1关于房屋消费税

在日本，购置房产，指的是土地及房屋建筑，土地产权是永久性可继承的，且免征税，只有建筑物才征消费税。

（图源：国土交通省—房屋消费税）

日本购房税收政策

2014年4月1日免税消费税税率上调至 8%，令和元年（2019年）10月1日起增至10%。

土地及房屋征消费税

在日本，买房就是买（订）土地和建筑物，但是消费税只对建筑物征收。

二手房购买及转售免税

在二手房销售方面，还规定“经营者转让资产应当征收（免征）消费税”，经营者应当将房屋“购销”给个人。是应税的，但卖方不是企业，个人之间的买卖是免税的。

（图源：国土交通省—房屋土地与建筑物分开征税）

二手房转售还免税？

来看具体的要求~

2关于房贷减

根据日本国土交通省官网的《关于房贷减税制度要求》可知，符合以下4种模式可以使用房贷减税制度，可免房屋抵押税。

（图源：国土交通省—房贷减税要求）

独自生活

如想享受抵押税减免优惠必须在房屋交付或建设而完成后6个月内自行居住，并以居民身份证确认居住的实际情况。（别墅、出租房等第二套房子不符合条件）

建筑面积

1、要求目标房屋的减租面积为50㎡以上。在一定期限内签订合同令和3年（2021年）1月1日-令和4年（2022年）12月31日之间搬家则需要40㎡及以上。

2、新的定制房屋：令和2年（2020年）10月1日-3年9月30日；收购公寓等情况：令和2年（2020年）12月1日-令和3年（2021年）11月30日；（建筑面积40㎡以上50㎡以下，仅适用于收入1000万日元以下的年度。）

*建筑面积的方法与不动产登记中的建筑面积的计量方法相同，独立屋采用墙心计量，公寓采用内部法计量。

（图源：国土交通省—建筑面积计量法）

二手房

建筑年龄

非防火建筑（木结构等）：20年内；防火建筑：25年内。

抗震标准

钢筋混凝土建筑、钢架钢筋混凝土建筑等。必须通过以下任意一项来确认房屋符合当前的抗震标准：1、符合证书建筑师等已证明符合抗震标准；2、现有房屋性能评估报告抗震等级1或更高；3、参加现有房屋销售缺陷保险。

（图源：国土交通省—二手房建筑类型）

现有房屋销售缺陷保险

由国土交通大臣根据《确保履行特定房屋缺陷保证责任法》指定的房屋准也保险公司（保险公司）承办的保险。保险类型：1、房屋建筑商购买和转售；2、个人销售。

（图源：国土交通省—房屋销售缺陷保险）

其他要求

1、货款的赎回期限为10年或以上；

2、总收入金额为3000万日元以下（超过3000万日元的当年不能扣除抵押贷款）；3、翻新或扩建时，建筑成本在100万日元以上。

抵税 免税MAX

骑着我心爱的小摩托来看房了

3关于房屋投资减税

如不贷款购房，投资只能得到自己的钱，还不能享受抵押贷款减税优惠。

对于耐久性和节能性优异的住宅，即使仅用自有资金购入，也可以作为所得税减免的投资型减税制度。

（图源：国土交通省—投资减税）

除行政主管部门认证的长期优良住房外，还包括行政主管部门新认证的低碳住房。所得税减免涵盖了提高这些房屋性能所需的标准额外费用。还将审查和扩大这笔额外费用。申请人及申请期限抵押税减免相同。

2014年3月前购房的最高抵扣额为50万日元，2014年4月至2022年12月最高扣除额为65万日元。

*如因过渡措施而使用5%的消费税税率，则最高扣除额和最高扣除额将使用截至2014年3月的措施。

（图源：国土交通省—房屋消费税抵扣公式）

（图源：国土交通省—额外开销）

非日本籍也可购房

快来看看投资回报率

自1998年4月改法后，对于非日本国籍人士在日本置业的限制已被取消，税项也是跟日本人买房一样。非日本国籍在日本享受土地永久产权，拥有的房产，可以继续由非日本国籍人士继承，而且可以直接购置土地。选择一块区域位置良好的土地，可以坐等地价上涨，享受城市发展的红利。

中国、泰国及柬埔寨等国家，只允许非本国国籍人士买卖房产，土地不可买卖，而且房产还有年限。

按照最高上限，假使我们买入一套200万RMB（约日元30646029.18円）的一户建，除去各种附加费用，在运营得当的情况下，每年至少可以稳定获得4%~8%的回报，仅需一年就可以把这些附加费用抵消掉。

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