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一、小区名片

中关村南大街31号院位于海淀区魏公村商圈，北侧是中央民族大学，南邻中国国家图书馆、紫竹院公园，西侧是北京舞蹈学院，东临中关村南大街。小区是航天五院的单位自建公房社区，建成于1981年-2004年，内有5栋6层板楼、2栋24层塔楼，常住人口总户数565户，常住总人口2100人。

1.小区概况

1.1基础设施

小区物业公司是华润置地（北京）物业管理有限责任公司，物业费为2.03元/㎡/月-2.10元/㎡/月；物业主要服务范围涵盖公共环境卫生的清洁、设备的养护、应急抢修处理等；物业管理中心位于小区的北门，服务电话为010-68197242，物业办公室位于院内综合服务楼一楼001室；小区内部道路每天都有保洁人员打扫，绿化会有专门的绿化员定期进行苗木修剪和杂草清除；小区大门安装了门禁、摄像头，有24小时安保值班，单元楼栋和矮楼电梯都安装了门禁系统；

（小区物业服务中心）

（小区物业办公室）

小区内部有小花园，位于10号楼和11号楼之间；小区绿化率为30%，道路两旁栽种了低矮灌木，花园内种植了桃花、樱花等花卉；小区内栽种了松树、核桃树、柳树等绿植；小区每栋单元楼门前有小面积的花坛，外围的景观道路两侧对称种植的规整式绿化带。

（小区内部绿化）

小区是封闭式社区，人车不分流；小区有两层地下车库、还有地上停车位，共计车位510个，车位只租不售，租赁费用为1600元-2400元/年，小区目前暂不支持安装新能源充电桩。

（小区地上车库）

（小区地下车库）

小区的采暖方式为集中供暖，供暖费为30元/㎡。

1.2建筑品质

小区建成于1981年-2004年，开发商是北京市政建设集团有限责任公司，采用新中式建筑风格，是砖混建筑结构的小区，1、5、7、9号楼外立面是绛红色浅灰色，8号楼外立面为乳白色涂料，10、11号楼外立面是淡黄浅灰色，外立面使用的是涂料、水泥等材料，无脱落现象。

(小区不同建筑年代的楼房外立面情况）

1.3楼栋大堂

小区每个单元门门口都有台阶步梯，部分单元楼门口设置了无障碍通道；单元楼门口有摄像头，门上安装了门禁系统，还设有信箱、奶箱等便民设施，单元楼内有电池回收箱、消防栓；小区的板楼加装了电梯，1梯2户，乘坐电梯需要刷门禁卡；塔楼内部有3部电梯，3梯8户；小区大堂明亮宽敞，10、11号楼大门是玻璃自动感应门，小门是不锈钢推拉门，其余楼栋只有一个防盗门；楼内干净整洁，无小广告、无垃圾堆放；小区楼道内墙面和地面均铺设瓷砖，墙面整洁、墙壁无脱落，楼梯间采用声控灯设置，无垃圾堆放、无广告粘贴。

（小区塔楼内部情况）

（小区板楼内部情况）

1.4户型分析

小区有7栋楼565户，主力户型为三居室。88㎡-115㎡的三居室、121㎡-171㎡的三居室主要分布在1、5、7、8、9号楼。

小区的主力户型有60㎡的两居室和155㎡三室一厅。三居室南北通透、双卧室朝南带阳台，动静分离，主卧带独立卫生间；小区还有121㎡的三室两厅，主卧次卧和厨房均朝南，主卧带阳台。

1.5内部配套

小区是围合式建成，10号楼、11号楼之间是地下车库、花园，花园内部有凉亭和座椅；花园对面是活动区，内部有儿童娱乐设施、休闲娱乐设施、广场空地；小区内还有五院职工活动中心、五院机关门诊部、航天部五院社区综治中心、社区派出所。

（小区内部休闲娱乐设施）

楼栋中间的中国空间技术研究院一层有通信站收费处、建设银行等；8号楼的南侧是综合服务楼，内侧一楼有洗衣店、超市、理发店、家电维修、便民菜店、水果店等，综合楼外侧是职工食堂和小餐厅；小区门口和楼栋单元门口设有宣传栏，东门设有保安岗亭，每栋楼楼下都有垃圾分类设施；

