上海私房出租开票税收计算公式(上海房屋出租交税 计算公式)

企业租用个人房屋，代开发票就要把税给个人，如何是好？

很多企业在租用个人房屋时都会面临一个问题，就是要不要发票？

个人在出租房子的时候多数都不愿意交税，如果去税局代开发票了，就要交税，他们往往就只想取得租金收入，其他的税事就交给企业办理，“反正我就要租金，别的事情都不管”。

民间惯例也是谁租房子，谁交税，这样一来，企业就不知道如何是好，想要发票在税前扣除，就要把全部的税金算出来，让个人去代开发票时，把税都交上，发票才能拿回来。

假设以含税租金100万为例，企业租用个人房屋多数为非住房，我们按照无优惠来计算，需要取得专用发票：

个人房东需要缴纳的税款：

增值税：应纳增值税额=100÷(1 5%)×5%=4.76万

附加税费：4.76×10%*50%=0.24万

房产税：100÷(1 5%)×12%×50%=5.71万

城镇土地建设税：需要知道所在地块及面积

印花税：100÷(1 5%)×0.1%*50%=0.05万

个人所得税：【100÷(1 5%)-0.24-5.71-0.05】×（1-20%）×20%=14.28万

合计为25.04万。

这样算下来，税金约占租金的25-30%，我们只能粗略地将税金大致加上去，这个没办法倒算，会进入死循环中，只能在合同签订时就把大约的税都算出来，签订一个含税的总价租金，代开发票时也要按照含税金额开具，否则企业承担了税金，还不能在税前扣除。

因此重新测算，假设含税租金为130万：

增值税：应纳增值税额=130÷(1 5%)×5%=6.19万

附加税费：6.19×10%*50%=0.31万

房产税：130÷(1 5%)×12%×50%=7.43万

城镇土地建设税：需要知道所在地块及面积

印花税：130÷(1 5%)×0.1%*50%=0.06万

个人所得税：【130÷(1 5%)-0.31-7.43-0.06】×（1-20%）×20%=18.56万

合计为32.55万。

这样企业取得了代开的增值税专用发票，可以抵扣增值税进项税为6.19万，抵减的企业所得税为32.9，其实一支一抵，对企业来说，收支持平，取得发票所支付的税金基本也都在企业所得税税前扣除了。

最大的好处是国家实现了税收的收入，企业也没有了税收风险，可以说是双赢！

如果没有取得发票，企业有什么风险呢？

未履行代扣代缴的义务！

根据《个人所得税法》第九条 个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。

《个人所得税法实施条例》　第二十四条　扣缴义务人向个人支付应税款项时，应当依照个人所得税法规定预扣或者代扣税款，按时缴库，并专项记载备查。

最后，正确的账务处理是：

借：管理费用——租金 123.81万

应交税费——应交增值税（进项税额）6.19

贷：银行存款 111.44

应交税费——应交个人所得税 18.56万

借：税金及附加 0.37万

管理费用 7.43万

贷：应交税费——城市维护建设税等附加 0.31万

应交税费——应交房产税7.43万

应交税费——应交印花税0.06万