保障性租赁住房，2021绝对的C位！
8月，雷布斯和他的公司热度频频，先有雷布斯《我的梦想，我的选择》年度演讲，后有小米7亿元成立公寓管理公司。虽然我不是小米的粉丝，但不讨厌能自嘲善调侃且一直活跃在一线的雷布斯。
要说2021行业热词有哪些，保障性租赁住房一定有名字。
2021，强调保障性住房
在说保障性租赁住房前，要先了解下保障性住房。
2021年中央经济工作会议继续强调要“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。保障性住房作为住房制度改革的重要内容之一，从1998年国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》设立至今已经过23年的发展，一般包括廉租房与公租房、经济适用住房、保障性租赁住房、共有产权房等。
2021，保障性租赁住房的顶层设计
从2021年的“十四五”规划提出要扩大保障性租赁住房供给开始，全年政策端行业就没离开过保障性租赁住房这个词。
4月，中共中央政治局召开会议中强调增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。
5月，住建部召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市参加。
6月，国常会确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难；落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。
6月，国办发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。
7月，韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，强调把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。
12月，政治局会议研究2022年经济工作，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。
此外，2021年下半年以来，国家发改委、住建部多次发文，鼓励支持房地产及建筑企业共同推动保障性安居建设。银保监会、央行也多次表态，要加大对长租房市场的金融支持，共同推进REITs试点，为发展保障性租赁住房提供财政和金融支持。
2021，为什么提出大力发展保障性租赁住房？
与公租房主要面向城镇住房条件差且收入困难家庭不同，保障性租赁住房主要解决以满足条件的新市民、青年人为首的群体住房困难问题，坚持以面积不超过70平方米的小户型，低租金为主。
近年来，随着城镇化率的提升，劳动力向大城市流入，各大城市尤其是一线城市常住人口激增，导致其住房需求持续增加。但是另一方面，商品房供应不能完全与之匹配，带动房价大幅上涨，房地产领域的金融风险持续累积。而保障性租赁住房的发展恰恰能够起到填补供需缺口，缓释矛盾的作用，以相对较低的成本和价格为住房需求者提供安居之所，遏制房价在资本的炒作下继续上涨，短期能够稳定房地产投资，支撑实体经济需求。
常住人口增长压力较大的城市在十四五期间增加保障性租赁住房供给的积极性更高
由于信贷政策大力支持，土地成本较低，且未来收益现金流较为稳定，保障性租赁住房可以契合商业化运作，适合作为REITs的底层资产或者实现集体经济组织与房地产商、城投平台的合作运营，不少地区已经在积极探索新的发展模式。
预算内资金也能够发挥一定的支持作用，因为一般公共预算中的保障性安居工程支出科目，以及政府性基金中的土地出让收入、保障性安居工程专项债收入，均可以用来支持保障性租赁住房建设，财政能够起到支持作用，且负担相对有限。
此外，保障性租赁住房建设还将与配套基础设施的建设紧密联系在一起。例如，北京市的十四五规划中提到：“研究土地出让收入分配机制，支持集体土地租赁住房项目配套建设市政基础设施。租赁住房、周边配套市政和公共服务设施实施弹性合理配置，实现同步规划、同步建设、同步交用”。除此之外，保障性租赁住房的建设能够使大城市吸纳更多的青年人口和新市民，预计对消费和服务业的长期提振也是潜移默化的。
2021，地方积极建设保障性租赁住房
国家大力发展的保障性租赁住房建设在今年迎来重要节点，并成为“十四五”新宠，各省市的十四五发展规划中也相继回应，从政策到目标再到供给端，都在积极发力，现基本已超量完成2021年保障性租赁住房的筹集建设目标，并将在2022年加快跟进。
