宿州房地产税务筹划(房地产企业所得税税务筹划)

2020年随着《土地增值税法》颁布、及各地土地增值税征管规程修订，土地增值税将成为房地产业税务风险高发税种。各房地产企业应从合法合规出发，加强企业内部税务风险防控，积极准备，早做应对。

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2019稽查重点回顾

2019年针对房地产业，税务机关的核查关注重点仍在于：（1）房地产项目的成本、费用列支是否真实、合法。通过合同、资金流向、发票等多角度进行核对。（2）房地产项目收入确认是否及时全面。通过核查销售数据，并比对增值税、土地增值税、企业所得税数据来判断。（3）土地增值税清算是否及时、是否足额。

随着税务机关与其他政府机关信息共享机制的完善，税务机关对土地增值税清算是否及时有了更多的判断依据。房地产企业应申报未申报土地增值税或未足额申报都面巨额税务风险。

02

当前面临的困境

我国房地产行业税负不合理，存在税负不均、重复征税和税外费用多的问题。其原因在于：（1）在房地产开发、交易、保有环节均征税，并且征收多种税。（2）作为房地产企业重要税负的土地增值税，其税制存在弊端。《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》对于土地增值税预缴和土地增值税清算未详细规定，具体办法都是授权由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定；土地增值税核定征收所采取的方式也只是由税收规范性文件规定，其具体核定办法也不完善。这直接导致了土地增值税管理模式混乱，各地差异大。而土地增值税超率累进的税率，也是房地产企业想尽办法增大成本和费用、减少收入的动因。

03

核心风险提示

从涉税行政、刑事责任来看，房地产企业面临的主要税务风险有：（1）偷税风险。房地产企业虚列成本、多列支出、费用，少列收入，既少交了土地增值税、也少交了企业所得税，会被税务机关要求补缴税款、滞纳金，并缴纳罚款。（2）逃税罪风险。房地产企业在被税务机关依照偷税处理后，巨额税款无法缴纳或者提供纳税担保时，企业负责人/实际控制人面临被公安立案追溯逃税罪的风险。（3）虚开增值税发票风险。房地产企业虚列成本、多列支出、费用时，可能其获取的发票属于虚开发票，而面临被税务机关按照虚开处理要求进项转出，或者移送公安，依据虚开犯罪进行查处。

建筑企业作为房地产企业上游，有其自身特点：（1）存在挂靠、分包、转包等多种经营模式；（2）下游房地产企业有增大抵进项、成本的需求；（3）主要成本包括人工和材料，而材料供应商往往不能提供合格发票。因此其面临的税务风险主要有：（1）虚开增值税发票风险。（2）偷逃税的风险。建筑企业因少计收入、隐瞒收入、未按纳税义务规定的时间确认收入引发偷（逃）税风险。

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地产投资人综合能力之强，上通国家宏观政策，下撩建筑规划强排。投资人随便接个电话，没聊几句都能扯到税务。

事实的确如此，因为我国现行税种约18个，仅房地产行业就占了约12个（11税1费），可以说是涉税最多的行业了。

各种税负也是房地产开发企业老板非常关心的问题，所以学会并精通税务知识，无疑是地产投资人升职加薪的制胜筹码。

下面就带你一起全方位剖析房地产税务知识！

01

房地产项目主要开发流程概述

02

取得土地环节的土地增值税涉税考量

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一级市场

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一.招拍挂的竞价模式

土地成本一般构成：

• 出让金
• 契税
• 土地出让合同印花税
• 过户费、登记费

重要涉税文件：

• 国有土地出让合同
• 国有土地使用权证
• 土地出让金财政专用收据
• 契税及印花税完税凭证

不可抵扣的土地成本：

• 土地闲置费

二.限价 配建模式

• 保障性住房：廉租房、公租房、经济适用房等
• 拆迁安置房：补偿给个人的安置房（可能通过移交政府统一安排），需了解清楚当地的国土部门规定
• 两者差异可能导致土地增值税的处理不同

