即使在金融严监管的当下，这一买房“套路”也并没有销声匿迹。

如此一来，在动辄5%、6%以上房贷年利率面前，原本扶持中小企业的经营贷却被投资客与部分购房者“代替”房贷使用，从而使经营贷这一惠企的金融产品正在“悄无声息”地违规流入楼市。

河南商报记者经过多日调研发现，这些活跃在贷款市场的金融掮客们看似向购房者提供了一个完美的融资方案，但这背后存在的无形风险只能由购房者“买单”。

违规经营贷 中介“全包”一条龙

据河南商报记者了解，经营贷是一种以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品。由于其具有额度小、审批灵活、利率相对低等特点，对于缓解小微企业融资难、融资贵问题具有重要意义。

不过，在实际运行过程中，经营贷低利率与房贷利率存在很大利差，时常引发跨市场的套利行为。例如，如果按照部分银行给出的年利率3.75%的经营贷与目前北上广深、郑州、大连等一些城市房贷年利率5.88%左右相对比，这中间的利差成为了楼市火热背后的诱因，甚至成为了一种长期存在于房地产市场上的“炒房”模式。

2月23日—25日，河南商报在走访郑州涉房信贷市场过程中，郑州某公司贷款中介王炳刚（化名）向记者普及了经营贷购房的使用“门道”。

“在郑州的贷款市场上，经营贷最低利率可以做到等额本息2.5%（月息），最长的时间可以做到20年（与正常房贷时间差不多）等额本息，年利率4.4%。”贷款中金融介王炳刚津津乐道地向记者介绍。

“现在市面上贷款利息低的基本都是经营贷。疫情期间，国家对中小企业的扶持力度比较大，才有这个优惠政策。你要抓紧时间，现在也只有个别银行能做。20年等额本息，年利率4.4%比你办房贷利率低多了，能省不少利息。”

到底会省多少钱？对此，河南商报记者算了一笔账，如果用抵押经营贷贷款100万，不计其撬动的几十万资金，单从利率角度计算，以郑州信贷市场上的房贷年利率5.88%与经营贷年利率4.4%相比，在20年等额本息的情况下，少支付了将近20万的利息。

王炳刚还坦言，整个贷款流程大概需要7到10天左右就可以办成。总共的费用是总贷款的1%。比如贷款100万就是1万的服务费。“如果你的房子按揭还没有结清，我们还可以找专门的第三方放款机构垫资结清，不过有一定的利息。”

对于办理经营贷所需要哪些手续及有何限制？王炳刚说，“最主要的一是营业执照（需要满1年），二是全款房抵押贷。营业执照（我们）可以帮你办。1年以上的营业执照大概2000多元。”

“我们是和银行合作，替银行办业务有正规的程序，有什么问题我们直接和银行沟通。银行的信贷管理也不是特别的严，只要符合银行流程就给你放款。钱到你卡上，取现他们就监管不了了。这个（审查监管）没事，郑州市场基本上没问题。现在主要是深圳那边管控比较严了。”王炳刚解释道。

事实真如贷款中介中所说的那样吗？实际上，河南商报记者在走访过程中发现，郑州各大银行对经营贷的放贷要求整体相对较为严格，并不像贷款中介所言，经营贷动辄就能贷到20年。郑州多家银行关于经营贷目前的贷款年限大多在5年以内。其具体的放贷方式与利率也与贷款中介介绍的有所不同。

银行合规经营贷正常发放 具体用途有操作空间

作为解决中小微企业融资难的经营贷，其本身属于合规性贷款。河南商报贷款记者走访了工商银行郑州某支行、兴业银行郑州某支行、中原银行某支行、郑州银行总行等银行的信贷部门发现，该金融产品一直在正常发放。相比贷款中介对经营贷入楼市业务的全包全揽，毫无限制，郑州各大银行对经营贷的放贷要求则显得较为严格。郑州但对于经营贷是否能用于购房这一用途，银行个贷经理们的表述则显得模棱两可。

对于具体的贷款条件与流程，郑州郑州的各大银行的表述较为一致。做经营贷需满足三个条件:名下有营业执照（满1年或满半年）；郑州市的全款房产做抵押；名下没有太多的负债与不良征信记录即可。贷款流程依次是签约——看房评估——贷款申请——抵押——放款。

