“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。
任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，租赁农民集体土地的行为也因违反法律强制性的规定而无效。《农村土地承包法》第十八条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，得不到法律的保护。
而所谓的“以租代征”实质就是规避土地用途管制制度，规避农用地转用的总量控制制度，规避农地转为建设用地的土地收益分配制度，直接进入市场的一种行为。违反土地利用规划和土地利用计划管制，规避农地转用和征地依法审批、规避依法缴纳新增建设用地有偿使用费、规避依法缴纳征地补偿费和安置补助费，以出租(承租)、承包等方式，用农民集体土地搞项目建设的行为。
“以租代征”违法征地行为触犯了哪些法律法规？
国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)“未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为。”
国土资源部《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》(国土资发[2005]166号)“对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农建设的单位和个人，应依据《土地管理法》第七十七条、第八十二条的规定追究法律责任;
非法批准“以租代征”用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十九条追究法律责任。”
来硕律师解读“以租代征”违法征地-土地相关-北京来硕律师事务所征地拆迁律师团-专业征地拆迁律师团队
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