土地增值税视同销售的原则：

• 以本企业同期同类的销售价格确定
• 税务机关参照同期同类房地产价格或者评 估价格确定（当地房管局可能有价格评估 系统）

配建房 —— 视同销售&不视同销售对比:

• 情形一：配建保障性住房按公共配套设施处理不确认收入，配建成本计入开发成本扣除
• 情形二：配建拆迁安置房移交可适用国税函〔2010〕220号需按市场价确认销售收入，同时确认拆迁补偿费
• 情形三：较为特殊的情况下，配建拆迁安置房约定由政府低价回 购，则有的税务机关认为需按正常销售处理，但价格是否需要按市场价格调整存在不同理解：郑州 v.s.武汉

假设配建房市场价1.5亿，成本价5,000万,如下图：

总结：

• 土地增值税处理，回迁房对纳税人的处理较为有利（因视同销售的金额也可以加计扣除）
• 如涉及低价回购，需举证其为有合理正当的理由，以避免第三种情况

三.地价 承担拆迁费用模式

可凭合法有效凭据计入拆迁补偿费：

• 与拆迁户签订的书面拆迁/安置协议
• 补偿款付款凭证
• 收据、花名册及打手指模
• 部分地区可能有拆迁补偿的上限， 超出可能不能抵扣

（重点：证明拆迁补偿费的合理性、真实性）

国税函〔2010〕 220：

土地增值税处理上，应“视同销售”确认收入，同时确认拆迁费用，补差价款冲减拆迁费用。

（重点：按视同销售处理，确定计税基础）

四：地价 自持物业模式

自持部分特点：

• 承诺自持的面积，开发商在物权上开发商仍有完整的产权，一般自持部分可办理一个产权证
• 不可作为公共配套处理，不出售则其成本（土地成本及开发成本）也不可在土地增值税清算时抵扣
• 可出租
• 住房租赁和销售管理条例（住建部最新的征求意见稿）第四条：可依法将住房租赁相关收益设立质权

可供参考的优化方式：

• 在开发时需注意与销售产品的成本区分，如精装修，使销售的开发成本多分摊成本
• 可考虑的套现方式：资产证券化（租赁收益权）

五：分期支付土地出让金的“利息”处理

国有土地出让合同中的分期付款条款

分期付款“利息”是否可作为土地成本扣除？

• 分期支付土地出让金的利息，在土地增值税处理上属于土地出让金，还是利息？
• 缴款凭证注明“土地出让价款”可作为土地成本扣除（如宿州地税）
• 部分地方税务机关认为不得作为土地成本扣除（如合肥地税），如作为利息扣除，则可能不符合利息的抵扣标准（如向金融机构支付的利息）
• 需争取按“土地出让金”开具财政收据

滞纳金可否扣除？

• 属于商业性违约金或行政罚款？（土地出让合同属于民事合同，还是行政合同）
• 部分地区（如广州、武汉）有地方性文件规定不可以抵扣

红线外支出：

房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程的支出。

上述红线外支出，不得计入本项目扣除项目金额 —— 国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告（2012年征求意见稿）。目前尚未有正式的国家层面的法律法规对房地产企业发生的红线外支出是否可在土地增值税清算时抵扣作出明确，地方实操口径差异较大。

六：土地出让金返还

土地出让金返还的几种模式：

• 土地出让合同中约定，达到目标（如项目税收贡献度等），可返还土地出让金
• 另行签订返还协议，但仍与项目有直接相关性，如该项目税收的地方留存部分
• 以其他名义（如财政奖励、购买安置房）返还

土地增值税处理原则：

• 国家于2012年发布讨论稿，对于各种形式的返还（土地出让金、城市配套建设费、 税金等），应冲减土地出让金
• 上述文件未正式发布，但部分地区（如大 连、辽宁、青岛、江苏等地）已以文件方 式明确处理冲减土地出让金的处理方式
• 其他未明确的地区，是否冲减土地出让金， 原则上取决于与“项目土地出让金”的直接相关性
• 建议与政府谈判时，争取以其他名义的方式返还

