储藏室土地增值税怎么计算(存量房的土地增值税如何计算)

　　房地产公司地下车库的土地增值税处理

　　房地产公司开发的地下车库的所有权形式是什么? 地下车库的土地增值税应如何以不同的所有权形式处理?

土地增值税

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)明确规定，居民委员会，派出所，房屋，俱乐部， 房地产开发企业开发建设的，与定居点配套的停车设施，体育馆(仓库)，物业管理场所，变电站，供热站，自来水厂，运动场馆，学校，幼儿园，托儿所， 医院，邮电等应按照以下原则处理：

　　所有所有者都拥有产权后，可以扣除成本和费用。

土地增值税

　　完成后，如果将费用和支出免费移交给政府或公用事业单位以用于非营利性社会公用事业，则可以扣除费用和支出。

　　转移完成后，应计算收入并扣除费用和支出。

　　目前，中国尚无关于地下车库产权的具体法律规定。 房地产公司开发的地下车库的所有权主要有三种形式：

　　在第一种形式中，财产权属于开发商。 地下车库单独定价，不需要用于分担公共建设成本。 开发商有权将地下车库出售给所有者。 由开发商和业主签订的停车位转让合同是合法有效的，应受法律保护。

　　在第二种形式中，产权属于所有所有者。 如果开发商在出售住宅时根据公共建筑区域将地下车库分配给所有所有者，则在这种情况下，只有整个所有者才有权处置使用地下停车位的权利。 开发商无权与个人所有者签署转让停车位使用权的协议，实践中签署的协议也应作废。

　　在第三种形式中，地下停车场是由人防工程重建的。 尽管该区域未在所有所有者之间共享，但开发商无权出售。 一般而言，地下民防停车场不能取得财产权证书，房地产公司不能出售民防停车场的所有权，只能通过转让民防停车场的永久使用权来取得收益(以下简称“出租民用”)。 停车位”)。

　　地下车库的土地增值税处理是房地产开发公司处理税收的难点。 下面介绍住房企业开发的地下车库土地增值税六种情况。

土地增值税

　　第一，房地产公司建立自己的地下车库

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地，地面建筑物及其附属物使用权并取得收入的单位和个人，应当为纳税人。 土地增值税，并应遵守本规定。 支付土地增值税。 自建地下车库供自用的房地产企业不属于转让和获取收入的行为，不涉及土地增值税。

　 第二，房地产公司出租地下停车位

　　同样，根据《土地增值税暂行条例》的有关规定及其实施细则，由于没有发生使用权转让，也不需要征收土地增值税，因此只能出租地下停车位。 付费的。

　　第三，租约实际上是用于出售地下车库的

　　《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年。 在超过20年的时间里，超出部分无效。 租赁期限届满时，双方可以续签租赁合同，但约定的租赁期限自续签之日起不超过20年。 换句话说，法律只能保护车库20年，而法律不能保护车库。

　　以租赁的名义实际出售停车位是永久性使用停车位的权利，这通常称为出售地下车库。 房地产公司向客户出租地下车库，并与客户签订租赁协议，其中规定客户必须提前支付租金。 使用车库20年后，该车库归客户所有。 尽管此业务名义上是租赁，但其性质与销售不再有太大不同。 因此，此类租赁应开具不动产销售发票，并应支付不动产销售土地增值税。

　　第四，地下企业出租地下民用防空车位

　　房地产企业开发建设住宅用房，应当按照政府有关部门的要求，在其他地方建设人防工程或者支付人防工程建设费。 许多房地产开发公司已选择建造人防工程-地下人防停车场。

　　国家税务总局于2011年2月11日在官方网站上回答了出售地下停车位的问题：“房地产公司出售的地下停车位是通过转让有限的产权或永久使用权来出售建筑物的，就像他们在出售房产一样。 建筑物对于销售收入，应缴纳营业税，土地增值税和企业所得税。

　　第五，房地产公司出售地下车库

　　通过转让有限产权或永久使用权出售建筑物的房地产公司出售的地下停车位被视为出售建筑物。 土地销售税，应当从土地销售税中取得。 关于房地产开发公司销售车库的行为，无论将来如何处理民法，当这种行为发生时，应将其视为与购买者分开支付的房地产开发企业。 除了房价外，还应征收土地增值。

　　房地产开发企业与购买者签订销售合同，同意将地下车库的所有权(使用权)转让给购买者的，所获得的收入被视为向购买者收取的过高价格， 并应根据购置的增值税类型预征土地。

　　分别转让以转让财产权(所有权和使用权)的车库，储藏室和其他辅助室，停车位以及地下停车场，应根据其他类型的实物缴纳土地增值税。

　　根据《土地增值税暂行条例》及其详细执行规则，房屋买卖所得收入减去为取得土地使用权所支付的价款，开发成本， 房地产转让应纳税。 基于此，以适用的税率计算并支付土地增值税。

　　第六，财产权属于所有所有者。

　　开发商在社区出售房屋时，已根据公共建筑面积将地下车库的费用分摊给所有业主，并卖给业主以取得应纳税所得额。 车库的费用也可以从中扣除。