郑州市某银行正在为客户办理经营贷业务

但郑州各大银行贷款的放贷方式与具体利率则不尽相同。位于管城区的工商银行某支行个贷经理向河南商报记者介绍，工行的经营贷一年期的利率是3.75%,按月还息，到期还本金。“这个可以循环用，最高可以用六年。比如贷100万，1年到期后还本金，也可以继续贷。”上述工商银行某支行个贷经理进一步解释，放贷额度普遍是房款的70%左右。额度超过50万的话需提供用途证明、购货合同。

兴业银行某支行个贷经理关于经营贷的具体政策是一年年利率4.5%，一年以上年利率5.5%，最多可贷五年。先息后本（每月还息到期还本），或等额本息。实际放款利率银行会根据客户征信、房子、公司进行评定。

另外，中原银行某支行个贷经理介绍该行经营贷分为1年期与3年期，1年期年利率4.32%，3年期年利率4.56%，先息后本，最长可以企业循环贷到30年。

当河南商报记者问及经营贷是否可以用来购房时，工商银行某支行个贷经理表示，“抵押类贷款不允许买股票买房子或其他投资类产品。不过，审核过程是系统自动审批，就看你前期资料是否齐全，符合不符合规定，还有征信有没有问题。我行将监测资金用途，不能用到投资领域。”

处于郑东新区的中原银行某支行个贷经理则对记者说，“国家正在对金融领域严监金融管，经营贷最好不要用于购房用途，我们贷后会有审查，你要有经营票据，并且服务公司每个月都会做贷后。”但该个贷经理又表示，放贷放到第三方账户，其实客户可以回避下（监管），资金多转几圈就可以。

另外，兴业银行某支行个贷经理给予记者的回复是，正常办理的小微企业经营贷按规定是只允许用于公司经营，按照原则是不允许购房的。

位于郑东新区的郑州银行总行信贷部的个贷经理则对记者明公司确表示，经营贷只能用于经营性用途，不能用于买房、炒股注册资金等投资性用途，这是监管层明令禁止的。

那么，为何监管明令禁止，但经营贷资金违规进入楼市现象仍屡禁不止？

对此，一位房地产业内人士指出，受利率低吸引，这种经营贷被许多投资客与购房者用于直接购买新房或二手房，他们以较少成本撬动了银行几倍杠杆，坐收房产增值。去年以来，因为企业疫情，中央扶持中小企业银行经营贷利率有所调低，却让某些中介和部分购房者再次钻了空子。

毋庸置疑，高收益就意味着高风险。据河南商报记者了解到，经营贷潜在的最大风险就是抽贷，即贷款合同还没有履行到期，但是银行通知要把钱提前还了。而在贷款中介的口中，这个风险被刻意隐藏了。这些活跃在贷款市场的金融掮客们看似向购房公司者提供了一个完美的融资方案，但这背后存在的无形风险只能由购房者“买单”。

一网传的抽贷案例引发部分使用抵押经营贷购房者的担忧

严防经营贷入楼市大幕已开

一直以来，银行涉房信贷领域的监管都是全国房地产调控的重点。事实上，自2020年以来，全国各地陆续发布房地产调控政策，服务公司特别是对银行涉房信贷领域出台细分政策。

“监管主线就是坚决纠正资金违规流向房地产市场。未来监管经营贷的新政会从“企业资质”、“抵押房产年限”以及“购房记录”上做重点监控，提高贷款审核要求。实际上经营贷、消费贷、二次房抵贷一直是监管部门的重点，只是处罚力度不够，导致不少银行“脚踩钢丝绳。”某大型银行业内部人士透露。

此前，中原地产首席分析师张大伟曾提出一个观点是，房地产市场调控核心看银行，银行的信贷额度决定了市场走势。管住了银行的放贷冲动，也就管住了房价。不难发现，监管层正在一步一步布局信贷市场。

随着近期全国部分地方楼市房价出现波动上浮趋势，严控银行资金违规流入楼市，成为了此轮房地产调控的重要举措。据河南商报记者了解到，春节前后，北京、上海、广州等地监管部门纷纷出手严防经营性贷款等违规资金进入楼市。

1月29日晚间，上海银保监局发文要求对2020年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。

2月10日，北京银保监局、人行营业管理部发布《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，要求北京辖贷内银行加强个人经营性贷款业务管理，防范个人经营性贷款资金被挪用于房地产市场。

2月18日，广州房协专家委员会委员邓浩志在微博发布消息称，年后广州各大银行正式开始排查2020年初至今违规流入楼市的各类贷款（比如经营贷），如查到有违规使用情况，要收回已经发放的贷款。

从上述动作不难发现，北京、上海等多个一二线城市已经加入了严控经营贷违规入楼市的队伍。严控经营贷入楼市的大幕已然拉开。