（小区内的职工食堂）

（小区内的小餐厅）

小区内部还有丰巢、药品回收箱、狗便站、电动车充电桩，小区东门外有一处地上两层机械式立体车位。

（小区内部配套设备）

2.外部配套

2.1交通配套

地铁出行方面，小区距离国家图书馆站530米，该站点是地铁9号线、地铁4号线和地铁16号线的三线换乘站点；距离小区1.5公里处是地铁4号线魏公村站。

乘坐地铁4号线可以直达西直门、中关村、西单等热门商圈；乘坐9号线可以前往军事博物馆、北京西站，终点站郭公庄站可以换成房山线；乘坐16号线可以前往苏州街、北安河、西苑等，目前16号线北段和中段已投入运营，待南段建设完成通车后，16号线将连接起海淀山后科技生态新区、永丰科技园区、中关村核心区、丽泽商务区、丰台科技园区等高新产业园。

（国家图书馆地铁站）

公交出行方面，小区距离中央民族大学公交站279米，有86路、92路、305路等十余条公交线路途经该站。其中，86路公交站可以通往航天桥、白塔庵、五道口等地；距离小区287米处是紫竹院北门公交站，481路公交车途经此处；距离小区462米处是国家图书馆站，有305路、320路、332路等十余条公交线路途经该站；小区周边800米范围内还有魏公村公交站、大慧寺路西口公交站等。

（小区周边中央民族大学公交车站）

（小区周边国家图书馆公交车站）

自驾出行方面，小区周边1公里内的主要道路有中关村南大街、民族大学西路、万寿寺路、法华寺路；小区距离西三环北路紫竹院入口1.7公里，距离北三环西路苏州桥枢纽2.9公里。

2.2商业配套

小区外侧沿中关村南大街的底商有面馆、舞蹈用品商店，靠近小区9号楼的神舟大厦内部有快递站点、酒店、餐饮健身等店铺；距离小区500米处的民族大学西街底商众多，有售卖干果、牛奶、水果等的便民商店。

（中关村南大街沿街商铺）

小区周边2公里内无大型购物中心，周边3公里范围内有华宇购物中心、北京双安商场、凯德mall（西直门店），商场内部有美容美妆、服饰休闲、大型超市、美食连锁等各类店铺，能够满足不同档次的购物需求。

（小区周边大型商业广场）

小区周边500米范围内建设银行、北京银行、渤海银行、中国银行、兴业银行、中国农业银行、中国邮政储蓄银行等银行营业厅/ATM机；周边1公里范围内有华联生活超市（民族大学店）、超市发（白颐路店）、开源优选便民超市、超市发（魏公村店）等便民超市。

2.3医疗配套

小区内部有五院机关门诊部（对内服务），周边1公里范围内有北京大学口腔医院、中国气象局医院、中央民族大学社区卫生服务中心、北京京民医院等。其中，北京大学口腔医院是三甲专科医院，也是集医疗、教学、科研、预防、保健为一体全面发展的大型口腔医院、口腔医学院和口腔医学研究机构。

（小区内部门诊）

（小区外部的三甲专科医院）

小区周边3公里范围内还有中国人民解放军空军航空医学研究所附属医院、中国人民解放军总医院第四医学中心、北京大学人民医院三所三甲医院。

2.4教育配套

幼儿教育方面，小区周边1公里范围内有北京市海淀区紫竹院幼儿园、中央民族大学幼儿园、布朗幼儿园（魏公街）、中国气象局幼儿园；周边2公里范围内有钢铁研究总院幼儿园、中国农业科学院幼儿园、军乐团幼儿园等。

（中央民族大学幼儿园）

小学教育方面，小区周边1公里范围内有北京外国语大学附属小学魏公村校区和本部；周边2公里范围内有永隆小学、农科院附属小学、向东小学、北京市海淀区花园村第二小学、北京理工大学附中（小学部）、海淀区实验小学（苏州街分校）等多所小学。

（北京外国语大学附属小学魏公村校区）

中学教育方面，小区周边1公里范围内有中央民族大学附属中学、北京理工大学附属中学（东校区）、北京外国语大学附属中学；周边2公里范围内有北京交通大学附属中学（第二校区）、中国教育科学研究院实验中学、北京理工大学附属中学、北京市第五十六中学、北京市海淀实验中学。

（中央民族大学附属中学）

2.5生态休闲配套

小区距离紫竹院公园591米，该公园为4A级景区，全园占地47.35公顷，其中水面约占三分之一。南长河、双紫渠穿园而过，形成三湖两岛一堤一河一渠的基本格局。

（紫竹院公园）

（李四光纪念馆）

小区周边2公里范围内有南长河公园、国家图书馆、李四光纪念馆、北京动物园、北京海洋馆、北京艺术博物馆、中国剧院、北京舞蹈学院舞蹈剧场、民族剧院、北展剧场等；还有中央民族大学、北京舞蹈学院、北京外国语大学、北京交通大学、中国青年政治学院等多所高校；