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二级市场

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股权收购 v.s 资产收购

股权收购是否征收土地增值税？

一.是否视同转让不动产缴纳土地增值税

总局回复地方个案：

• 国税函〔2000〕 687号：股权形式 表现的资产主要是土地使用权、 地上建筑物，应征收土地增值税
• 国税函〔2009〕387号：已办理房 地产过户且股权转让金额等于房 地产评估金额，应征收土地增值 税
• 国税函〔2011〕415号：实质为房 地产交易，应征收土地增值税

湘地税财行便函〔2015〕3号：

• 实质转让房地产并取得了收益应缴纳土地增值税

二.存在观察分析

• 税务总局以个案形式回复，未形成统一口径的规范性文件
• 2011年后未有新的批复，理解可能变化
• 湖南省的形式为“便函”（税务机 关内部沟通文件），效力有待商榷
• 其他地方税务机关，考虑可能超 出征税范围，有较高的执法风险， 持保留意见，要具体分析

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开发环节资本化期间涉税问题

一.前期费用 —— 境外设计费

存在部分税务机关认为符合条件的境外设计费支出，可以扣除

• 穗地税函[2014]175号文指出，若境外设计费真实、合理，且可提供合法、有效凭证的，允许扣除
• 厦门市地方税务局公告2016年第7号明确扣除项目的有效凭证时，支付给境外单位或者个人的款项， 以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明
• 需结合境外设计单位的图纸（包括多稿的设计方案或图纸）、沟通记录、设计师或设计单位的资质荣誉、项目定位等多项因素，举证费用发生的真实性和合理性

二.其他前期工程、报建费用扣除

三.工程造价的争议

工程造价公开信息的两个维度：

• 单项建材价格
• 综合建安单方造价（一般以案例形式）

江苏某项目的土地增值税清算案例：

• 在清算中，税务机关首先参考当地类似项目的建安综合造价，评估该项目的成本合理性，发现明显高于当地标准
• 进一步聘请造价工程师，深入评估其材料及综合建安造价的合理性，发现其材料价格远高于市场标准
• 税务机关质疑其成本的合理性及真实性，提出调整或核定征收的处理方案

土地增值税清算案例

四.推倒重置成本抵扣的争议

土地增值税未有明确规定推倒重置的成本是否可以作为开发成本抵扣，房地产企业将原有建筑物 推倒重置可能存在以下两种情形：

• 原有房屋建筑物开发成本是否可以计入新项目成本抵扣？
• 拆除旧有建筑物的费用，是否可以作为新项目的成本抵扣？

• 地方对于推倒重置的处理方式理解不一
• 黄山地税认为拆除建筑物损失应计入拆迁补偿费，但成都地税则 认为不得计入开发成本，应按“营业外支出”处理

五.精装修成本扣除

总体原则：国税发〔 2006〕187号规定销售已装修的房屋，装修成本可计入房地产开发成本但部分精装修成本如家电、装饰品等采购成本扣除具有不确定性。

六.开发间接费与期间费用的划分

七：项目工程管理费

定义：为满足自身项目工艺、质量控制的要求，或者自身项目管理人员数量及胜任能力不足，房地产项目公司可能 委托其他单位进行房地产项目开发管理，并支付项目管理费用。

对于项目工程管理费是否能作为开发成本扣除，未出 台全国性法律文件明确，因此在地方层面上存在很大不确定性

八.利息支出计算扣除vs据实扣除

九.据实扣除的难点

难点一：未按转让房地产项目计算分摊

• 地方税务机关可能对如何按项目分摊存在更细化的定义方法，或不同理解
• 如穗地税函〔2013〕179号，规定“按转让房地产项目计算分摊”的确认顺序

难点二：提供符合条件的金融机构证明

• 一般而言金融机构证明可能包括银行借款合同、利息结算单据
• 目前，房地产企业债务融资渠道较多，已不局限于银行贷款。对于除银行贷款外的融资方式产生的利息成本是否能据实扣除，地方税务机关理解不一

