房地产是一个资金密集型的行业，对于资金需求量非常大。
2020年以来，受“三道红线”、“两个占比”融资监管新规的要求，不同于国企央企有着先天的融资优势，大多数民营地产开发公司融资举步维艰，表外融资需求急速增加。
表外融资的常见形式，包括经营性租赁、合作项目非并表融资、明股实债、关联方借款融资（也即商票）和ABS融资。
今天我们重点聊一聊表外融资中的明股实债。
明股实债融资，是指以股权形式投资，同时以获得固定收益及远期本金有效退出为实现要件，交易结构的SPV主要包含资管计划、信托计划和私募股权基金。
这种融资方式，形式上或会计处理上体现为股权投资，实质上是债权；兼有股权融资及债权融资的双重优点，而且能够美化报表，降低负债率，可以说是深受房企和资金机构的青睐。
然而，明股实债在实操中却隐藏着税务风险，稍处理不当，则税收成本会上升不少，那就显得有点饥不择食了。
因此明股实债税务风险就成为实操重中之重。
接下来我们先来看一个案例。
A公司通过招拍挂竞得某块国有住宅用地，拟成立房地产开发公司B进行实际开发。
为了引进前融，解决资金缺口，与C信托公司达成一致，由C公司购买A公司持有的30%B公司的股权，向A公司支付股权收购价款1亿元。
但该股权收购实际上是一种融资方式，由项目公司B按月向C信托公司支付利息，利率9%。
C向B开具发票。A和C还约定，信托公司仅持有股份，不参与公司经营，不享有分红权，一年期满后由A平价回购C持有的30%公司B股份。
B公司支出的利息能否在税前扣除？
回答之前我们来看看税法上关于明股实债的相关规定。
根据实质课税原则，对于某种经济行为不能仅根据其外表和形式确定是否应予课税，而应该根据实际情况，尤其应当根据其经济目的和经济生活的实质，判断是否符合课税的要素。
企业所得税
根据《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》(国税总局[2013]41号)第一条：
企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：
(一)被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同);
(二)有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金;
(三)投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权;
(四)投资企业不具有选举权和被选举权;
(五)投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。
这份公告，是国家首次对明股实债类型的业务条件和税务处理进行了规定。
但需注意，需要同时符合5个规定条件的，才会被认定为债权投资的混合性投资。
此时税务处理规则为：
（1）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；
被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）第一条的规定进行税前扣除。
（2）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。
但在现实操作中，明股实债大都是由被投资企业的股东公司回购，而不是被投资企业去赎回投资，因为减资非常麻烦，一般都是采用股转的方式。
很多企业都是先税前抵扣，但是扣了税务风险还是存在的。
比如案例中1/3/4/5条都是符合的，但第2条就无法满足，B公司支付利息如果被视为利润分红，则不得税前扣除。
如果实操中先进行了抵扣，这样做就给后续埋下了一个税务上的坑。
假设案例变为B公司进行赎回股份，能够同时满足5个条件，支付9%的利息部分其实是可以在所得税前进行扣除的。
需要注意的是，B支付的利息也要在应付利息的日期确认利息支出，而不是实际支付利息的日期，案例当中约定每个月都要支付，那就是按照合同约定的每个月要支付利息的那一天来确认利息支出。
这个时候B需要拿到票据，金融机构开具的增值税发票作为税前扣除的票据，没有票据同样也不能扣。
关于回购溢价，由于案例中是平价回购，不存在赎价与投资成本差额。
按照现大多数地方的操作习惯，到工商办理股权转让手续前，必须到当地税务部门进行完税，税务部门对被投资企业拥有长期投资、房产、土地或其他重大资产的，必须提供评估报告。
此时再按照原始投资金额进行转让，则存在着转让溢价的可能。
而当实际赎价高于投资成本时：
投资企业（C公司）应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回时应确认为债务重组收益，并计入当期应纳税所得额；
被投资企业（B公司）应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务重组损失，并准予在税前扣除。反之亦然。
增值税
财税[2016]36号文附件《销售服务、无形资产、不动产注释》第1条第5项第1款：
“贷款服务：各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。
以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。”
明股实债投资人要求收取固定利润或保底利润并不承担经营风险，构成了36号文规定的具有贷款性质的利息收入，应缴纳增值税。
此外，《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)规定：
“《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。
金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。”
若在股权投资中约定本金可收回，不论该股权是通过回购、对赌或其他方式实现，也应缴纳增值税。
这种模式常见于资管产品中，资管产品名义上通过受让股权或增资成为项目公司股东，到期时项目公司股东有溢价回购股权的义务。
这实质上是向项目公司提供贷款，因此资管产品管理人应就项目公司股东向资管产品支付的股权回购价款中的溢价部分缴纳增值税。
当然，如果股权投资没有保本的约定，则其投资收益不需要缴纳增值税。
但对于明股实债行为来说，形式上采取股权转让方式，税务机关会不会按实质重于形式来界定其“债性”、“股性”，也具有一定的不确定性。
印花税
如果“明股实债”认定为股权投资，则被投资人在收到资金后，计入“实收资本”或“资本公积”，做工商变更登记，对营业账簿贴花缴税；
如果“明股实债”认定为债权投资，则按借贷合同缴纳印花税。
在实践中，税务机关往往基于反避税的考虑按股权投资征印花税。
现实中，“明股实债”由于缺乏明确统一的税法规定，在认定债还是股的问题上，不同税种税务机关往往认定结果不同，甚至同一业务处理方式却不一致，因此项目实践中要与当地税务部门提前充分沟通。
以下是税屋整理的不同税务处理方式对混合型投资双方的影响，供大家参考。
综上，在房企利用明股实债形式融资时，应正确规划好进入和退出路径，全面的了解税收政策及其可能存在的税收隐患，提前和当地税务机关沟通确认，以免造成不必要的税收负担。
当然，在目前政府对房地产监管越来越严的趋势下，在房地产、金融资管等领域的明股实债合法合理性存在商榷，监管机构未必认可。
明股实债的模式正逐渐转向真股权投资，对于机构投前分析研判、投后管理的能力也越来越高。
明股实债，也许在房产领域，将不复存在。
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