2.6嫌恶设施

小区北门马路对面有一处密闭式清洁站。

二. 主观感受

“哪里有学校，哪里就有便宜又好吃的美食。”作为在海淀区居住了四年的北漂er，高校聚集、美食荟萃的魏公村餐饮地图早已刻进我的DNA里。这不，周末和朋友相约民大西门见，阿福又可以借着探店的名义踩一踩周边品质过硬的央产房——中关村南大街31号院。

1.小区品质

1.1楼栋品质

小区的正门在中关村南大街东侧的大院内，没有指示牌、没有小区门牌，站在大铁门外向里看只见“汉庭宾馆”的大logo。在门口保安的指导下，从大门进去向东走就是中关村大街31号院，也称作航天五院。

小区的东门人车均可通行，进入院区内部无需登记信息，门口的保安穿着工服在座位上刷手机，有车辆入内时会询问来意；进入小区之后第一感觉是“宽敞、干净”，右手边是6层高的8号楼，一层有一个单元入口，还有几处仓储库房，屋檐处有少部分的墙皮卷曲；马路两侧的车辆整齐停放，加上旁边的绿植点缀，随手一拍让人赏心悦目；左手边是两层高的综合服务楼和食堂，虽然外立面看上去有些老旧，但是墙上的指示牌透露着内部着实不一般，不仅有洗衣家电、便民菜市等，还有理发裁缝、食堂小餐厅。

（小区俯瞰视角）

（小区综合服务楼）

走过服务楼就看能看到小区的全景，住宅采用了围合式布局，开阔的中庭空间为居民提供了休闲娱乐的场所，下午三点多能看到院内的老人们在院内晒太阳、打扑克。阿福找了个长椅坐下来，和邻座的大爷聊了会儿天，他表示自己住在院子里十几年了，生活非常安逸。“吃饭就去小食堂，买东西就去便民超市，邻居也都是以前的老同事，大家没事聚在一起打牌、聊天，周末相约出去爬山，生活丰富多彩！”

1.2设施养护

告别了老人，阿福走向了院内唯二的高层。虽说小区的房龄都超过了15年，但是外立面的养护很好，几乎没有掉皮的情况；10号楼的单元楼正门向北开，阶梯的两边是无障碍通道，道路平坦整洁，这对于家中有孩子、老人家庭来说出行便捷度提高；

从外面进入单元楼内部需要穿过一扇电动感应门，“哔”刷卡自动开门，大门的宽度足够容纳3-4人一同进出；内部大堂南北通风，进去之后感受到一阵阴凉，深灰色的瓷砖地面、墙面，纹理丰富且色泽光亮，不难看出物业在设施养护上的用心；小区配备了三部电梯，容量不小运转正常；乘坐电梯到了四楼，电梯厅地面干净整洁，无废物无积尘；北侧通道中间有消防设施，墙上的信息表里是每天的清扫记录。

（10号楼楼栋大堂内干净明亮）

从四楼的应急通道向下走，虽然看起来黑漆漆一片，但是稍微发出点声响感应灯就会亮起；步梯间内没有垃圾堆放，也没有烟蒂乱扔，左手侧是木质扶手，地面上有少许白色油漆，估计是刷墙的时候不小心滴上的。从小门出来去了10号楼后面的矮楼，单元楼的门禁是最近新换的，有的业主还有更换密码，所以暂时是用临时密码开门；加装的电梯运转正常，上楼需要刷卡，所以未能搭乘电梯上去感受一番；

（小区门禁）

（小区步行梯）

小区内部的健身器材可以正常使用，儿童娱乐设施除了滑滑梯出了故障暂停使用，其他的都能正常玩耍；下午的时候能看到很多老人在小区中心广场上锻炼身体、聊天打牌。

1.3物业服务

小区所在院内有酒店、科研机构，外部的安保方面宽松；从大门进入小区比较严格，正门有安保人员值班，对进出的车辆进行登记，其他的出入口都需要刷门禁卡，保障居民们的安全；院内的保洁、绿化做得较好，能看见身着工服的物业人员清扫道路、浇水浇花，还有施工人员对有存在破损和裂痕现象的花坛进行维修整治；

