土地出让金溢价返还(土地出让金溢价返还给开发商)

案例：株洲云龙示范区管理委员会（简称云龙管委会）与株洲金轮房地产开发有限公司（简称金轮公司）合同纠纷案

简要案情

2012年5月，云龙管委会与金轮公司签订《框架协议》。协议主要约定：项目用地面积约150亩，选址暂定云龙示范区三搭桥村（最终以实际交地为准），用于开发建设高档住宅及配套商业设施。金轮公司按法定程序，通过“招拍挂”取得土地。项目用地按购地价不低于80万元/亩供地，土地价格最终以“招拍挂”为准，超出购地价格实得部分，双方按7：3分成，云龙示范区以基础设施建设补贴或奖励的方式予以返回。签订协议后7日内金轮公司向云龙管委会支付50%购地款6000万元至株洲××龙示范区土地储备中心，并在竞得土地后一个月内向云龙管委会支付余款。

协议签订后，金轮公司向株洲××龙示范区土地储备中心支付6000万元。

此后，金轮公司未参加相关地块的竞拍，多次要求退款。云龙管委会同意终止合同，并于2014年8月至2016年7月间分次将6000万元退还。金轮公司起诉，要求解除《框架协议》，云龙管委会支付违约金及可得利益损失。

湖南高院认为：《框架协议》已经解除，云龙管委会构成违约。龙管委会上诉，认为案涉合同应认定为出让合同，因管委会不具有出让资格、在“招拍挂”之前即约定出让价格，应认定无效。

最高院认为，关于《框架协议》的效力问题。

《框架协议》约定，项目用地面积约150亩，选址暂定云龙示范区三搭桥村（最终以实际交地为准），金轮公司严格按照国有土地使用权出让的法定程序，通过“招拍挂”取得土地，并在同等价格条件下优先金轮公司取得。项目用地按购地价不低于80万元/亩供地，土地价格最终以市场“招拍挂”为准，超出购地价格实得部分，双方按7：3分成，云龙示范区以基础设施建设补贴或奖励的方式予以返回等。考察《框架协议》签订的背景和内容可以发现，签订《框架协议》属于云龙管委会落实招商引资政策而实施的行为，约定的主要内容为金轮公司同意在云龙示范区投资开发房地产项目，云龙管委会直接或间接给予一定政策优惠或经营便利等相关问题。《框架协议》中关于竞拍底价和溢价处理条款，虽然具有控制金轮公司投资成本的意图，但属云龙管委会在其职权范围内提供政策优惠的承诺，并未违反法律禁止性规定。况且，《框架协议》对于项目国有土地使用权取得方式已经明确约定，金轮公司须严格按照国有土地使用权出让的法定程序，由国土部门进行土地出让，通过土地市场“招拍挂”方式取得项目土地。因此，云龙管委会关于《框架协议》违反国有土地出让相关规定应属无效的上诉理由，缺乏相应的事实和法律依据。