1995年城市房地产管理法(2009年城市房地产法修改主要内容)

我们知道，房屋产权一般只有70年，而商办产权只有40年甚至更短。

产权到期后如何处置，一直是这片土地上悬而未决的事情。

到期后能不能续期？续期要不要交钱？交钱要交多少钱？围绕这三个问题人们议论纷纷。

近日，浙江海宁曝出了某商业用地到期的消息：国土资源局发出公告，到期大厦需补缴约2200万的土地出让金后，土地使用权可再续20年。

公告内的商业用地，名为龙祥大厦，处于市区繁华地段，离海宁火车站只有数百米，2000年落成时为海宁第一高楼。由于当时项目成立时是一家中外合资企业，核准的经营期限为20年。

也正是因为这特殊的“20年产权商办”，给了人们提前知晓产权到期处理办法的机会。

公告称，龙祥商务楼协议续期20年，按土地单价3137元/平方米补缴，出让金2189.626万元。

海宁市国土资源局相关负责人解释说，项目是按办理时土地市场评估价的50%缴纳土地出让金。

根据公开数据，龙翔大厦占地面积6980㎡，对应的每平米需补缴3137元；项目容积率约为8.32，换算成建筑面积，推出补缴“楼面价”约为377元/㎡。

而查阅到12月海宁市出让的一幅商服地块，距离龙祥大厦不到一公里，出让楼面价约为8466元/㎡，即便放宽到近期出让的其他商服地块，也发现楼面价均在3000元/㎡左右。

377元/㎡的价格根本就达不到“土地市场评估价的50%”，甚至连零头都不到。

为什么会出现这种情况？

实际上，“土地市场评估价的50%缴纳土地出让金”根据的是2018年9月海宁市出台的《国有建设用地使用权出让（租赁）到期土地处置管理办法》：

商地使用权续期最长20年，且原出让年限与续期出让年限之和不得超过40年，并按办理时土地市场评估价的50%缴纳土地出让金。

问题是，从性质上讲，这只是规范性文件，不具备严格依照的“位阶”。我们看到龙祥大厦的补缴金额也没依据这一文件。

若严格依照“土地市场评估价的50%缴纳土地出让金”，则龙祥大厦需要为了下一个20年产权补缴将近2.5亿元巨款！（根据8466元/㎡楼面价的50%算出）

然而即便“优惠了”，将近2200万的土地补缴金也已经是超乎想象了。

其实浙江海宁这次产权到期并不是首例，深圳国际商业大厦在2001年底土地使用权到期后。大厦业主以当时基准地价35%的标准，对土地使用权成功续期。

这一标准来源于《深圳市到期房地产续期若干规定》：

“明确类似国际商业大厦的用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。”

无论是海宁按规定需要缴纳的50%土地出让金，还是深圳规定的35%，都体现出在产权到期处理问题上的规则混乱。

海宁这次可以“首单优惠”，只按377元/㎡的价格补缴2200万，但如果严格依据50%补缴土地出让金，收你2.5亿没有问题。

如果考虑到产权到期，那么房屋的经济效益大减！房屋再也不是稳赚不赔的“不动产”，原先每年增值8%甚至更高的房屋都要面临产权到期时动则50%土地出让金的“大限”，增值根本抵不过产权到期的续期费用。

而回顾国家相关法律的设立和修订过程，也可以看出这一问题端倪。

1995年生效的《城市房地产管理法》称，“如果土地使用权期满，应该重新签订合同，并支付土地使用权出让金”。结果广为诟病，甚至直接影响到政府土地出让。

于是2007年出台的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权到期后应自动续期”。表面上打消业主顾虑，但只字不提是否需要缴费，应该缴纳多少的费用。为政策执行留出巨大空间。

面对人民群众对这一问题的穷追不舍，2017年3月总理在全国人大上给予答复：“房子70年产权可续期，无需申请，无前置条件”。但“无前置条件”也并不意味着“免费”。

天下没有免费的午餐，更没有免费的产权。

在土地所有权归属国家，土地使用权按期出让的体制背景下，所有对于产权的期待都需要法律明确后才能落定。商业用地到期已经开始补缴费用，70年的住宅离到期尚有不少时日，处于空白期的产权续期暂时不额外缴费，但如果一直没有规定，那么对于这一购买行为的顾虑就会始终萦绕在心中。

如果产权“自动续期，无需条件，无需费用”，那么就相当于在土地国有的基础上加上了补丁，变相承认了“永久产权”的存在，这与国体不符。而之所以迟迟未能给出规定，应该是寄希望于在征收房地产税和缴纳产权到期费中二选其一，找到更符合当下同时也适用于未来的处理办法。

至于人们对“免费永产”的期待，大概率只是一种幻想了。