贝壳研究院高级分析师黄卉指出，此次发布的《实施方案》能够积极发挥国有企业的带动作用。一方面，国有企业本身具有政府背书的优势，承担着更重的社会责任。此次实施方案最大发挥了国有企业的对市场主体的带动效应，还有利于增强新市民、青年人等群体对保障性租赁住房的信心。另一方面，《实施方案》还有利于盘活国有资产，提高国有资产的使用效率，同时缓解职住不平衡的问题。国有企业在城市交通建设中发挥着重大作用，在TOD、公交场站等附近的土地获取上占有优势，利用这些非居住存量土地建设保障性租赁住房，能够有效改善租客的交通状况，有利于租客职住平衡。
从《实施方案》的内容来看，一方面明确规定了降低土地成本的方式，明确提供财政、税费及金融支持，执行民用水电气等，减轻保障性租赁住房的项目投资建设运营成本，有效提升国有企业参与保障性租赁住房的积极性。另一方面，明确了房源筹集类型及不同类型的改建流程，以《保障性租赁住房项目认定书》的形式对项目认定，优化项目的审批效率，此次政策的落地性更强，能够有效指导国有企业的项目实施。
具体来说，《实施方案》显示，规划和自然资源部门在编制年度住宅用地供应计划时，应提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，按照保障性租赁住房用地供应比例不低于住宅用地10%进行保障，容积率可提高到3.0。可由国有企业自行组织集中建设，也可委托其他国有企业或采取配建的方式进行建设。保障性租赁住房用地可采取划拨、租赁或出让等方式供应，其中以划拨或协议出让方式供应的，土地使用权价格按基准地价的70%收取；以租赁或公开出让方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为租赁或公开出让的前置条件，允许出让价款分期收取。
国有企业的商业办公用房、厂房等非居住存量房屋，也可改建为保障性租赁住房，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。 国有企业依法取得使用权的非居住存量土地，在尊重群众意愿、合理规划公建配套的前提下，可用于建设保障性租赁住房。需变更土地用途的，不补缴土地价款。
《实施方案》还指出，产业功能区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限可由7%提高到15%，建筑面积占比上限可提高到30%，提高部分全部用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。
值得一提的是，《实施方案》同步强化监管措施，严禁以租代售。按照要求，申请单位应建立健全管理机制，依法依规进行建设运营，认真履行治安、消防、安全等职责，自觉接受属地政府和行业主管部门的监管，禁止“以租代售”或以收取保证金等方式变相出售。
黄卉指出，此次方案明确规定租赁合同期限一般不超过5年，同时在承租人条件发生变化，不符合条件的，按照市场租金收取，同时通过建立保障性租赁住房平台、在申请书中明确承诺“不得以租代售”、严禁建设成套商品住宅等多项措施和要求，严格确保保障性租赁住房不作他用，真正发挥租赁住房的保障性功能。
校对：徐亦嘉