（小区物业人员在工作）

2.人群圈层

小区是航天五院的家属楼，业主大多数是航天五院离退休职工、干部，老年群体占据很大比重；居民受教育水平较高，邻里之间比较熟悉。居民经常聚在一起打牌、下棋、聊天，重大节假日会一起参加航天五院组织的干部活动、新春团拜会等，居民生活其乐融融。

（居民们在花园凉亭里打牌）

3.周边体验

3.1通勤体验

打车前往中关村南大街31号院，直接在中关村南大街辅路下车，这条马路是海淀区内重要的主干道，连通北二环和北三环两条环线，非上下班高峰期车流量也比较大；道路向南走是国家图书馆地铁站，这个站点是三条线路的换乘站点，占地面积非常大，内部设计也很有“中国风”，每天换乘的人数较多；

（宽敞的中关村南大街）

地铁站出来能看到同名的公交站，看了一下公交指示牌，有十几趟公交路线从这里经过；沿着中关村南大街向北还有中央民族大学的公交站点，感觉住在中关村南大街31号院内，先不说内部怎么样，光是外部的交通配套就能秒杀不少“同龄”的二手房。

3.2购物体验

小区内部没有底商，所有的便民商铺都集中在综合服务楼内。这栋楼看起来很不起眼，但是内部的大有乾坤。比如说炎热的下午可以去一层的小超市买根冰棍，晚上下班去蔬果超市买点食材用来晚上做饭，家电出了故障可以去维修部维修。小区的南门、北门外面底商也不多；如果你想品尝各类小吃、美食，不用走太远，出小区北门向西走，民大西路会有意想不到的“味蕾惊喜”。

（民族大学西路沿街底商）

小区周边机构多、学校多，但是大商场会比较少。如果想去逛街、买东西，可以坐两站地铁从人民大学站C口出来，双安商场和华宇购物中心两大商场能够满足购物要求。想买sk2、cpb、coach等品牌，可以去双安商场一站式购齐；如果想买，名创优品、屈臣氏，可以去华宇购物中心逛逛买买。

（双安商场内部的入驻品牌）

3.3就医体验

小区里面有一家五院机关门诊部，这家医院不对外经营，院内的老干部、老职工就诊比较方便，不出小区就能挂号、拿药，看病能直接走医保；对于居住在院内的非职工人群，就诊还需要去小虽然中关村南大街22号上就是非常有名的北京大学口腔医院，但是该医院是专科类三甲，看口腔非常便利，但是如果身体出现其他不适，还是需要前往外部的综合医院或者社区医院，距离都不算太远。

3.4教育体验

海淀区内高校林立、学校众多。中关村南大街31号院周边光是大学就有中央民族大学、北京理工大学、北京舞蹈学院、北京外国语大学等多所知名高校，走去小区的路上就能看到许多青春洋溢的大学生们。

（北京舞蹈学院）

工作日下午四点半左右，小区周边的马路会变得拥挤，尤其是民族大学西路。因为正值附近的幼儿园、小学、中学学生放学的时间点，来校门口接孩子的自行车、汽车、电动车络绎不绝，还有三两成群的孩子结伴去课外班学习，让原本就不宽敞的马路变得格外拥挤。小区居民接送孩子上下学步行就可以，独自上学的孩子一定要注意安全。

（放学的小朋友们）

3.5休闲养生

小区内部的花园面积较大、分区明显，散步区、儿童区、锻炼区、大花园之间都有步行道隔开，居民可以根据自己的需要去不同的区域内休闲锻炼；如果想要在阳光明媚的季节赏花看景，从小区的西门出去，走过一条马路就能去往紫竹院公园。这个公园里面环境清幽、翠竹环绕，亭、廊、轩、馆错落有致，可以说是“举目皆如画”，家庭出游、夫妻游玩再好不过了。

(紫竹院公园美景）

如果想要提升精神文化生活，国家图书馆这座宝藏一定不能错过。图书馆内可以看书、自习，学习累了可以去国图影院买票看电影；除此之外，中央民族歌舞团内会有各种演出、文化交流，对这方面感兴趣的居民可以提前买观影票。

