2016年开始，西安新房价格步入上涨“快车道”，多个月份涨幅全国领先。
在房住不炒的主基调下，为遏制房价上涨过快，给楼市降温，自2016年年底出台限购令后，到目前，5年多时间，西安出台限购政策十余次，继2019年6月20日，楼市大力度调控之后，2021年3月30日发布的楼市新政，被称为西安楼市史上最严限购政策。
主要政策内容如下：
如今，新城执行一年时间，当初的预期达到了吗？
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01
3·30新政一年
西安房价稳中有涨，涨幅收窄！
对于购房者而言，除了买房资格，最关心的就是房价，而政府出台“最狠新政”从本质上来说，也是为了给那些真正在西安有购房需求的人员提供买房机会，从而达到房住不炒，保持房价稳定的目的。
那么，新政发布将满一年，对房价的调控效果到底如何呢？我们从新房价格及涨幅两个维度来看下：
价格方面，根据中国房价行情网数据显示，目前西安新房均价为16978元/㎡，且从近一年的房价走势图来看，西安的新房价格呈现出的是一个稳中有增的态势。
涨幅方面，我们统计了近一年以来国家统计局发布的“70城房价数据”，具体如下：
数据来源：国家统计局
数据显示，2021年3月以后，西安新房的涨幅呈现出收窄-扩大-收窄-再扩大的走势，但整体来看，除去年6月及今年1月以外，其余月份的房价涨幅明显收窄，且自去年7月至今年1月份，半年时间内，西安的新房价格涨幅一直控制在1%以内，且呈现出逐月下降的趋势，甚至在12月出现下跌（与疫情有一定关系）。
从房价及房价涨幅维度来看，3.30新政实行近一年，西安的新房价格，并未如预期般“大跌”，但房价上涨幅度明显放缓，还是起到了一定的调控作用。
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02
两批指导价出台
西安二手房挂牌量激增，成交骤降
3.30新政之后，去年西安连续发布2个批次累计205个小区二手房指导价，且“参考价”都比之前的挂牌价低，这2批指导价将西安的二手房迅速打入“低估”！
从国家统计局发布的“70城房价”数据，我们看到自去年7月份以后，西安二手房价格涨幅先是呈现出明显的收窄趋势，在10月份开始持续下跌，至今已是连跌5个月。
价格下跌，成交量也迅速呈现出下跌之势，二手房的成交速度明显放缓。
而挂牌量方面，自去年年底，西安二手房挂牌量突破10万大关，截至目前，二手房挂牌量已经达到了10.4万套。
从价格及成交量维度来看，3.30新政之后，逐步建立及发布的二手房交易参考价机制，对西安二手房的降温作用明显，直接挤兑了二手房价格的水分，价格虚高房源大量减少，二手房市场逐渐回归理性。
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03
三次集中供地
从"火热朝天"到“平淡收官”
2022年目前为止，西安土拍市场除西咸新区及高新区挂牌多宗地块外，其他区域暂未出现批量挂地，但这两个区域挂地主要是以商服为主，因此，我们主要看看2021年的土拍市场。
2021年前四个月西安的土拍市场几近疯狂，开年4个月就拍出10宗万元地，但下半年降温明显，全年呈现出先热后冷的走势，成交总量明显下降。
图源：美城股份
5月31日，西安迎来了第一批集中供地，首次采用限房价、竞地价、竞自持的模式进行出让，共计21宗，住宅用地20宗、1644亩（现场拍卖5宗，网上挂牌5宗）。
其中，6月29日溢价成交2宗，流拍2宗，终止2宗；6月30日，土拍市场集中成交15宗开发用地，共揽金92.26亿元，首批集中拍地热度较高。
10月14-18日，西安市第二批集中供地开始拍卖，共45宗地，6宗地因故终止出让或流摇！剩余37宗地全部成交，总成交金额238.46亿元。仅6宗出现溢价，平均溢价率低至2.57%。
12月23日，第三批集中土拍结果出炉，13宗地揽金74.49亿，且均为底价成交……
土拍是楼市的风向标。西安土拍市场从去年开年的火热朝天到最终的平淡收官，除国企及部分资金较好的民企外，大多本土小开发商几乎被绝迹。
可以看出，2021上半年土拍市场火热，成交价格持续走高，而3.30新政之后，尤其是第二、三批次集中拍地，西安土拍市场降温很明显，一次比一次凉，作用很是明显。
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04
楼市现状
主城向好 新区降温
近日，克而瑞发布报告，去年房企勒紧裤腰带拿的地，今年的开工率仅有21%，西安当下楼市现状又如何呢？
新房价格并未松动，二手房成交困难，土拍市场降温明显，当下的西安楼市主城供需矛盾还是比较突出。
据统计，今年1-3月，城六区 长安区 临潼区 西咸新区共计11442套房源线上登记，主城9493套房源核验通过5.7万 组，摇号开盘19次，线下开盘13次。
备注：以上登记信息仅统计西安主城
从新房市场表现看，上市纯新盘较少，且房价方面基本没有太大波动。
具体登记情况上，新房基本靠摇号，即使供应量比较大的新房也可以正常“消化”，比如：天地源·丹轩坊、天地源云水天境、绿城观澜、华润·悦玺等项目，基本都是一房难求。
相反，西咸新区处境并不乐观，沣东、沣西部分楼盘，为了快速销售推出均价低于备案价2000-3000元/㎡的工抵房和优惠促销，香榭汇沣，为了加大渠道拓客力度，提高返佣点数，1.64%跳到2.05%；沣水云岭，返佣1.2%跳到1.6%……西安楼市整体分化还是比较明显。
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05
购房者信心下降
西安楼市全面回还需“出招”！
市场变化之下，购房者的买房心理也不断在调整，目前，西安楼市基本上形成了“改善产品”为主的格局，一方面房价不断拔高，另一方面严格限购，购房者信心明显下降，主城虽有回暖，外围区域尚且挣扎。
基于此，西安市场全面回暖还需新政策来支持，且目前部分利好已经陆续露出“苗头”。
购房者方面，西安个别银行房贷利率出现下调，首付也有松动，对购房者比较友好，购房成本明显降低。
各银行对于首套首付比例起步是3成，贷款利率5.7%-5.8%不等，二套首付最低4成，贷款利率5.9%-6%之间。
目前银行额度都比较充裕，审批放款比较正常，一般20天到一个月内可以放款。
据悉二手房指导价明显有放松，目前多个银行已经不按指导价贷款。
改善为主的当下，西安新房的入手门槛不断拔高，且高端项目的去化一定程度上还是存在难度，针对改善产品放松限购也很有必要性。
而开发商方面，降低土拍保证金，土地出让金在成交后1年内实行分期缴纳；适当放款项目预售条件，给开发商资金宽限，鼓励正常生产；定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷也相当紧要。
结语：3.30新政施行将满一年，虽西安新房价格上涨未被完全遏制，但达到了“房住不炒”的预期，楼市热度降低，二手房市场回归理性，高溢价成交地块明显减少，这些都值得被肯定。
2022年，预计市场整体会比较平稳，冷热分化一段时间内还将存在，房价稳中有涨态势基本已定，接下来是否会有新的政策刺激楼市，我们值得期待！
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