一、问题的提出
近年来，假冒他人处分不动产的案件常有发生，主要情形为：甲为不动产的所有人，乙冒用所有人甲的名义将不动产处分给善意第三人丙，并办理完成了过户登记，甲遂与丙就不动产的归属发生争议。关于不动产的冒名处分行为究竟是属于无权处分还是无权代理，冒名处分应被作为“冒名人和受让人之间发生效力的法律行为。”还是认定为“被冒名人和受让人之间发生效力的法律行为。”以及善意第三人救济制度的选择等问题，在司法实践和学术界争议较大。本文从现有的学理观点和我国现行的法律规定试述不动产冒名处分的性质和善意受让人救济制度的选择。
二、冒名处分的性质分析
无权处分行为与无权代理是不同的。狭义的无权代理都是指未获得授权而从事某种行为，都属于效力待定的行为。两者的区别表现在：一方面，无权代理是指无权代理人以本人的名义实施民事行为，而无权处分则是指无权处分人以自己的名义实施民事行为，例如甲在未获得授权的情况下，出卖乙的物品给丙，如果甲是以乙的名义出卖的，构成狭义的无权代理；如果甲是以自己的名义出卖的，则构成无权处分。由于此种区别导致了无权代理人、无权处分人与受让人所订立的合同中的主体是不同的。因此，要区分冒名处分系无权处分还是无权代理，要厘清冒名处分是冒名人和受让人之间发生效力的法律行为还是被冒名人和受让人之间发生效力的法律行为。
笔者认为，一方面，从受让人的角度来看，在房屋买卖的过程中，受让人所看重的是房屋本身，而非房屋的所有人，或者说房屋的所有人是谁对于受让人来说无关紧要；从被冒名人的角度来看，被冒名人并未就出卖房屋向受让人发出要约，受让人也因此无法做出承诺，反之亦然，简言之，被冒名人与受让人并未就房屋买卖合同达成一致，双方不可能成立房屋买卖合同；从冒名人的角度来看，虽然冒名人使用了被冒名人的姓名实施交易行为，但冒名人并非为了被冒名人而实施交易行为，简言之，被冒名人没有代理冒名人实施买卖法律行为的意思。此外，在冒名处分的整个过程当中，冒名人与受让人都是面对面地实施交易行为，无论是房屋买卖合同的签订、价款的支付还是移转登记手续的办理都是在面对面的过程中实施。因此，冒名人冒用被冒名人的名义，将房屋出卖给善意受让人并办理所有权移转登记的行为，应被看作是在冒名人与善意受让人之间成立的法律行为。另一方面，参照德国法为代表的大陆法国家的物权行为理论，法律行为被区分为负担行为和处分行为，负担行为即为债权行为，处分行为则为物权行为，冒名人在对房屋没有处分权的情况下实施的物权处分行为，性质上应属于无权处分。虽然我国现行法律并未确立物权行为理论，但根据《物权法》第15条之规定，可知我国现已确立了区分原则，即物权行为是相对于债权行为而言的另一种具有独立意思表示的法律行为，由此亦可推论出冒名处分属于无权处分的结论，既然冒名处分在性质上属于无权处分，也就没有理由适用无权代理的规定，而应当适用无权处分的规定。
三、冒名处分是否适用善意取得制度
根据我国《物权法》第106条之规定，将动产和不动产善意取得制度都规定在该条文中，关于动产的善意取得适用该条文的前提条件并无争议，主要争议体现在不动产善意取得的适用标准。理论上主要有两种不同的意见：一是不动产登记簿错误说，该说认为，不动产的善意取得必须以不动产登记簿的权属登记错误为前提，一方面，登记簿错误可以涵盖无权处分的情形，而无权处分无法涵盖登记簿错误的情形，将不动产的善意取得的前提界定在登记簿错误的情形能够有效地确定不动产善意取得适用范围；另一方面，以“登记簿错误”作为适用不动产善意取得制度的前提条件，如此解释，既符合作为不动产善意取得理论基础的“权利外观原则”也更加契合《物权法》第16条确立的登记簿推定效力的规定。二是无权处分说，该说认为，对于《物权法》第106条中的“无权处分”解释应当做广义解释，不能仅认为只有在登记错误的情况，才会产生无权处分。无权处分是指凡是没有取得权利人的同意，而处分权利人财产的行为，既包括无权处分人未经真正权利人的同意而处分了他人的动产，又包括无权处分人将他人的不动产非法登记在自己的名下，并进行处分，或者实施冒名处分非法处分他人财产，且我国《物权法》第106条并未明确排除冒名处分行为。因此，只要冒名处分人形成了足以让第三人信赖的权利外观，就可以适用善意取得制度，对善意第三人的信赖利益予以保护。笔者认为，以无权处分说解释《物权法》第106条的无权处分更加有利于保护善意受让人的合法权益。若采取不动产登记簿错误说，因在不动产冒名处分的情况下，不动产登记簿上记载的权利人并未错误，因而推论出不动产的冒名处分不能适用善意取得制度，如此情形下，善意受让人不能获得房屋的所有权，只能通过房屋买卖和合同要求冒名人返还支付的合同价款并承担相应的违约责任，但受让人在签订房屋买卖合同时相较于要求冒名人返还资金、承担赔偿责任，受让人更倾向于获得房屋所有权，如果将不动产的冒名处分排除在善意取得制度之外，既不利于社会交易的稳定，也不利于对善意受让人权益的保护。依据无权处分说，对《物权法》第106条中的无权处分作广义解释，即善意受让人在满足《物权法》第106条的其他条件的情况下能够善意取得房屋所有权，如此理解更有利于保护善意受让人的合法权益，也符合保护交易的立法原则。
前文已经指出不动产的冒名处分中对善意受让人的救济制度应当选择《物权法》第106条规定的善意取得制度，现笔者进一步讨论《物权法》第106条的其他条件适用。关于不动产受让人系善意的判断条件，在不动产买卖中，受让人善意的判断标准是受让人在受让该不动产时，有合理的理由信赖登记，就是善意的，且认定受让人善意的时间也应当至移转登记时。关于合理价格和转让的不动产已经移转登记的条件在案件中应根据具体情况予以认定，在理论上并无争议。因此，当不动产冒名处分中受让人符合前述条件后，应当适用善意取得制度善意取得房屋所有权。另外，从有利于保护善意受让人的合法权益，维护社会交易的安全和稳定的角度考虑，也应当适用善意取得制度。
四、附论：因冒名处分签订的合同是否有效
总之，无论如何解释我国现行的关于无权处分合同效力的法律规定，都能得出无权处分合同系有效合同的规定，由此也可推断出因冒名处分订立的合同系有效合同。
结语
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