物业公司会计核算指导办法

本办法主要用于指导会计对于物业相关主要经济业务的会计分录编制，除一级科目和部分特定二级科目外，各企业会计可根据需求增减明细科目。各企业会计主管应根据指导办法制定更详细的会计核算指导手册，尽可能的细化各项收入、成本、费用科目。

一、保安、保洁、园林绿化、景观设施。公共设施设备日常维保、电梯运行、空调通风设备运行、水泵运行及其他公共服务性开支。

1、计提人员工资：

借：主营业务成本

贷：应付职工薪酬-工资

应付职工薪酬-社保（企业 个人）

支付人员工资：

借：应付职工薪酬-工资

贷：银行存款/库存现金

应交税费-个人所得税

支付个人所得税和社保

借：应付职工薪酬-社保

应交税费-个人所得税

贷：银行存款/库存现金

2、计提或支付劳务费

借：主营业务成本

贷：应付账款-劳务费/库存现金/银行存款

3、计提或支付给其他公司的分包费用

借：主营业务成本

应交税费-应交增值税-进项税

贷：应付账款/库存现金/银行存款

4、零星采购材料、劳保用品、通讯设备、办公用品等

借：主营业务成本

贷：库存现金/银行存款

5、出差、组织活动或直接部门的期间费用一律在主营业务成本下进行列支

借：主营业务成本

贷：库存现金/银行存款

二、由本公司承担的物业工程大修业务。

1、采购物业工程大修专用材料

借：工程物资

应交税费-应交增值税-进项税

贷：库存现金/银行存款/应付账款

2、领用工程大修专用材料

借：在建工程-物业工程

贷：工程物资

3、支付工程相关劳务费用

借：在建工程-物业工程

贷：银行存款/库存现金/其他应付款-劳务费

4、工程完工后结转

借：主营业务成本

贷：在建工程-物业工程

5、物业工程大修取得的相关收入

借：应收账款

贷：主营业务收入

应交税费-应交增值税-销项税

三、取得的物业管理费、车位租赁费、公共设施运行收入、出入人员管理费收入、有偿服务收入、维修收入、特约服务收入、场地租赁收入、广告收入、佣金收入等日常发生的相关收入。

情况1、归属于物业管理企业的公共服务性收入和与业主委员会合同约定的其他收入。注：设置主营业务收入辅助标识，为方便增值税纳税申报收入。

1、收到收入款项

借：库存现金/银行存款

贷：主营业务收入

应交税费-应交增值税

2、应收但是未收到的款项

借：应收账款

贷：主营业务收入

应交税费-应交增值税

3、收到款项后

借：库存现金/银行存款

贷：应收账款

情况2、物业管理企业经营共用部位、共用设施设备取得的收入

1、应收但是未收到的款项

借：代理业务资产-代理应收账款

贷：代理业务负债-经营业务收入

应交税费-代扣代缴增值税

收回应收款项时

借：库存现金/银行存款

贷：代理业务资产-代理应收账款

4、直接取得现金或转账收入的，且不需要计入往来或对账的收入。

借：库存现金/银行存款

贷：代理业务负债-经营业务收入

应缴税费-代扣代缴增值税

5、经营业务收入款项用于补充专项维修基金。

借：代理业务负债-专项维修基金

贷：代理业务负责-经营业务收入

6、经业主委员会同意后，支取专项维修基金

借：代理业务负债-专项维修基金

贷：库存现金/银行存款

7、经营共用部分、共用设施设备产生的支出

借：代理业务负债-经营业务成本

贷：库存现金/银行存款-代管业主收入

8、对于使用代管的专项维修基金直接支付给本物业管理企业的，用于物业工程大修的费用，需要先冲减“代理业务负债-专项维修基金”，借记“代理业务负债-专项维修基金”，贷记“库存现金/银行存款”，再按照物业工程大修业务进行账务处理。

四、转售或代收水电费、垃圾清运费等费用取得的收入的核算。其中电费只能做转售处理。

1、对于产权不是本物业公司的资产，代为收取的费用转付给其他公司的，一律先作为代收代付行为进行核算。注：需要讨论是否对代收代付业务进行应收账款管理,主要考虑是否存在大量垫付费用的行为，如果不存在，不建议进行应收账款管理。

（1）收到费用等取得的收入

借：库存现金/银行存款

贷：代理业务负债-代收代付业务

（2）预付或支付费用等代收费用时

借：代理业务负债-代收代付业务

贷：库存现金/银行存款

（3）期末差额部分转入主营业务成本-代理业务损失，年底汇算如果产生盈余，先转入待处理财产损益，查明原因后再做处理。注：严格控制，关注盈余原因，严禁随意转入收入类科目。

2、产权属于本物业公司的资产，收取的费用等费用，转付其他公司的，一律作为转售行为进行核算（注：简易征收备案以后，取得的水电公司发票不得抵扣进项）

（1）计提或收取费用时

借：应收账款/库存现金/银行存款

贷：其他业务收入

（2）计提、预付或支付费用时

借：其他业务成本

贷：应付账款/库存现金/银行存款

对于客户要求开具发票的代收代付费用，作为转售行为进行账务处理。

贷：代理业务资产-代理应收账款

4、直接取得现金或转账收入的，且不需要计入往来或对账的收入。

借：库存现金/银行存款

贷：代理业务负债-经营业务收入

应缴税费-代扣代缴增值税

5、经营业务收入款项用于补充专项维修基金。

借：代理业务负债-专项维修基金

贷：代理业务负责-经营业务收入

6、经业主委员会同意后，支取专项维修基金

借：代理业务负债-专项维修基金

贷：库存现金/银行存款

7、经营共用部分、共用设施设备产生的支出

借：代理业务负债-经营业务成本

贷：库存现金/银行存款-代管业主收入

8、对于使用代管的专项维修基金直接支付给本物业管理企业的，用于物业工程大修的费用，需要先冲减“代理业务负债-专项维修基金”，借记“代理业务负债-专项维修基金”，贷记“库存现金/银行存款”，再按照物业工程大修业务进行账务处理。

四、转售或代收水电费、垃圾清运费等费用取得的收入的核算。其中电费只能做转售处理。

1、对于产权不是本物业公司的资产，代为收取的费用转付给其他公司的，一律先作为代收代付行为进行核算。注：需要讨论是否对代收代付业务进行应收账款管理,主要考虑是否存在大量垫付费用的行为，如果不存在，不建议进行应收账款管理。

（1）收到费用等取得的收入

借：库存现金/银行存款

贷：代理业务负债-代收代付业务

（2）预付或支付费用等代收费用时

借：代理业务负债-代收代付业务

贷：库存现金/银行存款

（3）期末差额部分转入主营业务成本-代理业务损失，年底汇算如果产生盈余，先转入待处理财产损益，查明原因后再做处理。注：严格控制，关注盈余原因，严禁随意转入收入类科目。

2、产权属于本物业公司的资产，收取的费用等费用，转付其他公司的，一律作为转售行为进行核算（注：简易征收备案以后，取得的水电公司发票不得抵扣进项）

（1）计提或收取费用时

借：应收账款/库存现金/银行存款

贷：其他业务收入

（2）计提、预付或支付费用时

借：其他业务成本

贷：应付账款/库存现金/银行存款

对于客户要求开具发票的代收代付费用，作为转售行为进行账务处理。