2022年是实施“十四五”规划的关键之年，从全国及各地方的政府工作报告看，“稳增长”都放在了第一要务，为了顶住经济下行压力，坚持不搞“大水漫灌”，提振市场信心，稳定市场预期是主旋律。

一、货币政策边际趋松进

1月20日，央行最新一期LPR宣布降息，5年期利率下调了5个基点，为4.60%，这是21个月以来首次出现5年期LPR下调的情况。此次降息恰巧处于年初，积极向市场释放提振经济的信号。且从发布LPR的时间来看，从9点半提前到9点15分，LPR作为基础利率，此时发布，对于引导资本市场预期将产生积极作用，也说明当前对利率调整的传导效应提出了更高要求。

二、房企收并购将成主流

从地产方面看，全国房地产工作会议重点强调：加强房地产市场调控；推进住房供给侧结构性改革；实施城市更新行动；实施乡村建设行动；落实碳达峰碳中和目标任务；推动建筑业转型升级，对于行业参与者预判政策和明确工作重点等有积极的作用。

针对房企而言，高负债高周转模式已经成为过往，企业之间的互救，央企国企收购并购民企或民企项目将成为2022年常态。同时，政府拟为并购出险房企项目“牵线搭桥”，针对出险企业项目的承债式收购，并购贷款，不再计入“三道红线”。

三、各地践行刚需保障和刺激商品房消费同步进行的模式

发改委在1月14日发布的《关于做好近期促进消费工作的通知》中就提到了促进住房消费健康发展，要加强预期引导，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。推进保障性住房建设，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。

各地也在践行刚需保障和刺激商品房消费同步进行的模式。

除了加快建设和发展保障性租赁住房，及明确“十四五”保障性租赁住房的筹集目标外，上海、北京、成都、安徽等地还相继出台相关配套政策。如上海出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，明确了保租房的认定、申请门槛、配租规则、租赁价格、支付手段、租赁期限等细节。其中，《认定办法》对各类房地产项目认定为保障性租赁住房给与了明确的程序和标准，也为房企转型，获得更多的政策支持提供了更多的思考，对保障性租赁住房的目标落地具有积极意义。

从刺激购房消费上看，主要从人才购房补贴、直接购房补贴、公积金贷款优惠、预售监管政策调整为切入口。1月，昆明对高校毕业生给予一次性购房补贴；马鞍山则提高高层次人才首次购房公积金贷款额度；自贡出台公积金新政，取消认房又认贷；烟台给不同信用等级的房企降低相应的监管留存比例，来激励守信房企；另外，又有一个城市发布限跌令，江苏泰州房协要求房企“不恶意降价”。实际上，从去年三季度开始，就有多省多市密集提出刺激住房消费的举措，除了短期内靠“真金白银”来吸引一部分人来购房，稳定市场局面，长期看依旧需要“探索新的发展模式”。

四、租购同权初见雏形

同时，租购同权也在一些地方先行先试。山东探索逐步实现租房落户；淄博全面开放落户限制，放开公寓、租房落户限制；浙江嘉兴则进一步放开落户条件。