从2020年至今，中央和地方共出台了近40条保障性租赁住房的相关政策。截至目前，全国至少有超过17个城市公布了“十四五”期间的保障性租赁住房供应目标，计划筹建的新增保障性租赁住房数量已经超过660万套。
在供应量方面，“十四五”期间，北京明确其保障性租赁住房占比将不低于30%；上海则计划将新增建设保障性租赁住房47万套（间）以上，占同期新增住房供应总量的45%左右；广州市计划新增保障性租赁住房60万套(间)，深圳计划新增保障性租赁住房40万套(间)，均占新增住房供应总量的45%左右；重庆计划新筹建保障性租赁住房40万套(间)，杭州、西安计划新增保障性租赁住房均为30万套(间)，成都、厦门为25万套(间)，宁波、佛山为20万套(间)，济南、合肥、福州、长沙、苏州各为15万套(间)，占住房供应总量的为30%左右；湖北襄阳计划筹集保障性租赁住房1.3万套（间），荆州力争筹集保障性租赁住房16118套，贵州贵阳贵安计划筹建不少于10万套（间）保障性租赁住房，浙江丽水将筹集保障性租赁住房不少于9000套（间）。
其中，长沙、成都、南京、武汉、宁波、杭州等10余个城市已完成今年的年度计划。另外，湖南宁乡市已累计完成43个项目9212套（间）房源，四川南充筹集了1250套（间）、绵阳筹集了800套（间）和宜宾筹集了500套（间），甘肃麦积区回购100套保障性租赁住房目前正进行室内装修，预计明年6月份面向青年人和新市民进行配租。
数据显示， 2021年40个城市建设计划已完成超过77%。据业内人士估算，预计我国明年将能供应279万套（间）保障性租赁住房，占2022年房地产投资的2.2%。
从供应渠道来看，今年，上海首次推出了“保障性租赁住房”用地，占租赁住房用地总供给的28%。今年12月15日，上海还集中开工了15个保障性租赁租房项目，可提供1.85万套房源。
北京也在最近新出的政策中提出，支持北三县与城市副中心合作建设保障性租赁住房，同时也鼓励通过“商改租”“工改租”等形式将非住宅改建为保障性租赁住房，12月北京还明确新供商品住宅将按比例配建保障性租赁住房。武汉市也拟定中心城区新建商品房按6%配建保障性租赁住房。上海、深圳等地也早已明确规定了可商改租，厦门还明确支持改建宿舍型保障性租赁住房，而山东省也提出产业园区中工业项目配套比例由7%提高到15%，提高的部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。
在项目进展方面，目前北京已有2个利用集体土地建设的保障性租赁住房项目开业，12月，北京最新第三轮集中供地的出让住宅用地中，有3宗地块均需要配建保障性租赁住房；上海有123幅租赁用地已开工在建，共14万套（间）；广州、深圳也即将迎来新项目的入市；河北涿州市11月25日首批保障性租赁住房已通过现场摇号方式完成3000套（间）房源的分配。
值得一提的是，在云南滇中新区，还有首批保障性租赁住房项目12亿元贷款于近日落地，将用于支持1758套（间）保障性租赁住房建设。
自上而下，自西向东，从南到北，都被保障性租赁住房的东风吹过。
2022，保障性租赁住房能带来什么？
寓言不止发现，十四五期间筹建的新增保障性租赁房数量与十三五期间的常住人口变化存在一定关联，比例多在10%到30%之间。剔除北上广深后，这个比例大致为18%。根据人口流动与保障性租赁住房计划之间的关系估算，十四五期间全国新增保障性租赁住房大致为800-900万套。
根据相关机构估算，预计2022年保障性租赁住房投资将超过4000亿元，拉动地产投资3个百分点左右。短期看十四五期间保障性租赁住房影响力不及棚改，但长期趋势或将向上，毕竟坚持租购并举，大力发展保障性租赁住房，解决长期以来困扰我国的房地产问题是确定的方向。考虑到目前保障性租赁住房的建设尚在试点阶段，也不排除在十四五期间加速扩张，以及在更远的未来进一步扩大规模的可能性。
问题，保障性租赁住房还面临哪些？
毋庸讳言，保障性租赁住房要有大的发展，还面临一些棘手难题。
寓言不止看来，首先，政策支持力度难以把握。目前国内租赁住房的租售比普遍偏低，政府给予政策支持是引导多主体投资、提高社会资本参与积极性的重要基础，但也意味着直接提供资金支持或放弃一部分财政收入，这本质上是一种由社会成员出资、政府代为操作的公益行为，必须确保资源使用的公平性。
其次，保障对象难以划定。目前保障性租赁住房保障范围相对模糊，“符合条件”、“新市民”、“青年人”都是相对概念，并无统一定义。合理的保障范围既要坚持“保基本”，又要充分考虑不同渠道特征、分类设定准入门槛，更增加了确定保障范围的难度。
今日小寒，走过隆冬，才能见春。
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