十.各融资渠道常见的土地增值税问题

Ⅰ.统借统还

定义：企业集团或者企业集团中的核心企业/财务公司向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给集团内部其他成员企业使用

土地增值税处理原则：

• 未有全国性统一规定
• 青岛市地方税务局公告2016年第1号、 黄山市地方税务局关于土地增值税清 算业务有关问题释义中规定满足条件 的统借统还利息可以据实扣除：

Ⅰ.利息不高于支付给金融机构借款利率

Ⅱ.提供接入方金融机构借款证明（借款合同）和集团内部资金分配使 用决定

• 在广州存在个别案例，允许据实抵扣， 但标准极为严格：

Ⅰ.统借资金需专户管理，流向清晰，不得与自有或其他资金混合

Ⅱ.利息分摊需按资金实际占用的实 际分摊，且竣工备案后利息不能扣除

Ⅱ.资管/信托计划

导致资管/信托利息不能据实扣除的因素：

• 信托融资利息，难以取得合规的票据（2018年1月1日后可以取得相关发票）
• 资管/信托计划中，金融机构提供为融资管道，及作为管理人/托管人，资金来源为其他投资人（可能不是金融机构）
• 信托/资管利息通常高于同期同类的银行贷款利率

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公共配套设施、车位、产权不明晰物业

一.地下车位：

地下车位产权的3种情况：

• 大确权确认产权面积，补缴土地出让金可以办理 产权（小产权）转让的，如广州
• 产权不明确，但不属于地下人防（公配）又不能办理产权转让的，如常州、宁波
• 大确权不确认产权面积的（或部分地方由人防办公室接收）

无法办理小产权不可销售的地下车位地方处理总结：

• 不能办理小产权的车位，其应分摊的成本、费用不可在土增税清算扣除。但同时如果对外转让长 期使用权取得收入，也不征收土地增值税（如常州、辽宁、大连、佛山）
• 不能办理小产权的车位，其应分摊成本、费用，如果对外长租（转让永久使用权）取得收入视同土地增值税的转让收入，对应的成本费用可以抵扣（如浙江、天津）
• 符合特定的规定（认定标准各地不同，见“公共配套”部分），可认定为“公共配套设施”，可将成本分摊至可售产品扣除（如江苏、宁波、深圳）

二.公共配套设施

公共配套的产权管理现状，导致税务处理不明确，地方差异大：

• 公共配套不但包括由政府部门接收的物业，按物权法的相关规定，还包括地下人防、会所等不能销售的物业， 原则上应由全体业主所有
• 产权管理制度未完善：未形成与物权法匹配的产权管理制度，导致产权不明确
• 业主委员会制度未完善，接收物业的难度大
• 开发商仍保留对有关物业的管理权及收益权

“产权属于全体业主”的认定标准不明确：

• 地方税务机关对于“产权属于全体业主”的定义有较大自由裁量权
• 广州：法律法规明确属于业主、房管部门证明文件、业主委员会说明
• 青岛：法律法规明确属于业主、法院裁决属于业主、有关财产合同中注明
• 江苏：需取得多数业主同意有例接受“公示”的做法

