【案例】
2007年11月13日，黄1与广西甲房产公司签订《商品房买卖合同》，总价为115011元。
时隔7年多即2014年11月25日，黄1到地税局办理纳税事宜，契税为3450元，同时地税局认为其滞纳税款2540天，应加收契税滞纳金4381.50元。
黄1不服，提起行政复议，复议决定维持，仍不服，提起行政诉讼，一二审均败诉，后申请再审。
另，广西关于实施＜契税暂行条例＞办法第11条规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在纳税义务发生之日起30日内缴纳税款。
【张律解析】
一、纳税义务发生时间
《契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
《契税法》第九条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
据此，契税法与契税暂行条例就纳税义务发生时间的规定相同，无殊。
本案中，黄1的纳税义务发生时间为2007年11月13日，即签订商品房买卖合同的当天。
此外，至于何为权属转移合同的问题是实务中常发的税务争议焦点，纳税人常常主张商品房买卖合同并非房屋权属转移合同，不动产权证书才是不动产权属发生转让的凭证，因此应以办理房产证时点作为契税纳税义务发生时间。纳税人此类观点有其合理之处，因为实务中会存在烂尾楼，合同早就签订，但房子交付远远无期，于此情形，居然要交契税，这与情理都不符。
其实，商品房买卖合同是房屋物权变动的原因，房屋权属登记是物权变动的结果，房产证是权利人享有房屋物权的证明。根据《契税暂行条例》第八条规定，契税纳税义务发生时间为引起物权变动的原因行为即签订商品房买卖合同的时间，并非物权发生变动结果的时间。
二、申报、缴纳期限
并非纳税义务一发生就应马上缴纳税款，基于对便民、税法遵从度和征管效率等多因素的考量，法律规定了申报期限和缴纳期限。
《契税暂行条例》第九条规定，纳税人应当纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
申报期限：土地、房屋权属转移合同签订之日起10天内。
缴纳期限：契税征收机关核定的期限。
本案中，根据前述案件信息，可知合规的申报、缴纳期限为：
申报期限：2007年11月13日（纳税义务发生时间）——2007年11月22日。
缴纳期限：2007年11月13日——2007年12月13日。实际应为：申报日——2007年12月13日
而《契税法》第十条规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
即新法不再沿用契税暂行条例下分别规定申报期限和缴纳期限的方式，而是将申报期限与缴纳期限合二为一。
三、滞纳金
在契税暂行条例下，纳税人未按法律规定缴纳税款，则会涉及滞纳金的问题。比如本案中，黄1原应在2007年11月13日到2007年12月13日期间申报纳税，但他直到2014年11月25日才向税务局申报纳税，同年11月26日才缴税款，则：
税款=115011×3%=3450元；
滞纳天数=2540天（从2007年12月14日至2014年11月26日）；
滞纳金=3450元×0.05%×2540天=4381.50元>3450元税款。
而契税法将申报期限与缴纳期限合二为一，规定在土地、房屋权属登记手续前申报缴纳就行；此外，《契税法》还规定，土地、房屋权属登记前应先缴纳契税，不缴纳的，不予办理权属登记。通俗而言，纳税人不办房产证的，不用交契税；啥时要办房产证的，啥时才交契税。 而根据契税暂行条例，不管纳税人办不办房产证，不管纳税人能否办得了房产证比如烂尾楼，都应当在签订商品房买卖合同之日起并在税局规定的时间内申报缴纳税款。这就是新旧法最大的不同。旧法即契税暂行条例体现了国库充足主义，对纳税人的合法权益保护颇有不周之处。
在新法下，不存在契税暂行条例下常发的契税滞纳金问题。举例来说，2021年9月1日纳税人跟开发商签订商品房买卖合同， 2021年11月1日交付入驻，2041年11元1日缴纳契税，12月1日办理权属登记。换言之，签订商品房买卖合同后，并实际使用20年才去交契税，也不存在滞纳金的问题。
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