（文章原标题：主城二手房交易下月起全面网签 可避免阴阳合同）
从9月1日起，南京主城区所有存量房交易均实行网上签约备案。业内人士认为，全面网签后，可避免阴阳合同带来的做低房价、少交税行为。与此同时，二手房交易资金的监管，也将根据当事人是否自愿来实行。
市房产局近日发出《关于全面推行存量房交易网签备案有关事项的批复》，正式确认全面推行网签。从9月1日起，南京主城区二手房交易都实行网上签约备案。而江宁、浦口、六合、溧水、高淳这5个区并不在全面推行网签的范围内。
根据批复，在此新规下，有三种情况依然可以申请免网签：单位办理房产交易的南京市；不涉及资金给付的共有人之间份额交易及直系亲属之间交易；经济实用住房等保障性住房上市交易。
全面网签后，有市民担心购房成本会提高。业内分析，网签后并不是购房成本提高了，而是因为之前很多二手房交易备案是不走网签的，这样中介公司可以从中操作，做低房价从而避税。“走老的交易流程，存在阴阳合同，将房产局申报的价格做低，网签后申报价和真实价格是一致的，按照真实的价格去交税，想逃税就不可能了。”
2017年此次新规还有几项重要的变化，如“资金监管实行自愿原则”。文件中指出，按照交易当事人自愿的原则，9月1日起，取消存量房交易免资金监管审批程序，但工作人员必须提示交易双方有交易资金的风险，当事人签署免监管声明，方可办理房产交易手续。业内人士认为，以前房主有贷款需要结清才能过户，买方自愿用自己的购房款帮房主结清贷款再过户，这样的二手房交易可以申请免监管免网签手续，此次文件放开了资金监管，实行自愿原则，以此来要求购房人必须全部走网签。
同时，只要有营业执照的中介机构均可办理备案手续。以前，去办理网签的中介公司，首先必须要有4本经纪人资格证，然后才能在房管局办理房产从业资质备案建筑工程手续，此次文件中指出，只要领取了营业执照的房产中介机构，就可以办理备案手续。
此外，办理资金监管业务的地点也变了。此次文件中规定，以后办理资金监管业务只能在华侨路、大光路和中山路三个分中心办理，之前的中央门分中心将不再办理资金监管业务。
二手房交易的过程都有哪些
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）建筑业、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件税率的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购建筑工程买对象，按交易部门税率事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、营业税危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
二手房交易税费如何计算
买方
1、契税：成交价或评估价（高者）1.5% （商用用房,二次购房或大于144平米的税率为3%）
2、交易服务费：建筑面积（平方米）3元
3、交易印花税：成交价或评估价（高者）0. 05%
4、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）
卖方
1、交易服务费：建筑面积（平方米）3元
2、交易印花税：成交价或评估价（高者）0. 05%
3、土地出让金：成交价或评估价（高者）建筑业1%
4、解困房：成交南京市价或评估价（高者）1%
5、商品房：土地出让金按基准地价 3% 未交土地出让金的建筑面积
6、分摊费用：成交价/总面积分摊面积10%（10楼以下）成交价/总面积分摊面积20%（10楼以上）
7、个人所得税：成交价或评估价（高者）1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）
8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）5.5% （房产证或购买时契税完税证未满五年）
二手房交易如何避免风险
1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。
2、买房人在买房2017年前要充分了解营业税房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。
3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。
6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。
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