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房地产土地增值税预缴及清算

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土地增值税清算

一.计税收入

二.清算单位划分

三.清算条件

Q1：全部竣工如何理解？

A1：总局2012年讨论稿中定义“全部竣工”（满足其中之一）

• 竣工证明材料已报备
• 产品开始交付
• 取得初始产权证明

Q2:对于“完成销售”国家税务总局并没有明确定义

A2:如：A楼盘已全部签订了销售合同，但未全部交房，是否符合“完成销售”的条件。

Q3:如何理解已转让？

A3:已经全部签订销售合同已交房，但未办理房屋产 权是否属于“已转让”。

Q4:有很多张预售证时，如何理解“满三年”？

A4:总局2012年讨论稿中认为“取得销售（预售）许 可证满三年”为清算单位取得的最后一张销售（预售）许可证。

四.成本分摊原则

五.清算后继续发生的成本

清算完成后继续发生成本或取得清算时未取得的成本、费用凭证的，清算结果是否能进行调整， 地方税务机关处理不一

六.税金扣除

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超率累进税率的数学原理

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成本差1元，不同税率下对土地增值税额的影响：

• 假设开发费用按10%计算扣除及适用20%加计扣除，按照增值税老项目计算附加费
• 在同档税率下，成本差异造成的影响≈成本差额 x 1.3 x（适用税率 速算扣除系数）
• 在60%税率一档，增加1元成本，当从土地增值税角度，就相当于“盈利”。考虑到少缴土地增值税而增加的企业所得税，且增加成本也可以抵减企业所得税，边际影响如下：

• 在60%税率一档下，增加1元成本，可增加18%净利润（wind资讯数据：2016年A股房企净利润率平均为8.2%），其他税率档没有“盈利”效应。因此，高增值项目的税务筹划十分必要

收入差1元，不同税率下对土地增值税额的影响：

• 假设开发费用按10%计算扣除及适用20%加计扣除，按照增值税老项目计算附加费
• 在同档税率下，收入差异造成的影响≈收入差额 x 适用税率（收入不受加计扣除影响）
• 在最高一档税率下，增加1元收入的极限边际税负率约为70%，即增加1元收入，实际收益约为0.3元

（假设增值税为价外税，在1元的基础上额外收取）

06

商业地产运营

一.商业地产运营阶段的税务应对

二.不动产租赁业务涉税情况

三.房产税的重点问题：起征时点

注：

• 自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。这里“建成”的概念应理解为通过“在建工程”科目结转为“固定资产”科目
• 如果实际投入使用房产在在建工程转固之前，则以实际投入使用为房产税纳税时点
• 企业出租房产，自交付出租房产之次月起计征房产税

四.其他房产税问题

• 提前使用房产：例如招商活动
• 免租期
• 提成租金
• 酒店精装修

五.运营阶段的税务筹划——地下车位的房产税

例如：广州市税务对于业主自营的地下车库，按原值缴纳房产税，通常会出现房产税额高于出租车位收入的情况。通过转租从租缴纳房产税可大大降低房产税税负

六.运营阶段的税务筹划——转租的税务筹划

为什么说房地产税务是个蓝海？

地产税务，一个方兴未艾的职业，一面是各路房企的求贤若渴，另一面是人才供应的明显不足，职业蓝海之一。严格来说，地产专职税务是近几年才火起来的，往回倒个几年，多数房企都没有专职税务的，忽如一夜春风来。大小房企纷纷配置税务岗，如此变化的原因作者猜测：

其一、房地产行业利润摊薄，倒逼精细化管理及利润运营的提升。税金作为房企三大刚性支出（地价、税款、建安）之一，有较大筹划与管控空间，是项目净利提升的重要抓手，在溢价高企、拿地算不过来帐的当下，企业的税务水平，很多时候决定了意向地块的生与死（比如项目的净利润主要来源于土增退税或税务优化）。

其二、过去不重视税务的恶果是吃了很多大亏。由于没有税务专业人员的把控，部分业务决策处理不当，导致千万、亿元量级损失的案例时有发生（比如拿地协议里把实物地价描述成了无偿赠送，导致税负骤增）。

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一、地产税务多半是半道出家：税局、事务所、其他条线转岗。

翘首以盼的房企面对的是无人可用的尴尬，目前市面上地产专职税务存量人才十分有限，具备丰富项目经验（尤其是收并购、税收筹划、土增清算、税务管控与治理经验）的人才更是凤毛麟角。地产税务多数都是半道出家，大致来源有三种：税局、事务所、其他条线转岗，三个来源的人员都有明显弊端。

1、税局出身的人熟悉税局的运行体制，人脉关系丰富。但税局内部实行的是条块分割、行业分离的管理模式，在有过房地产管理经验的税局人员中，具有全税种经验的人很少，加之国地税长期分离，货劳（增值税）出身的往往不懂土增税、房产税、土地使用税等，懂土增税的又未必懂所得税，所以税务知识不全面是税局转行人员的通病。

