如何进行土地增值税尾盘清算(清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表)

房地产企业在进行土地增值税清算的时候，一般情况下会出现部分商业和地下车位可能出现滞销的情形。若项目整体土地增值税后，尾盘实现销售时，销售收入可能会因市场波动等因素导致已销售部分的增值额与再销售部分的增值额产生差异，从而影响纳税人的实际税负。那么尾盘销售该如何处理呢？

一、尾盘的销售计算

房地产企业土地增值税清算后尾盘销售，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积）。纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后重新启动土地增值税清算。对一个开发项目清算后，剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税。

二、商铺车位参与统一清算与尾盘销售缴税的区别

目前税务局在进行土地增值税清算按照三分法进行处理，即：普通住宅、非普通住宅和其他商品房三个类别各自计算增值额、增值率和应缴土地增值税，商铺和写字楼、公寓、车位等一并被并入其他商品房，也就是说如果参与统一清算，商铺的增值率将会受到其他业态产品的影响，比如说如果其他业态产品卖得比较便宜，就意味着商铺增值率可以降低，甚至在特殊情况下增值额都有可能降低，比如车位出现收入成本倒挂情况时，车位会将整个其他商品房系列的增值额拉低，这对于最终清算交税当然都是有利的。

如果商铺不参与统一清算，未来销售将不再汇总清算，而是按照清算所计算出的各个类别产品单方扣除数字直接计算扣除，失去汇总作用商铺尾盘销售显然会交更多的税。

三、土增清算前需考虑的决定点

（1）商铺未来销售和现在销售价格的预判

按照上述分析，参与土地增值税统一清算和未来单独销售价格会对后期的税负影响较大，后期价格变化较大，单独缴税对税负的变化影响较大，企业应将两种税负差异进行大致计算，作为决策的重点考虑因素；

（2）是否存在关联方销售的可能

后期如有可能销售给公司的关联方如运营公司之类，统一经营或者由关联方再次对外转让。这个操作主要关注的是向关联方转让的价格。销售给关联方可以使统一清算是税负有所调节，但是转让价格过低，会引起税务局的关注，价格是否公允，有被调整的可能。

（3）未来商铺是否有计划自持

A、地产公司直接自持，作为固定资产或者投资性房地产处理，不需要按照销售处理，也不需要参与统一清算；

B、转移给运营公司或者关联个人自持并运营，需要统一参与土地增值税清算，关键是价格的确定。

土地增值税清算是一个复杂的工程，计算复杂，涉税金额大，是房地产开发企业在拿地时都要考虑的一个重大问题。至于商铺和车位是否参与统一的土地增值税清算，税的考虑是第一位的。其次根据运营的需要、风险考虑、资金流的考虑，甚至战略思考都可能会影响最终的决定。