5月24-25日，首批9只公募REITs已经开始询价。公募REITs认购在即，很多投资者都跃跃欲试，但购买之前，这些项目分别有什么风险你知道吗？

9只公募REITs对应着不同的底层资产，自然风险也是不同的，我们将9只公募REITs划分为产业园类、仓储类、高速公路类、环保类四大类，分别阐述各种底层资产可能存在的风险，供大家参考：

一、产业园类：

数据来源：Wind，好买基金研究中心

产业园区是由政府或企业为促进某一产业发展而创立的特殊区位环境，主要以出租方式获取租金收益。首批9只公募REITs中有3只属于产业园类项目，分别为博时-招商蛇口产业园，东吴-苏州工业园区，华安-张江光大园。根据产业园的特性，产业园类公募REITs的风险主要为：

1、产业园区建设具有较强的政策导向性，如果政策在后续产业、税收、区域未来规划等相关领域有变化（如税收优惠减少，限制租户类型等），则会一定程度上影响产业园租户和租金收益。

2、产业园区发展与宏观经济环境密切相关，国家宏观调控、行业周期、区域人口和经济变动等（如宏观经济下行，行业处于下行周期，区域人口流出等），均会影响园区产业的租金收益。

3、产业园区未来2-3年租约到期占比较大，存在一定的租约集中到期风险，若后续未能及时续约或寻找替代租户，将对项目租金收益产生负面影响。

二、仓储类：

数据来源：Wind，好买基金研究中心

仓储类项目的底层资产为仓储物流园区的产权，同样是以租金为主要收益来源。首批9只公募REITs中有2只属于仓储类项目，分别为红土创新-盐田港仓储物流和中金-普洛斯仓储物流。根据仓储物流园的特性，仓储类公募REITs的风险主要为：

1、仓储行业受到国内物流行业的影响，若后续线上消费领域增速放缓，将一定程度上影响仓储行业发展。

2、随着运输成本的进一步降低，可能导致一二线城市仓储物流需求，迁移至其他租金水平较低的区域，影响仓储物流园的收益。

3、大客户业务占比可能较大，对租赁合同有较强的议价能力，导致项目租金低于预期。

4、突发事件与安全事故可能会对项目估值以及后续业务需求产生负面影响。

三、高速公路类：

数据来源：Wind，好买基金研究中心

高速公路类项目的底层资产为高速公路的特许经营权，主要以高速公路过路费为主要收益来源。首批9只公募REITs中有2只属于高速公路类项目，分别为浙商证券-沪杭甬高速和平安-广州交投广河高速公路。根据高速公路的特性，高速公路类公募REITs的风险主要为：

1、国家对于高速公路的宏观调控（如收费标准降低，增加免通行费节假日数量等），将直接影响高速公路的收入。

2、区域内新高速公路的开通，可能会对原有高速公路产生替代效应，对车辆产生分流效应，减少项目的收益。

3、高速公路事故（大型车辆事故对公路的破坏）、公共卫生事故（新冠疫情）、自然灾害（地震、台风等）等均会对项目的价值产生重大影响。

四、环保类：

数据来源：Wind，好买基金研究中心

环保类项目的底层资产多为环保类基础设施（污水处理厂，生活垃圾处理厂）的特许经营权，主要以污水处理服务费、垃圾服务费和生物质发电等方式为主要收益来源。首批9只公募REITs中有2只属于环保类项目，分别为富国-首创水务和中航-首钢生物。根据环保类基础设施的特性，环保类公募REITs的风险主要为：

1、环保类政策的变化，包括土地使用、产业政策、环境保护等（如厂区强制搬迁，垃圾处理国家补贴费用下降，污水处理标准提高需追加投入等），会影响环保类基础设施的收益。

2、环保类基础设施项目往往具有特许经营权特征，存在特许经营权到期可能性，到期后存在无法继续获得行政许可的风险。

3、环保类基础设施项目所在区域人口流出或居民生活习惯变化、周边其他基础设施项目带来的市场竞争、突发性事件等都会给项目经营带来不确定性，影响项目收益。

最后，公募REITs的认购很快就要开始了，除了底层资产可能存在的风险，还要提醒大家一下可能存在的交易性风险：

1、公募REITs都是封闭式产品，封闭期20年到99年不等，不能直接赎回，只能通过二级市场进行卖出。

2、既然是上市交易，那么交易价格既有可能溢价，也有可能折价，存在损失本金的风险。

3、根据国外经验，REITs价格的波动并不小，不完全是大家想象中的固收产品，上市首日涨跌幅30%限制，后续为10%。

4、公募REITs的现金分派率均是预期值，不刚兑不保底，分红收益可能不达预期。

5、公募REITs每半年公布一次净值，而不是每天，所以交易时可能会失去价格的“锚”。

6、公募REITs二级市场的流动性可能不高，存在一定的流动性风险。

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