净负债怎么算(房地产净负债率计算公式)

文/陈思进

中国民间有一句俗语：“冷在风里，穷在债上”，可见中国人有多么地厌恶债务，它犹如一座大山，一旦被缠上就会被压得喘不过气来，身心饱受折磨。如果把欠债的思维移到房地产行业，用企业总负债量去作为企业健康与否的评判标准，那就不见得准确了。

首先，根据权责发生制这一会计原则，房企总负债是包含了预收账款的。中国房地产是预售制，当你签了合同、交了款，但房子还没交给你手上，责任就还没完成，这笔钱要算进房企的负债里的。因此，总负债并不能准确反映房企的实际债务风险。

当我们不能简单看一个资产负债率的数字时，那么应该注意什么呢？我们要关注“数据背后的数据”。负债，最需要分析的是债务的构成，有息负债是多少？一年内有息负债的占比是多少？我们只有弄清楚这些情况，才能说明这个企业的财务状况是否健康。

让我们以万科的中报数据为例。万科的总负债为1.59 万亿元，而有息负债金额仅为2687.1 亿元，占总资产的比重为 13.7%，其中，短期借款和一年以内有息负债是843亿，占比31.4%。也就是说，万科手持1952.16 亿现金，应对如此规模的负债，还是十分稳妥的（附：万科2021中期财报截图）。

同样的，让我们再以相同的指标来分析碧桂园。碧桂园的中报数据显示，有息负债为3242.4亿元，占总资产的比重为16%，其中一年以内有息负债占比27%。同时，碧桂园可动用现金余额为1862.4亿元，覆盖短期债务绰绰有余。此外，碧桂园的中报还披露，负债中含合同负债7242.71亿元，占总负债的41.63%。这个数据即是前文提及的地产公司已预售，但尚未确认收入的房款。合同负债量不仅不能说明“暴雷风险”，反而体现了房企未来的业绩增长空间（附碧桂园2021中期财报截图）。

此外，自从以降低负债防范风险为目标的“三条红线”调控政策出台以来（剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资），房企的金融性生存空间被压缩，越来越多的房企加大了债务偿还力度，并且开始重视回款，以推动企业发展从利用财务杠杆，朝着利用经营杠杆转变。

今年9月份，丁祖昱博士给出的数据显示，从2021年上半年 60家典型房企的情况来看，有35家房企的经营性现金流净额同比发生了增长且为净流入状态，其中同比增长最多的是碧桂园、绿地、首开三家企业，同比分别增加了 265、245、176 亿元，碧桂园公布的回款率连续6年高达 90%或以上。这意味着政府出台的一系列行业管控政策，的的确确在推动房企们自我诊断、对症下药。

但是话又要说回来了。中国人普遍讨厌负债的情绪，归根结底在于注重信用，不仅个人如此，市场也同样如此。这一波债务兑付危机，令多家房地产企业信用评级被下调。不过，最近“大摩上调房产板块投资评级”的消息值得关注。摩根士丹利发表研究报告指出，中国房地产行业的违约风险及房地产市场疲软，已在很大程度上反映在国内房企的股价上。鉴于估值处于谷底和政策宽松的可能性，上调其行业观点至有吸引力。

事实上，今年以来房地产行业整体经营的压力在增加，但是这不表明所有的房企都面临严重危机，盲目地一刀切，一味唱衰整个房地产市场，不是理性的态度。眼下政策的调控持续在进行，不良的企业逐渐被出清，加之近期政策端边际缓解，中国房地产健康有序发展的局面正在到来。

比如，像万科、碧桂园这类账面现金比较充裕的企业，恰好正是中国房地产行业健康发展的希望。据内部消息称，碧桂园对其商票实行强管控，只有在合作银行有授信直贴额度的前提下，才会在额度内适量开具供应商直贴，其余均不可背书转让，这样的严厉管控模式，有效预防了其商票在市场发生无序流转询价的情况。

再此必须强调一点，对于企业来说，仅看负债绝对值显然不科学，相对而言，对于房企更该看重净借贷比率，即现金存款和银行贷款之差与企业净资产的比率这一指标，如碧桂园的净借贷比率是49.7%，连续12年保持低于70%，是行业内为数不多的兼顾了规模增长和负债管控的企业。

其实，房地产企业高负债是普遍现象，有其行业特殊性，而现金流是抵御负债的天然利器。在目前市场的下行期，只要能够合理降低负债、保持稳健现金流，拥有极好的财务安全护城河，就能保证企业在市场波动期，实现平稳地过渡。

总之，看待房企负债不能唯高低论风险，而是要与经营规模相匹配，更不必看得过于复杂，需要的恰恰是回归常识、理性而已。