上海楼房（左宇 摄）
2021年，行业动荡，魔都楼市也不在太平。
开年以来，上海楼市调控政策频出，新房计分制、5年限售、集中供盘等政策相继出炉，二手房核验价、“三价就低”原则也直接“吹冷”了二手房市场，封堵离婚买房、法拍房纳入限购、赠予纳入限购等一系列组合拳更是打的购房者措手不及。
作为一线从业者，房产中介直观地感受到了市场冷暖变化、行业起伏。
回顾这一年，他们收获分化明显，有中介连跳2家公司始终未能开单，也有中介逆势而上年入近70万元。
两度跳槽均未开单
张毅哲是整个房地产行业动荡的一个缩影，他在2021年流转于3家中介公司却始终未能开单，最后只能抱憾回乡另谋出路。
2021年是张毅哲在链家工作的第4个年头，所在大区为上海链家虹桥南大区。从市场角度来看，该区域无疑是近一两年上海最热的置业板块，尤其是徐泾镇新盘，只要不是品相或区位过差，去化率都不错。
“而现实是，热度高、去化好的新盘并不缺客户，甚至案场销售自己手握的客户资源都不能完全消化，更不需要找链家做分销。”张毅哲颇为艳羡，但也客观地说，万科、招商、远洋、蟠龙这些项目都不与我们合作，虽号称虹桥南大区，但销售的多是奉贤、金山、崇明以及少量青浦新盘。
尤其是2021年以来，上海楼市调控政策频出，新房市场火热，也导致合作项目减少、提成点也有下调。
从“121”政策出台，提出优先满足“无房家庭”自住购房需求，并封堵离婚买房行为；再到2月新盘试点项目出炉，新房市场启动计分制，并首次提出新房限售；3月新房又开启集中供应模式，大批房源同时放出，屡屡被刷新的入围分数线也助燃上海新房市场热度。
张毅哲所属的新房直销部直接受到影响。据他了解，此前两年链家与开发商合作的新房销售提成基本在2个点、3个点左右，但在今年有些项目却仅剩1个点甚至更低。如年初公司与青浦朱家角板块的大名城映湖合作，该项目房源总价在300万左右，公司提成仅0.68%，实际拿到个人手中可能不到5000元。
在此背景下，张毅哲又于4月份遭遇调薪，底薪从8000元骤降至3000元。这让本就因楼市调控新房不易成单、多中介公司依靠底薪生活的他难以为继。
当楼市调控撞上链家薪资结构调整比较，张毅哲遭遇事业下行期。5月，其选择离开怎么样奋斗多年的上海链家来到一家小中介公司旭房。
与在链家做新房直销不同，旭房没有链家、安居客等知名房产平台有自访客源支撑，抖音、百度广告、公众号推广、电话推广是这家小中介公司的蓄客渠道，张毅哲每天的工作也变成怎么样不开停给公司下发的通讯名单打电话，按要求一天致电量不得少于120个，工作领域从上海新房市场转向环沪市场，嘉兴、嘉善、太仓、海盐等地区。
小中介公司的工作模式不适应加之环沪市场难做，张毅哲很快又来到今年的第三家公司58爱房。
58爱房是58同城旗下的新房交易服务平台，他加入的是其中的新房直销部门。在他进来前，已有不少链家的老同事在此试水成功，曾有人单月开出7单业绩的好成绩。
由于新房直销部门创办不久，还在迅速扩张阶段，自张毅哲进入的8月到10月期间上海部门人员快速从十余人扩张至上百人。快速扩张成本增加的另一面是短期内销售效果并不理想，始终未能盈利。
或受制于此，很快，张毅哲遭遇了今年的第二次调薪。
11月底，新房直销部门人员底薪全部降至3500元，且取消额外补贴。另一方面，由于部门成立不久，发佣制度并不完善，有中介自5月份签单，直至10月才收到提成，中间流程过长且不透明。
最终，一年未能开张的他选择离开魔都大的，回到老家另谋出路。
有中介年入7贷款0万
诚然，张毅哲的经历有行业大环境影响，亦有其自身实力、运气等多方因素导致。相比之下，牛进军就显得游刃有余。
与张毅哲不同，牛进军主做二手房市场，今年收入虽不及去年，但也较为可观。
“去年底到今年1月份，一家上海二手房市场最为火热，但到了春节后成交在态势就较为一般，下半年受政策影响，交易量更是进一步紧缩。”牛进军举例，去年下半年其做成5单二手一家房买卖交易，而今年到现在才做成3单，仅从成交量来看确实较去年有明显差距。
以行业普遍情况看，此前，正常水平中介平均1个月出头基本可做成一次二手房交易，一年可达到10单左右；但今年平均需2个月才能成交一单，全年开单量在6、7单。
确实，下半年二比较手房价格核验要求出炉，紧接着贷款收紧“三价就低”（合同网签价、涉税评估价、银行评估价取最低值）政策出台，都进一步影响二手房成交情况。
中原地产数据显示，上半年上海二手房单月成交量中介公司多在2.5万套以上，但下半年调控频出，交易量在9月达到“冰点大的”，仅1.2万套，10月、11月有所回升，分别是1.3万套、1.5万套，但相比上半年仍有不小差距。
不过，牛进军自2016年开始从事房产中介，行业起起伏伏经历的多，自然颇为豁达开，“成单量虽少，但若成交总额相差不大，薪资也不会有断崖式下跌，前段时间二手房贷款额度较为紧张，但目前已有放缓，维持业绩不成问题”。
即便如此，今年的两次“爆单”经历还是让他念念不忘，即已经签订的合同又违约未能成交。
一个属房源资质存在问题，有抵押情况最终导致无法通过网签；另一个则是受“三价就低”政策影响，贷款额度过低，买方无法筹齐资金只能选择退房。对中介而言，交易不成，佣金要全部退回，此前的辛苦付出成果只是零。
整体市场行情不好，行业“老人”尚且可过，但对新人来说就没有那么友好。
“今年上海楼市政策较多，新人不建议进入贷款房产市场。”牛进军如是说。
贺伟是去年从教培行业转来的新人中介，从业前期多以培训学习为主，每月有定额底薪可以维持生活，对开单需求没有那么高，但转入今年，刚脱离新人身份、失去底薪的他就受到来自生活的“重锤”。
“下半年整体市场下行，成交难，前段时间上海很火的浦城小区93套‘老破小’我也有幸为客户做成一单，但很遗憾后面堵在网签上未能成交。”贺伟看了眼刚收到的工资条，心情很是复杂。
房产中介是一个收入分化严重的行业。
以牛进军所在门店为例，业绩最好的员工税后收入接近70万元，而普通的收入则是在20万元左右，差距悬殊。这还是在牛进军所在门店业绩较好的情况下，有不少中介反应，整体行情不如去年，收入20万算是干得还不错，有些门店目前还是亏损状态。
有地产分析师指出，行业里，除太平洋房屋、同策、美凯龙这些还在扩张阶段的公司在开店外扩，正常经营的链家这类已经开始收缩门店，经营性调整。
好在，至暗时刻已经过去，不少中介反馈目前二手房贷款额度正逐步放开，成交量和市场环境有所缓和，对于明年的市场仍充满期待。
（本文涉及人名均为化名）上海
记者 左宇
排版 何艳艳
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