2、事务所出身的人一般税务专业知识比较全面。但中介做久了，容易和实务脱节，善于形式管控，却不善于解决实际问题，理论很丰富，实操很扯淡，再者中介人员往往强调独立、客观、中立，对风险控制较为敏感，转为企业税务后容易出现不适岗，主要表现为沦为内部咨询者，畏首畏尾，为了规避风险，不敢大胆拍板业务决策，能动空间相对小一些。

3、其他条线转岗的人员对于房地产运作流程及机制十分熟悉。但半路出家的人，专业水平往往薄弱些，发挥税务应有的水平，需要较长的时间沉淀。作者去年曾协助某TOP30房企进行区域税务总监税务专业水平的评估，结果面了五六个人，没有一个专业还凑活的，而应聘者都有好几年、甚至十数年的税务或者财务从业经历，但关于项目公司间借款合同是否需要缴纳印花税这么简单的问题，竟然没有一个人回答正确，也是出乎作者意料，再聊一些实务中的稍复杂问题，更是完全没概念了，所以要找到一个合适的税务人员很难，资历本身并不代表能力。

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二、地产税务是个知识和能力综合需求很高的岗位。

地产税务首要是精通税法，中国的税法体系在最近几年内发生了翻天覆地的变化，新的政策法规层出不穷，加之各地政策的千差万别，如何掌握庞杂的税法体系与征管口径是个巨大挑战。

房地产税法是个显著独立于其他行业的税法体系，土增税独家专供，企业所得税自成一派，增值税多有特色，所以同样是税务其他行业转过来需要相当长的转换周期。

除了精通税法，地产税务还需掌握财会、其他实体法律、房地产业务、行政程序、行政运行机制、政府资源获取及维护等多重知识及能力。会计核算是税务的基础，凡税务没有明确规定的需参照会计规定，所以一个不会做账的税务不是个好税务。比如：你如何看懂账上的成本是如何结转的。

除了税法，你还得懂点物权、规划、估价、土地等相关法律，因为税务问题的源头或者答案往往不在税法里。比如：人防车位土增成本扣除的问题本质是个物权归属争议。

不懂地产业务的税务是门外汉，无法做出符合实际、切实可行的业务决策，也无法提出不同阶段的管控要点。比如：你要供应商提前开具发票，应提出提前支付部分税金的对应方案）。

税企争议部分时候需要进入书面对质，甚至复议、诉讼的地步，熟知文书、程序才不至于被税局打败。比如：某项目土增清算，企业超出税局规定的清算期限后，税局一直未下责令限期清算的正式文书，后税局要求企业配合倒签文书，企业予以拒绝，从而避免被税局核定征收。

政府部门林立，分工有差，熟悉运行机制和权责划分十分必要。比如：土增清算审核的主导部门是征管还是税政）。

我国的法治进程还在进行时，维护良好的税企关系，可以事半功倍。比如：顺利开出合规证明；再比如：税局有税金规划的考量会首先考虑到你的公司。

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三、地产税务是个前景一般的岗位。

很多房企会有法务审计中心或者法务中心，但几乎没有房企会设立税务中心，甚至部分房企税务连二级部都不是。

作者无意贬低法务，从功能分析，法务充当的是防御者角色，而税务攻守兼备，除了被动的风险管理职能，还具有显著的利润创造职能。

虽然房企已经开始重视税务了，但税务的定位与其能力需求、贡献尚不匹配，税务的价值还需要一个持续挖掘的过程。

地产税务人的职业终点往往就是集团税务负责人，通常定位是财务中心下属条线负责人，然而专职税务很少设立初级岗位，通常由财务兼任。

因此专职税务人员的职业层级往往只有二到四级，对于漫长的职业生涯而言，显然是不够，走的快的三十出头就到了终点。

税务往财务、投发或者更高的综合管理岗的上升通道目前还是闭塞的，同等情况下，财务体系内晋升往往是优先考虑融资、经营计划、核算，而税务往往不在考虑范围内，或者排在最末尾，因为大家对税务有个刻板印象，就是税务的面很窄，我的税务圈里这几年还没听谁鲤鱼跳龙门了。

