房地产联合开发合作的优惠政策(房地产联合开发合作模式)

虽然《民法典》第五百六十三条对解除合同的标准进行了规定，但具体到合作开发房地产合同纠纷案件，因合作项目大多已经启动建设、甚至已经基本建成，双方前期投入大多已经物化于合作项目之中，且一般情况下合作双方均有违约情况，所以很难确定合作开发房地产合同的解除标准。同时，关于合作开发房地产合作解除后的法律后果问题，往往涉及对合作双方的投入、负债进行审计，并对合作标的物不动产进行分割，其工作的专业性、难度和审理期限均非一般案件所能比较。因此，合作开发房地产合同纠纷一直是实践中难点问题。现笔者结合办案实践以及有关案例，对合作开发房地产合同解除纠纷的有关做法和法律问题进行分析和总结，以供交流参考。

一、合作开发房地产合同解除纠纷案件的审理程序

合作开发房地产合同解除纠纷的审理工作是在查明一系列事实基础上的法律适用，该类案件的审理具有较为严谨的程序性和阶段性。因此有必要对此类案件的办案流程进行论述。

第一阶段：法律梳理和定位阶段。首先，确定涉案合同是合作开发房地产合同，还是《国有土地使用权合同解释》第二十一条至第二十四条规定的转性合同。如果涉案合同系《国有土地使用权合同解释》第二十一条至第二十四条规定的转性合同，应根据转性合同的具体性质提出解除的法律后果。其次，应从法律强制性规定、社会公共利益、资质、主体等方面严格审查合同的效力。如经审查，涉案合同系无效合同，应依据合同无效提出相应的诉讼请求。第三，对合同约定的内容和当事方的履约情况进行审查，确定违约方是否存在违约行为，是否构成根本违约或者《民法典》第五百六十三条规定的其他解除情形。

第二阶段：评估、审计阶段。如人民法院经审理认为涉诉合同符合《民法典》第五百六十三条规定的解除情形，且合同的各方主体不能对解除的后果达成一致意见时，人民法院一般会启动评估或者审计程序，委托有资质的审计机构对各方的投入、合作项目房产的价值、利润和负债等情况进行审计，最终确定各方的投入情况、合作项目房产价值、利润及亏损等情况。

第三阶段：根据评估、审计结果，结合案件事实确定合同解除的法律后果。

二、合作开发房地产合同的法定解除标准

《民法典》第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《民法典》虽然规定了众多合同解除的情形，但由于合作各方的投入大多已经物化于合作项目之中，房地产项目涉及不特定买房人的利益，如果不可抗力因素和迟延履行行为不能致使合同目的不能实现，人民法院一般会非常谨慎判令合同解除。实际上，审判实践中，判令解除的案件均以“根本违约”作为解除标准。最高人民法院在审理深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区物业发展公司、深圳市金安城投资发展公司合作开发房地产合同纠纷案【（2010）民一终字第45号】指出：

富山宝公司也未能在合同第三条约定的三年内(至1995年底)完成合同约定的15万平方米（仅动工修建了三幢15层近28000平方米的框架结构）的建设，富山宝公司在履行合同约定的主要出资义务及开发建设义务上已构成根本违约。

判断违约行为是否构成根本违约，可以通过违约行为造成的后果在整个合同利益的比例、守约方在合同中所受利益以及能否通过其他方式得到救济等方面综合考虑，严格适用合同解除适用标准。只有在当事人一方根本违约，合同的目的已经不能达到，再维持合同的效力已没有必要，为了保护履约方的利益，避免或减少其不应有的损失，才能构成合作开发房地产合同的根本违约。

三、合作开发房地产合同解除后的法律后果问题

关于合同解除后的法律后果问题，《民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。在合作开发房地产合同纠纷案件中，因投入已经物化于合作标的物不动产之中，恢复原状基本已无可能。在司法实践中，解除合作开发房地产合同带来的恢复原状的法律后果通常表现为：返还投资以及相应的银行利息等直接损失。人民法院只能依据 “其他补救措施”和“赔偿损失”条款进行判决。在合作开发房地产合同纠纷中，“其他补救措施”和“赔偿损失”体现在如何返还投资、分配利润、分配房产、分担损失等方面。

关于应由哪一方接受合作房产项目问题，由哪一方返还出资问题，人民法院一般会尊重当事人之间意愿，并在尊重当事人选择的情况下裁决分配方案的具体数额。如合作各方不能就上述事项达成一致意见，人民法院一般会在考虑合作项目土地权属、项目建设进度，各方出资的数额及违约情况的情况下，综合确定由哪一方接受房产项目。下面，笔者将对合同解除后果的几项重要内容分别论述：

(一)返还资金

如双方选择或者人民法院判定一方接受合作项目，并向另一方返还出资及其利润。因资金已经物化在合作项目之中，如经审计合作项目有增值的，出资方在请求返还出资的同时，可以参照房地产项目评估价值和利润情况，请求接受合作项目一方返还出资，并给予一定的赔偿。

（二）分配房产

如合作各方选择或者人民法院判定合作各方直接分配合作开发房地产项目下的实物资产，应注意以下事项：

1.应按照合同约定的权益和利润分配比例或者实际投资比例确定分配方案。

2.如无房地产开发资质（如预售许可证等）一方分得房产，应确定有房地产开发资质一方的协助义务(如协助办理网签、办理权属登记等)，使得无房地产开发资质一方可以对外预售或者现售并支配分配所得的财产。

3.如合作开发的房产项目没有建成，双方不能就哪一方接受合作项目达成一致意见，人民法院一般不会判令分配合作项目或者由无资质的一方接受项目，并向有资质的一方返还投资。因房地产开发资质不但是房地产企业从事房地产经营的市场准入要求，还是开发主体控制并经营开发项目的手段和方式。在合作项目没有完工的情况下，判令分配合作项目资产或者由无资质的一方接受项目，与现行房地产管理体制相违背，不具有实践层面的操作性，难以彻底解决纠纷。

（三）利润和土地增值部分

合作项目产生的利润和土地增值部分应属于合作各方分配的范围。合作开发房地产合同是“共同投资、共享利润、共担风险”的协议，因合作项目所产生的收益自然应属合同解除后的分配范围。如最高人民法院在审理方明通与福州宏发房地产有限公司合作开发房地产合同纠纷上诉案[(2013)民一终字第20号]中指出：

涉案合同因非归责于双方当事人自身原因终止，在方明通未全部出资到位的情况下，根据权利义务相一致原则，以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合本案实际情况。

结语：

合资、合作开放房地产合同纠纷解除之诉，基本思路如下：首先要对准确定位合同的性质和效力；其次，要审查违约方是否构成根本违约，是否达到合同的法定解除标准；第三、关于解除的法律后果问题。要根据案件具体情况，结案房地产管理法律、法规，科学、合理地设置诉讼请求并准备证据。

本文作者：

王学军，德恒北京办公室顾问；主要执业领域为土地一级开发、合作开发房地产、建设工程施工合同、征地拆迁、矿产资源整合、矿业权承包、采矿权转让等。