宁波房租增值税税率(租金的增值税税率是多少2019)

2021年6月18日，国务院常务会议确定，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。对相关企业与个人来说，虽然优惠政策尚未正式出台，具体内容和执行口径有待确定，仍需预判影响，未雨绸缪。

#01

对个人出租住房

对个人出租住房其实早已执行减按1.5%征收增值税，减按4%征收房产税政策，但以往政策强调对个人房东税收减免，而对企业减免政策规定较少。此次新政针对企事业单位房源，部分统一了个人与企事业单位出租住房的适用优惠税率，从而降低企业出租房屋税负成本。另外，本次国常会明确在人口净流入大城市，可利用闲置商业办公用房改建保障性租赁住房，从而扩大租赁市场房屋供给。很明显，本次房屋租赁新政意在通过增加租赁住房来源，实施减税降负，双管齐下引导调控保障性住房租赁市场。

#02

关于增值税减免

对住房租赁企业来说：

首先，要思考是否选择简易计税减征优惠。如果不考虑税筹因素，依据现行增值税政策，简易计税方式下不能抵扣相应进项税额，已抵扣税额应根据房屋净值率做进项转出。

因此，一般纳税人要比较实际增值税销项优惠金额与进项抵扣及相应加计抵减的损失额。综合测算下来，可能1.5%减征并不一定真正降低税负。

举个例子

一般纳税人本年9月新购房产不含税额1000万元，相应可抵扣进项税额90万元；

从10月起向个人出租，年租金30万元；

按1.5%减征税率计算，每年可减少销项税额2.25万元；

就是说需要40年才能弥补进项转出的损失，这还没有考虑进项加计抵减的损失。

其次，由于正式文件尚未出台，不确定纳税人是否可自行选择适用新政，一般纳税人需密切关注以提早应对可能的负面影响。

而对于小规模纳税人，由于不涉及进项抵扣，单从税率上说，的确可真正起到降低税负的作用。

但是，不管是一般纳税人还是小规模纳税人，还要基于租赁市场变化及交易双方谈判地位，预判新政实施后对租价的影响。

政策导向显然是引导租价下行，供给房源增加也意味着可能的价格下行趋势，而承租方也可能因为税率优惠要求降价。也就是说政策红利将让利于承租方或租赁双方共享。

尤其是对于一般纳税人来说，由于价格下行导致能够实际享受优惠额不确定，却有确定金额的进项转出损失，最终结果可能是得不偿失。

因此，租赁企业应从现在开始调整租赁房屋运营管理方式、定价、收款策略，以避免优惠政策实施反而带来意料之外的损失。

#03

关于房产税

房产税与增值税优惠比起来，是更彻底的减税降负。

企业出租住房房产税目前适用12%税率，新政将减按4%，直接降低了8%的税负成本。

SUMMER OF 2021

而小规模纳税人在2021年底前享受房产税减半优惠，预计即将出台的新政与原有优惠应可叠加享受，因此小规模纳税人实际房产税率降至2%。

租赁企业在新政实施前要关注房租预收款问题，由于房产税对预收款纳税义务没有明确规定，各地政策口径不一，比如宁波税局明确应以权责发生制原则计征房产税。

因此，在宁波，如在10月1日前预收租赁款，可根据租金所属期适用税率享受优惠政策。而江苏税局规定租赁预收款应缴纳房产税，因此如在新政实施前一次性预收租金，将无法享受新政优惠。企业需依据当地房产税执行口径，相应调整收款策略，以充分享受税收优惠。

建议企业提前布局同时，

要时刻关注新政动向，

以及时调整经营策略,

毕竟因势利导，

因势而动，

方能立于不败之地。

由于具体政策尚未出台，以上分析仅基于国常会发布信息加以预判。