与职位不高对应的是地产税务人员待遇有限，税务作为一个对利润影响重大的岗位，其薪酬基本没有实现与贡献量化对应，一个全年创利上亿元的税务人员，可能得到的奖励就是年终多个几万块钱。

税务不确定性很大，所以可做可不做的事情很多，很多税收优化即便不做，其实外行也很难看出，由于内部激励机制的不完善，投入与产出的不对等，不少时候税务人员就不愿出力不讨好了，企业的利润于无形中流失了，这种因小失大的情形并不鲜见。

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四、税务是一个很有意思的岗位。

税务有意思的地方在于税法及征管实际本身的不确定性，这既是风险，也是发挥的空间，实务中的情形永远比书本上的有趣的多，有许多你想都想不到的情形。所以：

1、税务工作是一个不断获得新知，不断成长的过程。税务没有太多的循规蹈矩，适合思路开阔、脑子灵活的人，你会有不断打怪升级的持续正向反馈。

2、税务是一个能穿越牛熊的岗。地产行情好不差你这口饭，地产行情不好，更需要税务开源节流。

3、税务是一个能做成老中医的岗位。税务不是个体力活、年轻饭，一个税务从业者往往需要3-5年才能基本掌握知识、能力，8-10年才能有所成就。地产税务有个漫长的养成周期，随着项目经验及专业知识的积累、人脉丰富，资深税务人员的价值不会贬损，甚至有所提升。

如果一个职场新人问我，要不要从事地产税务，我会说来吧，地狱和天堂一墙之隔而已。

实务研究｜房地产开发企业税务风险防范

作者：杨志忠

房地产开发企业具有鲜明的行业特点，经营周期长、涉及税种多、税收负担重、税收文件复杂、地方政策口径不一致、涉税风险高等特点。房地产企业一直是税务机关重点关注的行业，也是每年国家税务总局安排的税务稽查重点行业，随着金税三期大数据管控时代的来临，税务风险管理逐渐成为房地产开发企业的税务管理重点，目的是有效降低涉税风险，规范税收管理水平。

我们以项目管理为主线，按照房地产项目运作流程包括土地取得、开发建设、销售、清算等环节，将各环节涉及的增值税、企业所得税、土地使用税、契税、土地增值税等主要税种的涉税风险点进行梳理，帮助企业做好纳税自查，采取有针对性的应对措施，避免发生涉税风险。

一、土地取得环节

（一）招拍挂拿地缴纳耕地占用税的风险

房地产开发企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地是否缴纳耕地占用税？谁是耕地占用税的纳税义务人？纳税环节、纳税义务发生时间如何确定？

（二）母公司拿地、子公司开发的税务风险

在实务操作中，房地产开发企业通过母公司拿地的情形比较普遍，母公司取得土地后，新设立的项目公司进行实际开发。母公司拿地、子公司开发的土地出让变更合同或补充合同如何签订？土地出让金收据的抬头如何确定？增值税、土地增值税、企业所得税如何处理？

（三）招拍挂拿地缴纳土地使用税的风险

土地使用税的纳税义务发生时间如何确定？土地出让合同没有约定交付土地日期或者约定不明确的纳税义务发生时间如何确定？对于政府因各种原因未按合同约定交付土地的如何采取补救措施避免多缴土地使用税？

（四）招拍挂拿地土地出让金返还的风险

政府土地出让金返还是作为政府补助缴纳企业所得税还是冲减土地成本？如果作为政府补助是不需要缴纳土地增值税的，而冲减土地成本不但需要交纳企业所得税，而且需要交纳土地增值税。

（五）招拍挂拿地契税的风险

从2002年开始实行土地招拍挂制度以来，实务中存在着毛地出让和净地出让两种方式。由于毛地需要进行补偿、安置、拆迁、三通一平等工作，发生的城市基础设施配套费是否缴纳契税？拆迁补偿费支出是否缴纳契税？红线外市政工程支出是否缴纳契税？配建房工程支出是否缴纳契税？

