根据实务调研情况，并考虑税收优惠临界点以及因个税计算方式不同对税负的影响因素，目前市场上个人出租月租金在105000以内（含税）的房屋：住房综合税负率：2%—9.84%；非住房综合税负率：6.5%—21.08%。个人出租月租金在105000以上（含税）的房屋：住房综合税负率：11.76%；非住房综合税负率：25.13%。为方便大家理解税费的详细计算过程，下面我们通过具体的案列，对个人出租房屋月租金在增值税临界点105000上下，分别需要缴纳的各项税费进行全流程计算。

注：上图为西安市某税务窗口个人出租房屋的办税参考资料。

案例1：

张先生将手上的一套写字间出租给了德居正公司用来办公，月租金10万元，将手上的一套住房出租给德居正公司当作员工宿舍，月租金3000元。假设租赁期为1年，请问张先生需要缴纳多少税？

一、非住房：写字间交税明细如下：

开票金额=月开票金额*12=10*12=120万

1、增值税：免征（适用月租金10万以内免税）

2、附加税、水利基金：免征（适用月租金10万以内免税）

3、房产税：12%，减半征收。

房产税=100000*0.12*0.5=6000

4、印花税：0.1%，减半征收。

印花税=100000*0.1%*0.5=50

5、个税：20%

月租金4000以下：（月租金-房产税-印花税-800）*20%

月租金4000以上：（月租金-房产税-印花税）*80%*20%

个税=（100000-6000-50）*0.8*0.2=15032元

税金合计=（6000 50 15032）*12=252984元

二、住房：员工宿舍交税明细如下：

开票金额=月开票金额*12=3000*12=36000元

1、增值税：免征（适用月租金10万以内免税）

2、附加税、水利基金：免征（适用月租金10万以内免税）

3、房产税：4%，减半征收。

房产税=3000*0.12*0.5=18元

4、印花税：免征。

5、个税：10%

月租金4000以下：（月租金-房产税-印花税-800）*20%

月租金4000以上：（月租金-房产税-印花税）*80%*20%

个税=（3000-18-800）*0.1=218.2元

税金合计=（18 218.2）*12=2834.4元

小结：上述案列主要讲述情形为月租金10万以内免征增值税（即含税月租金≦105000元），住房和非住房两种模式下的税金计算。在以上案例情形下个人出租房屋实际税负情况：住房的税负率为7.87%；非住房税负率为21.08%。

案例2：

张先生将手上的一套写字间出租给了德居正财税公司用来办公，月租金20万元，将手上的一套住房出租给德居正财税公司当作员工宿舍，月租金15万元。假设租赁期为1年，请问张先生需要缴纳多少税？

一、非住房：写字间交税明细如下：

开票金额=月开票金额*12=20*12=240万

1、增值税：含税月租金/（1 5%）*5%

增值税=200000/（1 5%）*5%=9523.81元

2、城市维护建设税：增值税金*7%，减半征收。

城市维护建设税=9523.81*7%*0.5=333.33元

3、教育费附加：增值税金*3%，减半征收。

教育费附加=9523.81*3%*0.5=142.86元

4、地方教育费附加：增值税金*2%，减半征收。

地方教育费附加=9523.81*2%*0.5=95.24元

5、水利基金：含税月租金/（1 5%）*0.06%

水利基金=200000/（1 5%）*0.06%=114.29元

6、房产税：含税月租金/（1 5%）*12%，减半征收。

房产税=200000/（1 5%）*12%*0.5=11428.57元

7、印花税：0.1%，减半征收。

印花税=200000*0.1%*0.5=100元

8、个税：（含税月租金-流转税）*80%*20%

注：流转税=1 2 3 4 5 6 7

个税=(200000-9523.81-333.33-142.86-95.24-114.29-11428.57-100)*80%*20%=28521.9元

税金合计=（9523.81 333.33 142.86 95.24 114.29 11428.57 100 28521.9）*12=603120元

二、住房：员工宿舍交税明细如下：

开票金额=月开票金额*12=15*12=180万

1、增值税：含税月租金/（1 5%）*1.5%

增值税=150000/（1 5%）*1.5%=2142.86元

2、城市维护建设税：增值税金*7%，减半征收。

城市维护建设税=2142.86*7%*0.5=75元

3、教育费附加：增值税金*3%，减半征收。

教育费附加=2142.86*3%*0.5=32.14元

4、地方教育费附加：增值税金*2%，减半征收。

地方教育费附加=2142.86*2%*0.5=21.43元

5、水利基金：含税月租金/（1 5%）*0.06%

水利基金=150000/（1 5%）*0.06%=85.71元

6、房产税：含税月租金/（1 5%）*4%，减半征收。

房产税=150000/（1 5%）*4%*0.5=2857.14元

7、印花税：免征。

8、个税：（含税月租金-流转税）*80%*10%

注：流转税=1 2 3 4 5 6

个税=(150000-2142.86-75-32.14-21.43-85.71-2857.14)*80%*10%=11582.86元

合计税金=(2142.86 75 32.14 21.43 85.71 2857.14 11582.86)*12=211565.68元

小结：上述案例主要讲述情形为月租金10万以上（即含税月租金>105000元），住房和非住房两种模式下的税金计算。在以上案例情形下个人出租房屋税负情况：住房的税负率为11.75%；非住房税负率为25.13%。

本文参考文件:

财税〔2016〕36号附件2，国家税务总局公告2019年第4号，财税〔2016〕12号，财税〔2019〕13号，《中华人民共和国房产税暂行条例》，财税〔2016〕43号，财税〔2010〕121号，财税〔2000〕125号，财税〔2018〕24号，《中华人民共和国印花税暂行条例》，《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,国税发〔1994〕89号,国税函〔2009〕639号，财税〔2000〕125号等文件。

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