房地产企业保理合作的风险控制(保理产品风险控制)

2021年1月1日实施的《中华人民共和国民法典》，将保理合同首次列为新增典型合同，从法律层面对商业保理进行了规定。从整体看，民法典从保理定义、合同内容和形式、履行环节、保理分类、受偿顺序、债权转让规则适用等方面搭建了保产品理的基本规范架构。

目前市场上商业风险保理业务多以应收账款为标的，下面我们就应收账款的保理业务进行简要梳理。

第一、应收账款保理的概念

应收账款保理是指应收账款债权人将现有的或者将有的应收账款转让给保理人，保理人提供资金融通、应收账款管理或者催收、应收账款债务人付款担保等服务。应收账款保理可以分为买断型保理和非买断型保理、有追索权保理和无追索权保理、明保理和暗保理、折扣保理和到期保理。应收账款保理一般涉及到债权人、债务人、保理人等三方当事人。

第二、应收账款保理的风险点

1、应收账款的真实性

应收账款作为保理业务的标的，核心问题就是应收账款的真实性，这是应收账款保理业务的生命线。产品例如某信托公司发行了大量的以应收账款保理为标的的信托计划，大量的投资人购买了该信托计划，但经调查该信托计划的应收账款均为虚构的债权，因此投资人面临着投资本金及收益无法收回的风险。那么虚构的应收账款主要有两种，一种是债权人与债务人虚构应收账款作为转让标的，债权人与保理人签订保理合同转让债权，根据民法典的规定，在这种情况下债务人就不得以应收账款不存在为由对抗保理人，但保理人明知是虚构的情况除外，所以债权人与债务人虚构应收账款时债务人是不能免责的；第二种是债权人自己虚构应收账款控制，这种情况下应收账款自始至终是不存在的，这个时候保理人对债务人不能行使追偿权，但可以要求债权人回购或采取其他救济措施。

2、应收账款的转让存在瑕疵

应收账款保理实质上是应收账款的转让，应收账款合作的法律属性是债权，因此应收账款的特性决定了保理业务的风险所在。如果存在债权人与债务人在形成债权债务的合同中约定不得企业将债权转让、债权人将应收账款为标的作质押担保、债务人与债权人抵销债务、债权人将同一笔应收账款做多次转让等情况，那么该笔应收账款的保理就存在着重大法律保理风险。对于债权的限制转让及质押担保情况可通过核查资料及网络查询给予核实，而对于多次转让的情况只能根据转让的登记及通知先后顺序确定权利，根据民法典规定应收账款债权人就同一应收账款订立多个保理合同，致使多个保理人主张权利的，已经登记的先于未登记的取得应收账款；均已经登记的，按照登记时间的先后顺序取得应收账款；均未登记的，由最先到达应收账款债务人的转让通知中载明的保理人取得应收账款；既未登记也未通知的，按照保理融资款或者服务报酬的比例取得应收账款，所以说应收账款保理的登记及通知债务人的工作很重要。

3、应收账款的变更

债权人与债务人形成应收账款债权后，可能会因为双方的交易进展情况对该笔应收账款进行变更，例如交易取消、降低应收账款数额、应收账款抵销等，此时应收账款的变更会给保风险理人带来一定的风险。那么根据民法典规定，应收账款债务人接到应收账款转让通知后，应收账款债权人与债务人无正当理由协商变更或者终止基础交易合同，对保理人产生不利影响的，对保理人不发生效力。

第三、应收账款保理的保理风险应对措施

1、要合理确定应收账款的范围。

应收账款应符合以下条件方可进行保理：应收账款基础交易关系合法、有效、真实；应收账款权属明确，转让不存在限制；应收账款未被质押、抵押、设定信托等第三方权益或转让给任何第三方，不存在被第三方主张抵销、代位权等权利瑕疵或被采取法律强制措施的情形；形成应收账款的合同以及履行完毕，确保应收账款的完整性；应收账款的诉讼时效在有效期内，债务人不存在除了尚未到期以外的任何抗辩事由。同时，保理人还应注意应收账款债务人的信用情况、应收账款账龄及退款可能性等问题，以免受让该债权后，面临交易对方无力偿还、债权超过诉讼时效，或因供货方所供货物不合格导致交易对方退款等情况的发生。

2、调查应收账款的真实性。

应收账款作为保理业务的第一还款来源，故一定要对应收账款的真实性进行核实。保理人可通过对买卖双方资质、历史交易记录、交易合同、发票、货运单据、签章等信息进行交叉验证分析和调查核实，判断卖方所申请业务是否具备真实的贸易背景；通过查验卖方账户流水、验证增值税发票、与买方电话核实或进行函证等方式确定应收账款的真实性。

3、在保理合同中加强权益的保护条款，采用有追索权的保理合同。

保理商在买入应收账款时控制，在协议里要求卖方承诺其转让的债权是无任何瑕疵的债权，即该债权是合法有效的、可以转让的、债务人不可以主张任何抵销或者提出任何不支付或者减少货款抗辩的债权。采用有追索权形式的保理，追索权是保合作理人的受让债权得以实现的一个重要保障，在有追索权的保的理业务中，一旦保理商的不能按期收回应收账款，应收账款卖方对保理人负有回购应收账款的义务。此外保理人可要求融资人对保理合同增加抵押担保、提供保证人等增信措施。

4、做好登记及通知工作。

经过登记的应房地产收账款转让行为可以对抗善意第三人，这样才能更充分保障债权转让合同的可履行性，以最大程度的避免交易风险，所以应收账款保理要在中国人民银行征信系统登记备案，同时应及时通知债务人表明保理人身份并附有必要凭证，这样才能在应收账款发生坏账损失时向债权或者其他相关方主张权益。

第四、保理人的救济措施

当事人约定有追索权保理的，保理人可以向应收账款债权人主张企业返还保理融资款本息或者回购应收账款债权，也可以向应收账款债务人主张应收账款债权，保理人向应收账款债务人主张应收账款债权，在扣除保理融资款本息和相关费用后有剩余的，剩余部分应当返还给应收账款债权人。

当事人约定无追索权保理的，保理人应当向应收账款债务人主张应收账款债权，保理人取得超过保理融资款本息和相关费用的部分，无需向应收账款债权人返还房地产。