导语
随着《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）的颁布，“居住权”这个看似陌生的法律概念，正式向公众亮相。作为新增的一大亮点，由于民法典仅有6条条文涉及，难以体现居住权制度的全貌，因此给实务操作也带来了难题。本文分析了居住权设立带来的影响和适用时可能存在的问题，对居住权制度的改进提出了一系列展望。
2018年中共中央十九大报告中明确指出，“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。于是，居住权在经历了一系列变革后，被再次纳入立法议程，并最终在《民法典》用益物权分编中单设一章进行了规定。那么居住权到底是什么呢？
一、居住权的概念
《民法典》第三百六十六条规定了居住权的概念：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
居住权作为限制性人役权，决定了其是为了满足自然人生活居住的需要而设立的，居住权人通常只具有占有、使用的权能，居住权本身不得处分，居住权人通常也不得利用房屋进行收益。但是，不得利用居住权进行收益并非强制性规定，如果当事人在合同中另有约定，或者在遗嘱中另有表示，应当承认居住权的收益权能。
可以说，这次居住权入典将对社会带来十分重大的影响。
二、居住权的设立带来的影响
（一）二手房交易更加复杂
居住权作为一项法定登记的用益物权，享有物权保护的法律效力。因此，在《民法典》生效以后的房屋买卖中，除了需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应该注意查询房屋是否登记有居住权。如果存在居住权，则需要对该居住权如何处理进行专门约定。这对房产中介行业和房屋买卖双方而言尤其重要，处理不当，容易产生纠纷，毕竟新房东也不能赶走居住权人。这也就意味着房屋一旦设立居住权，房屋的流通价值将会大幅降低，可见设立居住权也需要谨慎考虑。
（二）婚姻财产约定新方式
婚前购买的房产到底要不要加上另一半的名字，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，为我们提供了新的解决方案：可以在自己的房屋上为另一半设立居住权，而不必让出所有权。
（三）增加保障性住房的稳定性
在政府公租房、廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房体系中设立居住权，一方面采取以居住为目的的居住权式保障，可有效解决保障房领域的违规申请、炒作投机等问题；另一方面，在公租房、廉租房、经济适用房等体系中，若将居住人的权利仅仅解释为租赁权、不能对外出售，则在公示性、稳定性方面补足，设立居住权后，居住权人在发生第三人侵害房屋的权利的现象时，则可以物权人的身份向第三人主张排除妨碍、消除危险等物权性救济。
（四）老人可以为保姆设立居住权
近年来，老人因为要与照顾自己多年的保姆结婚而与儿女闹僵的新闻屡见不鲜，老人担心自己去世后保姆的养老问题，子女担心保姆只是贪图父亲的房产。《民法典》颁布后，这样的矛盾可以得到很大的缓解。老人可以给保姆设立“居住权”，其去世后即便房子为子女所继承，保姆仍享有居住权。如果“居住权”是终生的，那么保姆可以住到去世为止，老人的子女即便拿到了不动产证，也没有权利将保姆赶出，也不得再次用于出租。而保姆也只能居住，并没有资格进行转让买卖，保姆的子女也无法获得继承权。既解决了保姆的养老问题，又让老人的子女们不再有后顾之忧。
（五）“以房养老”成为可能
之前有关部门力推的以房养老模式是“住房反向抵押保险”。即老人以自己的住房向保险机构设定抵押，一次性或按期领取一定金额贷款作为养老金，在其身故之后，保险机构对住房进行拍卖以受偿发放给老人的贷款。但由于运营主体单一、保险公司对房价变动等风险敏感、担心踩踏混业红线、农村宅基地住房无法纳入保险业务范围等原因，这个模式在现实中遇冷，作用发挥有限。而一些金融机构宣传的所谓“以房养老”，其实很多是为了骗取老人的房产，让老人将房子抵押给机构，答应给付养老金直到老人去世。但实际上在老人不知不觉中将房产贱卖，最终老人赔了房子又失去了住所。
而居住权入典之后，如果在与金融机构签订“以房养老”协议的同时，在房子上为老人设立居住权，或者老人在自己的房产上设立以生存为限的居住权，然后将房屋出售给他人，将房屋提前变现用于日常养老花销，即通过盘活房产以获得更多资金改善生活，同时保障自己老有所居。