（国家图书馆）

（国图艺术中心外景）

4.幸福说

从小区的内部情况和外部配套两方面综合来看，中关村南大街31号院整体还是不错的：区位上看，小区临近两个地铁站，可以直接乘坐3条地铁线路；两条环线之间的位置让自驾上班的人也便利不少；配套上看，周边教育配套、生态配套比较优质，商业和医疗配套虽然不在周边1公里范围内，但是3公里范围内也不缺大型商场和三甲医院。小区是航天五院的公房，建筑品质自然不必多说，但小区的户型都比较大、且挂牌房源较少，市场交易不是很活跃，“大房龄大户型”也在无形之中劝退了不少购房者，如果真的想买这个小区的房源，预算上一定要充足，对二手房源的关注度也要提高。

三、价值分析

1.区域价值

1.1区域描述

（小区所在的魏公村板块区位图）

该小区位于海淀区魏公村板块中关村南大街31号院内。板块整体位于海淀区东南方向，南侧紧邻紫竹院商圈，北靠中关村、万柳商圈，东部临近白石桥、双榆树，西侧临近车道沟商圈。区域内交通发达，有地铁4号线直达中关村、西单、西直门，道路交通有中关村南大街、北三环西路、西三环北路，板块内居民出行方便。作为海淀区发展较早的板块，魏公村经过多年的发展，区域内生活配套比较完善，居住氛围醇厚。

魏公村作为海淀区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多数建于20世纪末，部分是单位集体自建房；还有小部分二手房建于2000年-2010年之间。该板块内文化、教育、高精科研氛围浓郁，教育方面，板块内有北京理工大学、中央民族大学、北京外国语大学等高校为板块增添书卷气；休闲方面，北京艺术博物馆、中国剧院位于板块的西南角；科研方面，板块内分布了中国地震局地球物理研究所、中国地质科学院地质力学研究所、中国空间机构研究所等；商业、休闲、医疗资源比较短缺，主要依赖周边商圈的资源互补。

在产业方面，板块内的中关村国防科技园是北京理工大学与北京市人民政府签订的中关村科学城首批建设项目，也是中关村发展集团与北京理工大学双方发挥资源优势、精诚合作共建的5A级科研办公楼。在未来的发展规划中主要功能为面向国防军工企业研发、中关村高科技企业及学校科学研究的智能研发。

板块内居住人群以板块内机构职工、学院职工、海淀区本地人及在魏公村、中关村、西直门等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，无新房在售项目；相对比下，二手房挂牌数量较多。

1.2政策规划

产业政策规划方面，海淀分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）文件显示，海淀区将聚焦核心功能定位，强化创新策源作用。深入实施国家创新发展战略，立足科技创新出发地、原始创新策源地、自主创新主阵地三大功能定位，高水平谋划前沿创新布局，多维度推动高精尖产业发展，深层次优化创新生态体系，全方位推进创新城市建设，着力增强创新引力和影响力，为建设世界科技强国作出更大贡献。

住宅政策规划方面，海淀区将围绕“七有”目标、“五性”需要，多渠道筹集各类保障性住房和租赁住房，促进职住平衡。构建覆盖城乡、优质均衡的公共服务设施体系，着力打造高品质国际化人居环境，将海淀建设成为具有创新活力特色的生态宜居和谐文明示范区。作为海淀区内发展多年的成熟板块，魏公村板块内二手房普遍楼龄老、建筑破损、服务落后。2017年，海淀区最大规模棚改回迁项目——魏公村小区棚改项目正式启动，2020年该项目已经完成交付并投入使用。

2.购买价值

2.1地块价值

土地成交信息显示，魏公村板块内近三年无板块成交。2020年海淀区内共有4项住宅地块以及2项共有产权住宅土地成交。

纯商品房方面，2020年1月20日，海益嘉和以53.96亿元底价竞得海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地南地块，该地块为不限价地块，建设用地面积51339.153㎡，用地性质为R2类居住用地，项目案名为融创香山壹号院；同日，金茂以46.75亿元底价竞得四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块，建筑用地面积44507.257㎡，地块用途为R2二类居住用地，项目案名为颐和金茂府；

2020年2月14日，华润首开住总中交联合体以54.4亿元总价竞得海淀北部地区整体开发西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块；2月25日，华润中交北科建联合体以76亿元总价竞得海淀北部地区整体开发西北旺镇HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046地块，在建项目即为海淀幸福里。

共有产权房方面，2020年1月20日，北京建工地产与北京海开房地产股份有限公司以底价32.9亿元摘得北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0403-013、122地块，建设用地面积65039.11㎡，用地性质为R2类居住用地、A33基础教育用地，项目名为瑞泽家园；1月22日，金隅以27.88亿元亿元竞得海淀区安宁庄东路1号1820-618B、1820-619B、1820-624A、1820-622地块R2二类居住用地、A33基础教育用地，住宅项目案名为金隅凤栖家园。

