西安营业税改增值税(营业税改征增值税)

西安实景图·图源网络

前不久，住建部主管的中国房地产报发布了《实事求是主动作为，落实中央房地产良性循环重要精神》一文。

其中，“消除不合时宜的房地产限制性政策”这一点在今年一季度各地的楼市政策上体现得淋漓尽致。

壹全国各地楼市争抢松绑

自3月初，郑州率先松绑楼市调控新政后，哈尔滨、青岛、福州等地紧跟，算下来，今年一季度，超60城发布了超百项松绑房市政策。

主要涉及针对性放松限购政策，降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面，整体政策放松力度加大、速度加快。

而在4月1日，浙江衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，表明取消限购限售政策，这番举措犹如给全国楼市加了一把火，燃起了各地调控松绑的“熊熊烈焰”！

衢州打响“双限”取消政策后，当晚秦皇岛放开限售限购政策，紧接着东莞放开限购、限价、甘肃兰州取消“认房又认贷”放松了限售……这一系列的松绑动作充分说明楼市放松脚步在加快！且此轮松绑主要有三大特点。

其一，从三四线城市往一二线城市蔓延，而且范围越来越大。

一开始的山东菏泽、赣州，再到现在的衢州、秦皇岛，三四线城市几乎已经全面展开。而一二线城市则定点开花，比如郑州、哈尔滨、深圳、福州等。

其二，政策“工具箱”越开越大，政策放松尺度越来越大。

细看各地松绑政策，从公积金、补贴、人才政策，到郑州取消“认房又认贷”、哈尔滨退出限售、深圳调整二手房指导价、福州松绑限购；再到浙江衢州打响全国首个取消限购限售城市、秦皇岛成河北省第一个废止限购令的城市，再到兰州的20条，政策的“工具箱”越开越大。

其三，政策从宽松到鼓励，楼市实质进入鼓励购房的政策新周期。

实际上，各地楼市政策的高频出台也是对去年下半年到今年3月中央系列重要会议重要精神的落实。

有业内认为，稳房地产就是稳经济，房地产作为支柱产业应该发挥更大的作用，房地产泡沫金融化趋势已经根本扭转，信贷政策也处于利好宽松期。

贰进入鼓励购房政策新周期

现在限购的放松，从一定程度上来说其实是在鼓励买房人入场，同时，放松限售增强流动性，本质上也是在鼓励买房。4月后，各大楼市可能会开启回暖加速度。

从另一层面来说，相当于房地产进入了一个发展新周期。

梳理下之前的房地产发展周期，从1998年到去年，房地产共经历了四个发展周期。

第一轮周期（1998年-2007年）：因为鼓励买房，房价上涨，开启房地产发展“黄金时代”。

第二轮周期（2008年-2013年）：四万亿时代，房价经历了暴涨，由涨到跌，再趋于平稳，引发密集调控。

西安实景图·图源网络

第三轮周期（2014年-2019年）：“去库存 房住不炒”时代来临，房价轮动上涨后，市场信贷收紧，“稳地价、稳房价、稳预期”三稳出台，力求市场平稳健康发展。

第四轮周期（2020年-2021年）：自2020年后，房地产受“三道红线”等管控，加上疫情影响，经济形势下行，后疫情时代来临，大家都在等待有力的“救市”政策。

在后疫情时代下，房地产市场相对冷静。随着今年一季度全国各地松绑政策的轮番出台，下行的市场好像看到了希望，房市新一轮发展周期即将开启。

叁西安“限”字当头 ，后续会跟进松绑政策吗？

对西安来说，目前还没有推出松绑政策。我们可以回顾下前几年的西安限购调控历史。

2008年，在金融危机影响下，楼市低迷，各地政府“救市”政策相继出台。西安出台一系列优惠政策：对购房户实行财政补贴，减半缴纳已购公有住房首次上市交易的土地收益金、缓缴和减缴市政配套费，以及出台土地、公积金、税收、金融等。

2009年，在一系列刺激措施和各项优惠政策的推动下，西安购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放，西安地产市场快速复苏，价量皆创新高。

2011 年，西安整体市场受政策影响比较明显，2 月颁发“限购令”，其中明确规定本市居民限购 2 套房，禁购 3 套以上住房，2 套房贷首付最低 60%。

2012年，西安加入微调控行列，6月宣布将个人住房公积金贷款最高额度将提高至60万元，特殊情况经审批可提高至70万元，释放刚需、鼓励首次置业人群购房。同年10月，陕西省出台了“限利令”，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，力促房地产市场平稳健康发展。

2013年4月18日，西安五条细则落地，严格执行差别化税收政策，公布并认真落实住房用地计划，加快普通住房供应，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为。西安城改出台“ 十条 ” 措施五证办理将提速，加快城(棚)改项目相关手续办理，杜绝违法售房行为。

2014年，西安出台一系列政策“松绑”限购！

图源网络

1月西安调整落户：县城和建制镇户籍不再限制，新进入城市人口的购买力将大大提升；

7月西安取消60 ㎡以下住房限购：凡来西安就业、创业的高校毕业生，无住房的可购买一套住房;改善居民不再申报其已拥有的非成套住房、砖混结极住房及60㎡以下的住房;居民家庭可根据需要自主购买60㎡以下的住房和砖混结构二手住房。