三、居住权适用可能存在的问题
（一）如何明确居住权人的权利与义务
在租赁法律关系中，出租人依法负有维修租赁物的义务，而租户应支付的物业费通常已经被纳入房租之中了。但在居住权法律关系中，承担房屋修缮管理义务和物业费的，是所有权人还是居住权人呢？以往的物权立法曾对此类问题作有规定，但此次《民法典》起草过程中立法者却始终沉默不语，有意留下了“开放式法律漏洞”。
居住权的到来，相当于给房产加上新的“负担”，有了“负担”之后，房产交易必然受到影响。其与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”，但租赁只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在长期租赁合同，也不是无刃可解的。而居住权的时间期限，理论上可以无限长、直到去世才会消失。同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益。因此，居住权关系是否可以参照租赁合同的相关规定还需要在法律适用中进行规则补充。
（二）居住权妨碍债权实现
结合《民法典》关于居住权的相关规定，实践中是否允许同一房屋设立多个居住权、是否允许为同一人设立多个居住权等问题尚不明确。而无论是债务人恶意逃避债务为其名下房产设立多个居住权，还是为同一人设立多个居住权，都必然会大大影响其房产价值，即使法院强制拍卖，竞买人也会考虑居住权的存在对于房产变现、使用的严重影响，从而出现无人参与竞拍等的局面，最终损害的还是债权人的合法权益。鉴于目前对居住权的设立条件尚未明确，若居住权的设立成本极低，则会使得债务人逃避债务的成本大大降低，严重制约法院司法拍卖等强制措施的执行，妨碍债权人的债权实现。
（三）如何平衡抵押权人与居住权人之间的利益
在居住权与抵押权之间的关系及优先顺序方面，目前尚无相关法律规定，但相关规定一旦出台，定会使资本市场产生波澜。居住权属用益物权，抵押权为担保物权，两者类型不同且并不排斥。如果抵押登记办理完成后，仍不加任何条件地允许居住权设立于抵押物之上，则势必会影响抵押物拍卖变现的经济价值；而如果居住权登记办理完成后，不加任何条件地允许抵押权设立于抵押物之上，则又会影响居住权人的实际居住，即需解决抵押物变现后对居住权人的保护。
这个问题对经常作为抵押权人的银行等金融机构来说，尤为重要。要求银行等金融机构在合同约定和合规的层面进一步调整和完善，包括约定抵押人设立居住权需经抵押权人书面同意等条款，定期查询了解抵押房屋的居住权设立情况，以应对《民法典》居住权条款带来的改变。
（四）居住权人是否可以出租
《民法典》第三百六十九条规定：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”。也就是说对于设立居住权的住宅，在未约定允许出租的条件下，产权人不得出租，但对于居住权人是否可以出租其享有居住权的住宅单元，《民法典》并没有明确规定。如果允许居住权人对其享有居住权的住宅单元对外出租，则承租人自居住权人处租赁房屋时，如其居住权存在瑕疵的，承租人可能面临合同无法履行的风险，故承租人必须对租赁房屋的相关权属进行审查。从实务操作来看，承租人并无能力查阅所有权人与居住权人所签订的居住权合同（居住权合同文本存在虚假风险），更无法了解遗嘱设立居住权情形下，原房屋所有权人的真实意思表示，承租人仅能通过查询不动产登记簿来确保其交易安全。因此，居住权人是否可以出租其享有居住权的住宅单元，这个问题有待于民法典正式施行后立法机关或最高院进一步明确。
五、对居住权制度的展望
居住权入典具有重要意义，但民法典中的居住权制度趋于保守，在居住权的客体（“住宅”）、功能（“生活居住”）与可转让性（“不得转让、继承”）等方面都设有限制，要让纸面上的居住权制度成为现实中的“活法”，还需交易实践的持续发展和司法裁判的不断完善。以上限制终将何去何从？是否承认居住权的可转让性？如何充分挖掘居住权的潜在价值？这些问题也都需要学术界和实务部门将来共同研究和探索。怎样让这项新用益物权充分发挥正面效果，避免产生纠纷和问题，是我们必须面对的问题。对居住权可能产生的问题和冲突予以充分的考量和论证，并通过相关的合规设计予以明确，才是解决问题的根本。
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