房地产加权移动平均法(加权移动平均法权数怎么确定)

未来价值评估也就是未来价值价格预测。
　一、长期趋势法概述

（2）房地产价格波动，短期内变动规律和发展趋势不明显，但长期看会呈现出变动规律和发展趋势。
　　（3）搜集某宗或某类房地产过去和现在较长时间的价格资料，按照时间先后顺序排成时间序列，从而找出该宗或该类房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延和类推，作出对该宗或该类房地产的未来价格比较肯定的推测和科学的判断。

3.长期趋势法适用的估价对象
　　长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。

　　4.长期趋势法估价需要具备的条件
　　拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价值、价格资料，资料真实。长期趋势可以消除房地产价值、价格的短期波动和意外变动等不规则变动。
　　5.长期趋势法估价的操作步骤
　　（1）搜集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，检查、鉴别，保证真实；
　　（2）整理资料，将其化为统一标准（方法与比较法中“建立比较基础”的内容与方法相同），按时间先后顺序编排成时间序列，画出时间序列图；
　　（3）观察、分析时间序列，根据其特征，选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价值或价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定模式；
　　（4）运用此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价值或价格。

长期趋势法主要有：数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法、指数修匀法。
　　二、长期趋势法方法

1.数学曲线拟合法
　　数学曲线拟合法：直线趋势法、指数曲线趋势法、二次抛物线趋势法。
　　直线趋势法的条件：估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，明显的直线趋势。
　　用Y表示各期的房地产价值或价格，用X表示时间，房地产价格与时间的关系表示为：Y＝a＋bX
　　根据最小二乘法求出a与b的值，就求出了价格与时间之间的数学模型：
　　当∑X＝0时，

　　2.平均增减量法
　　适用条件：房地产价格的变动过程是持续上升或下降，并且各期上升或下降的数额大致接近。

　　简单平均增减量法
　　计算公式如下：Vi＝P0＋d×i
　　

　　Vi——第i期（可为年、半年、季、月等，下同）房地产价格的趋势值；
　　i——时期序数，i＝1，2，…，n；
　　P0——基期房地产价格的实际值；
　　d——逐期增减量的平均数；
　　Pi——第i期房地产价格的实际值。

　　由于越接近所预测的价值、价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价值、价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。
　　3.平均发展速度法
　　适用条件：房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同。房地产价格变动过程是持续上升或下降，并且各期上升或下降的幅度大致相同。

　　简单平均发展速度法

　　4.移动平均法
　　移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，消除价值、价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。

　　（一）简单移动平均法
　　　在计算移动平均数时，用几个月来计算，需要根据时间序列的序数和变动周期来确定。如果序数较多、变动周期较长，则可以采用每6个月甚至每12个月来计算；反之，可以采用每2个月或每5个月来计算。本例采用每5个月的实际值计算其移动平均数。
　　具体的计算方法是：房地产价格移动平均值；逐月上涨额。
　　（二）加权移动平均法
　　在计算移动平均数时，越是近期的数据给予越大的权重，较远的数据则给予较小的权重。

　5.指数修匀法
　　指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法。
　　运用指数修匀法进行预测的关键，是确定a的值。一般认为a的值可以通过试算确定，如对同一个预测对象用0.3，0.5，0.7，0.9进行试算，用哪个a修正的预测值与实际值的绝对误差最小，就选用这个a来修正最合适。

　三、长期趋势法的作用
　　1.长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如假设开发法预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：
　　（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；
　　（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；
　　（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力；
　　（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。

　　2.以比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力为例，利用长期趋势法制作的房地产价格长期趋势图，如下图，可用来比较、分析两宗或两类房地产价格上涨（或下降）的强弱程度或发展潜力，为房地产投资决策等提供参考依据。
　　

　　3.长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。上涨（或下降）趋势的强弱，与目前的绝对价格高低无关。例如，城乡结合部的房地产因交通、环境、公共配套设施等的完善，其价格通常比已发展成熟的市中心区的房地产价格上涨得快。但也不排除价格高的房地产可能因外来投资增加等需求的拉动，而具有更强劲的上涨趋势。