同年9月1日起，西安全面取消限购政策，凡在西安市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。

2015年，3月央行、住建部、银监会联合发布政策，对商贷二套和公积金首套二套放松政策免征营业税期限由5年调至2年。同年6月西安发布楼市“新九条”，这是接二连三放松公积金政策外最为给力的西安救市之举，其中对相关符合条件的群体降低首付至2成以及购房本人及配偶子女等相关政策。

2016年，西安在去库存的环境下颁布“楼十条”：1、简政放权;2、优化建设环境;3、支持在建项目建设;4、加快遗留问题处理;5、严格用地管控;6、支持住房消费;7、活跃二手房市场;8、促进住房保障货币化;9、提升住房品质;10、夯实工作责任。此外，西安下调土地增值税预征率，普通住宅下调至1%。

2017年，被称为“全国楼市房产政策年”，西安也积极响应，唱响了“限”字当头的调控主旋律。

图源网络

2017年西安连续出台调控政策：1月城六区限制新购一套住宅（含新建住房和二手房）。4月限购范围扩大至13区，首提限售：产证满两年；首付比例提升；6月西咸新区加入限购区域；限制外地投资客：非本市户籍需连续缴纳两年及以上社保或个税；限售升级：满五满二。9月在限购区域内，本市居民限购两套；非本市居民限购一套。

2018年6月24日，刚需优先；暂停企事业单位购房；单张预售证备案面积不低于3万方；限售放宽：满二满三；摇号选房。

2019年1月1日起，新成交土地，全市行政区及西咸新区新建住宅推行全装修成品交房。5月23日起，西安公积金首付贷款比例全面提高，外地暂停提取。6月20日，限购再次升级。首次将临潼纳入限购范围；落户西安需满一年或连续缴纳12个月社保；非西安户籍需提供5年以上社保证明。

2020年12月1日，西安调控再次加码，二套首付比例最高70%。

2021年3月30日起，进一步加强限购：市外迁入本市户口在限购区域购买商品房或二手房，需落户满一年且连续缴纳12月社保或个税。延长限售年限：商品住房满五，二手房满五；刚需无住房转让记录的调整为4年。

2021年8月30日，扩大限购限售范围：将沣西、沣东部分街道纳入；强化限购措施：落户满三年方可在限购区域购买第二套商品住房、E人才需在本市连续缴纳12个月社保或个税，方可在限购区域买房、夫妻离异前，在限购区域拥有2套及以上商品住房，离异后一年内任何一方均不得在限购区域购买商品住房。

图源网络

从2008年开始到2022年，前后调控14年，松绑3年。在如今各城陆续松绑的氛围下，引发不少网友对西安“限购”的热议：

网友一：如果西安也取消限购，会是啥结果？毫无疑问，量价齐涨。有太多的人想到西安买房，苦于没有购房资格。西北五省就这么一个新一线城市，国家中心城市，购房需求和购买力都不容低估。在严格限购的情况下，西安的房价还能连续上涨60多个月，取消限购就可想而知了，轻松站上3万 。

网友二：西安什么时候放松限购政策？看新房摇号，只要大部分摇号就很难。政府不管你二手房市场好不好，但怕新房卖不掉。放开政策的城市郑州 福州，都是新房都难不动的城市。西安限购区目前去化最难的沣东、沣西和临潼，要放松也是从这开始。

网友三：西安应该取消楼市限购！看到很多本地人说他们工资三四千买不起西安的房子，要求西安房价降低！但我们很多人作为西安的常住人口，户籍不在西安，但我们能买得起房子，也觉得这个价格很便宜，但就是没购房资格不让买！西安的外地户籍人口明显高于本地户籍人口，现在是有购房资格的嫌贵不买，想买的人没购房资格，太不合理了！希望西安楼市尽快放开限购政策，让楼市回归正常买卖！

网友四：西安的住房限购要求还能持续多久？作为一个西安人，不禁在想：西安这个住房限购政策还能持续多久？西安的住房限购政策从17年开始实施，中间经过不断的调整修改，形成了现在的住房限购要求……我们一直强调要坚持房住不炒，要让房子回归居住属性！可是当房地产遇到问题的时候，有些地方放松了对住房的限购要求，有点让人琢磨不透！作为老百姓政策出来大家只能遵守！只是希望这些政策，能让我们生活的城市更有活力，更加宜居，更有幸福感……

网友热评：“敢取消，西安楼市直奔2.5-3万了”、“早就想买了，钱都快发霉了”、“现在是理性消费时代了”、“绝对卖疯了，一个公司80%人都想在西安买房，没资格”、“西安这房价不跌就不错了，太自信了”……

写在最后：

频繁而又密集的楼市调控，对于当前的市场发展而言至关重要。

主要源于现如今的房地产市场是在政策引导下稳定发展，当楼市过于火热时，限制性措施就要启动或强化，限购、限售等政策就是楼市调控的“神器”；反之，限制性措施就要放开。

当下，各地楼市下滑明显，已经影响到了房地产业的正常发展，因此部分城市取消限购等措施是必然的。