（六）安置动迁用房支出的风险

在正常的招拍挂拿地都是净地出让，政府已预先完成拆迁补偿与安置工作，企业只需要缴纳土地出让金即可，不存在企业层面的拆迁补偿。在以现状出让的情况下，拆迁补偿工作由企业自行实施，在土地成本中才会出现拆迁补偿费用。拆迁补偿费用中的安置动迁用房支出是按照安置房的市场公允价还是安置房的建造成本价入账？土地增值税、企业所得税如何处理？

（七）分期缴纳土地出让金利息的风险

土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，能否计入取得土地使用权所支付的金额作为土地增值税清算的扣除项目。

二、开发建设环节

（一）红线外支出的风险

风险来源：《土地出让合同》中约定在出让土地红线范围外，以代政府建造市政公园、道路桥梁、学校、公共展馆等公共设施为条件取得土地。

风险表现：红线外支出能否在土地增值税清算时作为扣除项目金额，是否可以加计扣除？

应对措施：应当明确约定该设施的产权归政府，并在竣工后办理移交手续；所发生的代建成本的性质是“实物地价”，列入土地成本。《土地出让合同》或《规划设计条件》、《出让须知》等约定土地受让人需要承担配建公租房义务的，公租房建安成本亦视为“实物地价”，列入土地成本。

法律依据：《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函（2014）175号）三、关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题 纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第四条第（一）项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

广西壮族自治区地方税务局关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）纳税人在取得土地使用权时，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，提供与本项目有关的证明材料，凭合法有效的凭证据实扣除，取得的收益抵减相应的扣除项目金额。

《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见[全文废止]》（鄂地税发[2013]44号）七、关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题：房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出），不得计入本项目扣除金额。

（二）开发间接费的风险

开发间接费支出具体包括哪些？如何区分开发间接费与管理费用？需要履行什么手续？区分开发间接费与管理费用对企业所得税和土地增值税有什么影响？

（三）在建工程转让的风险

在建工程转让如何入账？在增值税计算时如何抵扣？在土地增值税清算时能否加计扣除？

（四）临时建造的售楼部的风险

临时建造的售楼部需要缴纳房产税吗？

（五）个人代企业向银行借贷的利息风险

个人代房地产开发企业向银行借贷的利息是否征收个人所得税?房地产开发企业入账的合法有效凭证是什么？

三、销售环节

（一）地下车位的风险

有产权的地下车位与无产权的地下车位在税收上有什么不同？转让方式与租赁方式的涉税处理一样吗？是否分摊土地成本？地下车位的企业所得税如何处理？地下车位的土地增值税如何处理？

购买地下车位是否缴纳契税？

（二）土地增值税清算单位的风险

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如何确定土地增值税清算项目？如何确定土地增值税清算项目中的分期项目？清算单位划分的大小与土地增值税税负的关系如何？

（三）土地增值税清算成本对象的风险

在土地增值税清算时，成本对象如何确定？“一分法”、“二分法”、“三分法”甚至“多分法”是否合法？如何利用成本对象降低税负？

（四）土地增值税清算共同成本分摊的风险

土地增值税清算时不同清算单位之间、同一清算单位内部不同产品之间共同成本分摊的原则如何确定？如何通过不同的分摊原则降低税负？

（五）土地使用税的纳税义务截止时间的风险

已经销售的商品房土地使用税的纳税义务截止时间如何确定？如何享受配建学校、医院、托儿所、幼儿园的土地使用税的免税优惠政策？如何享受绿化用地、代征道路用地的土地使用税的免税优惠政策？

（六）房地产销售价格的风险

如何认定房地产销售价格明显偏低且无正当理由？税务机关如何处理？房地产开发企业如何做好内部管理防止纳税调整？

房地产行业涉税无小事，动辄涉及上百万、千万的税款，建议房地产企业按照我们梳理的涉税风险点一一对照开展自查，对发现的问题及时采取补救措施，做到准确纳税、依法纳税，不缴冤枉税。