今天就来和大家聊一聊从投资视角来看配建保障房的几种情况，以及其涉税情况和测算处理方法。
网上讨论的这个问题的也非常多，结合了许多政策规定，看完以后还是有点云里雾里。
下面这张图，是笔者参照讨论文章整理的不同情况下税务处理情况和税筹思路，一张图直接明了，收藏着对照就够了。
当然，由于各地方税务局执行过程中有不同处理标准，此图仅供参考，具体以当地税务部门沟通确认结果为准。
房企配建保障房，最常见的形式有两种，一是建成后无偿移交政府，二是建成后由政府回购。但还有一种比较少见的是房企申请以资代建。
接下来我抛转引玉，希望和各位同行探讨一二。
建成后无偿移交政府
保障房建成后无偿移交，即在移交环节政府部门不再支付价款，保障房的建设成本由开发项目的整体收益覆盖。
对于此类配建形式，目前有以下几种观点处理税务：
1. 作为公配，不计收入：有观点认为房企只是配建保障房，但未拥有其所有权，没有发生产权登记、变更的情形，也就不存在转让房产行为；
此外，从经济形式而言，配建保障房需产生建设成本，是有偿的，故不应认定为无偿移交，而应视作公共配套设施处理。
此情形投资测算比较简单，可将配建保障房的建设成本纳入到公配，进行相关税务计算，不需要考虑保障房货值问题。
2. 视同销售：由于房企建成保障房后移交给政府，其产权发生转移，属于将开发产品用于换取非货币性资产的行为，而且保障房移交给政府后，后续不存在公益性，因此应按视同销售处理。
在测算中，首先需增加保障房产品业态，计算货值收入时方案和优先顺序为：
①该项目同类开发产品的市场销售价格确定（如，项目高层住宅售价8000元/㎡，小区配建高层保障房按8000元/㎡视同销售）；
②参照当地同类产品市场公允价值；③按产品的成本利润率确定，即建设成本 成本利润率（一般不低于15%）。
其次，因无偿移交部分有视同销售货值，但未有实收，为了在测算表内形成逻辑闭环，可将保障房对应货值视作土地取得对价的组成，放在土地成本科目里面的拆迁补偿费用，视同土地取得成本计算土增税扣除、增值税销项抵扣。
而保障房对应的建设成本在主体建安科目里正常考虑，土增税还可加计扣除、抵扣所得税；因视同销售产权转移，需正常补缴契税。
参考文件：
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号第十四条、第四十四条
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条、第二十七条
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187 号 第三条、第四条
3. 视同销售不扣成本
视同销售不扣成本，确收情况与视同销售一致，区别主要在于不能抵扣成本，因此计算各税税负明显提高。
但这种情况相对较少，地方上也会适当减轻房企税负，在合规情况下进行扣减。
政府回购
有观点认为政府回购价会大幅低于市场价格，计税时价格可能被调整，存在税务提高的风险。
根据大多数项目实操，由于政府回购保障房一般在拿地时会约定，在土地出让合同中会明确注明回购价款；
因此虽然售价低于市场价，但属于存在合理理由，也无需对增值税、土增税计税价格进行调整。
也有观点认为，开发商根据配建协议要求建立保障房，项目完成后，政府支付建设成本价格，相当于开发商先行替政府垫资建设，并未实际向政府销售不动产，也没有发生应税行为，从而不需缴纳增值税。
由于政府回购价低，保障房业态在土增税清算中会产生负值，若保障房在红线内，可与项目其他可售标准物业合并清算，以消化其回购产生的负增值。
若在红线外，无法合并，则其产生的负增值无法直接抵扣项目的增值额。
在实际测算中，建议还是秉持预松不预紧的原则，按政府回购价正常测算货值，增值税正常测算预留，暂不考虑无需缴纳，土增税则视项目实际是否在红线内配建进行处理。
参考文件：
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号第十四条、第四十四条
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十八条
以资代建
以资代建指开发企业认为不宜配建保障房的商品住房项目，自行向政府提出申请，经政府研究批准，可以采取按核定资金标准缴纳以资配建费用，完成配建保障房任务。
核定资金标准=所在地块楼面地价 住宅综合建安成本指导价
以资配建费=应配建保障房面积*单方核定资金标准
在测算时，可将该笔费用计入到行政事业性规费，可抵扣土地增值税、所得税。
但增值税抵扣存在争议，需看当地税务是否允许以及能否开具含税发票而定，契税则无需缴纳。
未实质拿地前测算的话，建议按预紧不预松的原则，先按配建要求正常考虑保障房成本。
若后期能争取以资代建，则增加以资配建费用，再将保障房业态改为可售商品房，增加整体货值，使项目效益指标更为可观。
笔者了解到的实际项目情况，以资代建虽增加了一笔费用，但对于整体货值以及利润都是有所提升的。
哪怕仅仅是教育配套设施的以资代建，缴纳费用一般也会低于实际建设成本。
但该种形式较为少见，主要出现贵州地区，譬如贵阳、遵义、息烽、修文等城市，政府有相关政策文件可参考。
参考文件：
遵义市《红花岗区“以资代建”保障性住房实施办法（试行）》区府办发〔2019〕156号
遵义市《新蒲新区新建商品房项目以资代建保障性住房实施办法（试行）》遵新管发〔2019〕21号
《贵阳市新建改建居住区教育配套设施以资代建工作方案（试行）》筑府办函〔2020〕29号
《息烽县新建改建居住区教育配套设施以资代建收费标准》
《修文县新建改建居住区教育配套设施以资代建实施方案（试行）》
在广西、福建和云南昆明等地，还出现了一种“以购代建”的方式。
即由政府购买或长期租赁符合保障性住房标准和条件的商品房，兼顾去库存和保障效果，但由于回购价格远低于市场价，房企配合乏力，该模式并未得到大力推广。
配建保障性住房是目前拍地极为常见的情况，但它的处理方式对投资人员计算地价、税务抵扣、利润预测都可能产生重大的影响，甚至可以说直接影响拿地决策。
因此，提醒做投资的朋友：
无偿移交配建房的政策情况，投资人要认清！
无偿移交配建房的处理方式，投资人要分清！
无偿移交配建房的税收处理，投资人要厘清！
此前我们也发布过相关文章，可以参考：案例解读：测算中如何处理无偿移交的配建房
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