土地增值税暂行条例实施细则属于(增值税暂行条例实施细则)

房地产项目开发过程中占比最大的几个成本项，除了开发成本、土地成本以及融资成本外，无疑就是各种税费了，而土增税又是税费中占比很大的一部分

81.82%对比上表，该比例在级别2，即超过50%未超100%，因而适用税率为暂行40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4.5亿*适用税率40%-扣除项目金额5.5亿*速算扣除系数5%=1.525亿

以上是土暂行增税简单的计算逻辑

2. 计算公式中收入的确定

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以签订的销售合同确认收入

3. 计算公式中扣除项的确定

公式中的扣除项，我们可以简单的理解为成本部分，包括土地成本、开发成本（前期费、建安费、配套设施费、基础设施费、开发间接费等）、费用支出（销售费用、管理费用、财务费用）以及《土土地增值税税率表》中的扣减部分

03 土增税的缴纳方式/ 有得管理分享汇

1. 缴纳方式

土地增值税的缴纳方式原则上分为核定征收和据实清算两种

核定征收

简单的说核定属于征收是指由于纳税人的会计账簿不健全，资料残缺难以查账，或者其他原因难以准确确定纳税人应纳税额时，由税务机关依据相关法规采用合理的方法依法核定纳税人应纳税款的一种征收方式

核定应税所得率征收是税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定纳税人的应税所得率，由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法

对于收并购项目由于过程资料、票据可能不全，所以建议能够争取采用核定征收的方式

据实清算

简单的说就是“实报实销”，根据项增值税目收入、支出情况据实计算税额

2. 缴纳过程

step1：到主管税务机关进行项目备案。需准备土地使用证、开工许可证等资料。由主管税务机关鉴定后确定预征率，以及确定项属于目属性，是普通住宅还是条例高档住宅还是商用房地产等。

step2：取得预售许可证后，项目开始发生收入，纳税义务就发生了，收入产生的次月，土增税的预缴税款与营业税一起申报。

ste实施细则p3：当发生以下几种情况时，达到土增税清算条件

（1）主动触发清算条件

（1.1）楼盘销售完毕

（1.实施细则2）开发商将未完成项目整体转让

（1.3）土地整体转让

满足以上条件企业可以向主管税务机关提请清算。

（2）被动触发清算条件

（2.1）按可售建筑面积算，楼盘卖了85%

（2.2）出租、出售以及自持合计达到85%

（2.3）取得预售（销售）许可满三年

（2.4）公司准备注销的

满足这些条件，税务机关会发个通知书给企业，90天内报送清算材料，逾期不报的，直接核定征收，多退少补。

04 土增税筹划/ 有得管理分享汇

需要强调的是，所有的筹划都是基于税收政策的合理避税筹土地增值税划，不合法的不在本文介绍范围内（其实不合法的条例办法我也不懂）

既然是基于税收政策，那么想要减免土增税无非是从两方面来考虑，一个是收入，一个是扣减项或者可以理解为成本

同时要熟悉税额征收的各种临界点，这个是所有税务筹划的根本

1. 销售收入类别的筹划

在合法的情况下，将部分房产销售收入转化为非房产销售的收入，这样可以减少收入核定金额，减少税负

2. 销售收入和成本的合理分摊

我们知道普通住宅、非普通住宅、商业项目适用的税率是不同的，因而如果我们能够把销售收入和成本合理的在普通住宅、非普通住宅、商业之间分摊，那么就能降低整体税负

通过调节成本分摊方式合理税务筹划就本着一个原则，把成本尽量分摊到毛利高的业态或非住宅类业态

3. 销售或者自持需要算笔账

由于持有型物业产权不发生实质性转移，因此不征收土地增值税，因而当项目中有毛利率高的商业物业时需要算笔账，即是销售缴纳土增税划算还是转为自持出租减少出售比例的方式减少或推迟缴纳土地增值税划算

4. 增加成本降低税负

收入一定增值税的情况下，成本越高税负越少，例如普通住宅增值率不超过20%时免交土地增值税

所以想各种办法增加成本是减少税负的有效手段，例如xxx、xxx（打马赛克了，我们还是倡导正能量）

当然成本增加也得有个度，如果打眼看上去就不靠谱的数据，等来的就两种情况，一种是税务机关从案头审核转入实际土地增值税审核，派人到企业调取帐簿凭证各种数据替你算，等于接受了一次不罚款但有滞纳金的税务稽查；第二种是税务机关连账都不看，直接核定清算征收率

土增税比较系统，涉及财务、营销、成本等等职能，同时也比较复杂，涉及不同产品不同毛利润的情况，需要根据每个项目具体情况进行分析和筹划

同时土增税虽然有国家的实施细则，但各地也有相关的政策，需要根据各地政策针对性的进行筹划