2.2发展前景

根据海淀的计划，海淀南部建成区强化全面对接、主动服务的工作机制，服务国家重大科学计划、重大科技专项、重点实验室等落地实施，突出重点，在基础研究、原始创新和国家急需的领域取得突破，全面服务国家重大战略实施，聚力孕育一批具有世界影响力的原创成果；全方位深化院地校地央地协同创新共同体建设，加强产学研用深度融合，完善科技成果产业化工作体系，覆盖各类创新源头；高标准建设国家双创示范基地，加速转化为发展新动力，重点支持领军企业开展内部创新和协同创新，重点支持高校院所建设面向专业领域的新型孵化平台载体。魏公村板块作为海淀南部科研、文化、教育机构集中的重要区域，科教资源密集、创新活动活跃，是海淀区发展的重要腹地；

除此之外，海淀区将加强对板块南部的南长河景观提升工程的持续推进，通过河道治理、道路铺装、景观绿化等措施，将南长河建设成首体冬奥场馆周边地区一条重要的生态景观滨水廊道，一方面为高水平举办冬奥、冬残奥会提供优美的外围环境保障，擦亮国际交往中心、北京海淀形象展示的金名片，另一方面也将进一步提高板块内的生态休闲配套。

3.产品力价值

3.1品质价值

中关村南大街31号院建成于1981年-2004年，在板块内属于房龄较老的二手房。小区共有7栋住宅楼，包括5栋6层板楼、2栋24层塔楼，共计565户，是一个密度较大的社区；小区户型涵盖范围较广，从70㎡的两居室到184㎡的三居室都有，主力户型以155㎡的三居室为主，在售户型数量较少，是航天部在市区范围内为数不多的家属楼；小区内部道路干净整洁、整体楼栋维护较好、院内配套齐全，居住人群素质较高、小区管理严格有序，是板块内居住体验较好的二手房小区。

3.2小区卖点

小区地理位置优越。地处北二环、北三环之间，紧邻中关村南大街，坐拥地铁4号线、9号线、16号线，出行便捷程度较高，无论是搭乘地铁还是自驾出行，都能够在较短时间内抵达目的地。

小区建筑品质高、内部配套齐全。作为一个公房社区，小区的建筑品质非常高，即使房龄较大也没有外立面脱落等情况发生；小区内部不仅有休闲娱乐设施，还要一处综合服务楼，营业范围涵盖蔬果批发、百货零售、洗衣补衣等便民服务，还有职工食堂和小餐厅，充分满足了老年群体的日常生活需求，适合家中有老人的购房者居住。

小区周边配套比较完善。大型商场乘坐两站地铁可以到达，日常的消费家门口就能满足；小区的南侧是国家图书馆、紫竹院公园，既能锻炼身体赏花赏景，又能体会到浓厚的文化氛围。
小区户型以大户型为主，最小的是70㎡的两居室。小区目前单价为112473元/㎡，属于板块内单价较高的二手房小区，小区内最早建设的楼栋房龄已有40年，贷款会受到限制，适合预算充足的购房者购入；最晚建成的楼栋房龄已有17年，且内部以大户型为主，总价较高，适合家中人口较多、首付预算充足的改善型购房者。

3.3小区对比

新房对比

魏公村板块内无新房在售项目，不具备对比条件。

二手房对比

4.交易价值

4.1交易价值

出售方面，中关村南大街31号院目前挂牌均价在11.25万/㎡左右，挂牌房源以123㎡-155㎡的三居室居多，总价在1490万-1697万元间。根据幸福里app显示，小区当前的挂牌率大约在0.2%左右，挂牌率处于较低水平，该小区置换流动率很低。

出租方面，幸福里app显示该小区目前有无房源在租。

4.2购买指南

参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%，还需要考虑增值税、契税、个税等税费。

该小区周边交通、教育配套成熟，商业和医疗配套可以借助周边商圈的优势互补。小区临近地铁4号线、9号线、16号线，临近北二环、北三环两条交通主干道，相较于周边二手房，该小区的建筑品质、内部配套等都处于中等偏上水平，六层板楼均安装外挂电梯；但是该小区部分楼栋房龄已有40年，且户型较大、挂牌房源较少，预算充足、居住人口较多的改善购房者可以考虑该小区。

踩盘时间：2021年4月13日

魏公村二手房转让(魏公村南大街附近二手房)