%，2021年中国统计年鉴推算）。土地资源的稀缺性和土地收入的不稳定性，将直接影响到未来各个地方的城市发展，而房产税政策的制定和推行将会成为未来各个地方财政税收的稳定器。

房产税对于房价的影响，将更多体现在中短期。2011年从上海、重庆开始试行房产税开始至今已有十年，对抑制房价上涨有限，市场已经对房产税有了一定的消化和心理预期。从美国、韩国等国家征税情况来看，房产税对房价有影响，但却不是必然。

那么房产税是如何征收的，对持有两套及以上房产的居民到底产生了什么影响？

二、房产税的征收方式

从2011年年初起，上海和重庆开始试行房产税，十年间相关部门和会议数次提到房产税立法并向全国推广，一直未能迟迟落地；直到2021年10月23日，人大常委会真正向前推进了一步。

从上海市和重庆市的征收方式来看：一、两个城市对刚性、改善型买房需求都有一定的保护，更多针对投机性的炒房群体；二、对拥有多套房产、高档房的征税额度没有体现差异税率。

1、从上海市2021年房产税征收办法，看税收思路

2021年上海市征收房产税有两份文件依据：2011年1月27日上海市印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，和2021年11月15日，国税总局上海税务局发布的《关于缴纳2021年度个人住房房产税有关事项的提示》：

其计税方式为：

应纳税额=应税面积 x单价 x 70% x 税率

【应税面积】就是缴纳房产税的建筑面积（非使用面积）。按规定给予每人60平米的免征面积，如果是一家三口，就是180平米，超出180平米的都需要缴纳房产税；

【单价】单位平方米的买房价格。该价格的高低将直接影响到税率，单价＞指导价，税率就高，反之就低。指导价由各地统一公布，其实就是上一年度商品住宅成交均价的2倍（之前有聊过全疆各地州市房价及涨幅，也是基于统计局公布的统计年鉴数据）

【税率】适用税率暂定为0.6%，主要跟买房单价有关，买房价格低于指导价的，税率为0.4%；

一些说明：

• 刚性需求的首套房，不论多大面积都可免征；
• 指导价直接影响税率，直接影响房产税缴纳多少；
• 缴纳的房产税都有七折折扣，比较灵活；
• 逾期缴纳房产税的，按0.5‰缴纳滞纳金，并纳入征信系统；

3、按照上海的征税方式，如果在新疆买房，该如何缴纳房产税？（以首府乌鲁木齐和地州代表伊犁州为例）

（1）假如你是一家三口，首套房面积为80平方米，新买二套房100平方米，2021年该缴纳多少房产税？

--应税面积=80平米 100平米-60平米x3=0平米

--应纳税额=0

--说明：因为首套房和购买的第二套房面积之和在免征范围内，两地均不纳税

（2）假如你是一家三口，首套房面积200平米，新买的第二套房面积100平米，2021年该缴纳多少房产税？

一个家庭要缴纳多少房产税，和买房套数（面积）、单价、税率有直接关系。而且房产税不是一次缴纳即可，是每年都会发生的税费，这就直接增加了每个家庭持有房产的成本。

以上是根据上海市征收房产税的方式，大致推算出如果在疆内买房，将产生多少房产税。只是举例，了解征税思路，仅供参考和讨论。

三、未来的房产税怎么收？

上海和重庆的房产税征收管理办法已经试行10年，有了一定的积极和参考意义，但暂行办法同时也有一些不足：比如征收房产税只考虑到增量（买新房部分），而未考虑存量（持有的房产部分），重庆的房产税只针对于高档房征税等等。

因此未来征收房产税会考虑到扩大税基，即扩大征税范围。但在一定程度上会保护刚需、改善型的基本买房需求，【房住不炒】的主基调不变，就会通过房产税防止投机性买房、炒房等行为。

2021年10月23日，一次高规格的会议重提房产税：授权国院制定房产税试点的具体办法，再由试点城市制定实施细则，试点期限为五年；待时机成熟后，立法推广。此次不同于之前的提法，是房产税实质性落地的开始。未来会逐步落实到试点城市、征税方式的变化、全国推行时间。

根据一些权威媒体和学者的解读，比较普遍的观点是：

• 试点城市的选择上：先小范围选择房价高、涨幅过快、市场韧性比较强的热点城市为试点城市，比如：深圳、杭州以及之前先行试点的上海、重庆等；

• 征税方式上：对于刚性和改善型买房需求，大概率还会有免征面积或低税率。通过阶梯式（递进式）税率，对持有的房子套数越多，面积越大，就征收越高的房产税，类似于个税缴纳方式；

• 推行时间上：2022年选择试点城市先行出台细则和实施方案，至少要经过五年后，再逐步立法，向全国推广。

以上就是关于【房产税】的理解、征收的意义，以及未来对我们生活的影响，可能会有不同的理解，欢迎交流昂~