房地产万科财务报表分析财务风险(万科的财务风险分析)

春节前后爆发的疫情，给很财务风险多企业带来了挑战，先是餐饮企业遭遇生存的考验，迫切需要甲方给予降租，后是房企在外部压力下勉强给予承万科租商户一些租金减免。原本房市在经济调控下，很多房企面临现金流压力不得不下调售价，现在又有疫情环境下，不得不减免租金。真好奇，房企过去一年的生存状况，如何呢？比如现金流压力，又比如存货积压情况，我们下面来分析一下2019年财报中都能看出哪些信息？

于是，就选择了王石老板财务创立的万科集团作为研究的对象。公司于1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991年1月29日，公司发行的A股在深交所上市；1993年5月报表28日，公司发行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介绍方式转换上市地在联交所主板（H股）上市。2019年，是万科成立35周年。

首先恭喜买了万房地产科股票的股民，万科A财报中介绍了2019年年度分红派息方案：2019年度拟合计派发现金股息11,810,739,436.05元（含税），占公司2019年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为30.38%。不过，2018年财务派发的股息也是118亿，2019年每10股派送人民币10.45元（含税）现金股息，相对于2018年每10报表股派送人民币10.70元（含税）现金股息，略有下降。分析

高兴之余，我们再来看一下万科A财报中透露的负债情况。2019年末，有息负债共计2578.5亿，净负债率33.87%，白话解释就是：若借款合同到期，续借出现问题的话，这个资金缺口，需要投资者补入的资金量，相当于所持股权资产的33.87%。如果自己是投资者，就需要提前预想自己在公司遇到困难时愿意多大程度财务风险的继续补充投入资金。如果净负债率超过了你的限度，那么就的需要考虑一下这个超过自己限度的风险，是否要继续了。

另一方面，2019年度利息支出共计149.5亿，经营活动产生的现金流量净额为456.9亿。可见，在借款到期可以续签的假设下，有息负债产生的利息支出，可以用经营活动流入的净现金流量来支付，经营活动产生的净的流量覆盖利息支出的安全系数为3.06（经营活动现金流量净额/利息支出）。

最后我们再来看看万科的存量房是否有积压情况呢？2019年末，已完工、在建、拟开发的产品存货账面余额有9000亿，2019年度房地产及相关业务的成本有2238亿。

假设成本中人工费忽略不计，全部为房产产品成本，那么万科存货周转房地产率为4.02，白话解释就是：按照2019年房产品销售量作为年销售量，2019年末的房产存货需要4年的时间销售完毕。我们再换一个角度看，根据2018年末、2019年末存货余额及2019年度存货销售成本来推算，2019年度新投入的房产有3712.5亿。对比销售房产成本有2238.6亿，就是说2019年度当年投入建造的房产，需要1.66年能卖完。在2019年房万科地产调控政策如此严厉，很多分析房企因此倒闭的情况下，万科在当年还能新投入建造需要1年半才能卖完的房产，确实是够有魄力，够有实力的。