阳光嘉园2018年度审计

原创： 阳光嘉园业委会

在业委会完成阳光嘉园小区业委会2018年度工作总结后， 就急不可待地要求物业公司提供小区2018年度的收支表，但物业公司以政府规定在每年3月底公示阳光财务报表为由，一直拖延。然后。。。。。。

然后就到了2019年3月中旬，物业发来以下报表要求业委会盖章以便公示：

经过一年的洗礼，现在的业委会可不再是菜鸟，虽然没看出报表的所有问题，但报表上明显的错误描述与数据绝对忽悠不了我们。经过业委会表决通过，对物业提供2018年小区收支信息进行一次年度审计，果然发现很多问题，问题罗列如下：

1. 物业收入从933537.96元更正为1057381.09元

2. 物业支出从1067879.59元更正为1066436.13元

3. 物业年度盈亏从-134341.63元更正为-9055.04元（已扣除上交总公司管理费56012.28元)

4. 属于业主权益的日常维修金账户余额从104033.21元更正为154223.21元（此条物业截稿前仍未确认，差异是物业历年挪用的电梯年维保费用未退回到日维金账户）

5. 业委会工作经费的描述错误，更正为业主权益（物业-业委会共管账户）70510.16元（业委会年度工作总结里有列明清单）。这块资金是自业委会成立后业委会精打细算从无到有替小区节省下来的资金，将把每一分钱用于小区后续的改进中去。

以下是阳光嘉园2018收支审计报告详情：

专项审计报告

甬诚专审 [2019]0107号

宁波市海曙区望春街道阳光嘉园业主委员会：

我们接受贵委员会的委托，就宁波和信物业发展有限公司（以下简称物业公司）在阳光嘉园小区服务的2018年度的经营情况及业主权益的收支、结余情况进行了审计，提供审计的会计资料及相关其他资料并保证其真实性是宁波和信物业发展有限公司的责任，我们的责任是根据国家有关政策法规及小企业会计准则等规定进行审计。在审计过程中，结合实际情报况，实施了包括会计记录抽查、发票核对、现场查验、相关的合同、协议等我们认为必要的程序。现将审计情况报告如下：

一、基本情况

阳光嘉园小区于宁波市中龙置业有限公司开发，座落在宁波市海曙区徐家漕路419弄。2018年1月与宁波和信物业发展有限公司签订了物业管理委托合同，委托宁波信物业发展有限公司负责小区相关物业管理，合同期限从2018年1月1日至2022年12月31日。

阳光嘉园小区于多层住宅、小高层住宅、商业用房组成,总建筑面积109052.34平方米，其中住宅面积90426.88平方，商业用房8100.86平方。专业管理用房414.39平方，物业管理用房327.16平方，物业经营用房436.21平方。

住宅共1108套，包括多层住宅23幢、78单元、870套，共计面积65504.77平方；小高层10幢、238套，共计面积24922.11平方。商业用房7幢122层，地下停车位350个、地上停车位93个。

本次审计以物业管理委托合同、合同补充协议书为依据，对阳光嘉园小区物业服务企业物业服务费收支情况公示表、物业专项维修资金及日常维护费使用情况公示表、共用部位、共用设施设备收支情况公示表进行审核。现将审核情况说明如下：

二、审计情况

（一）阳光嘉园小区物业服务企业物业服务费收支情况审核说明：

1、经营收入的审核

经对物业公司账务审核，2018年度营业收入总额1168422.35元，扣除业主权益分配及税费后收入净额1057381.09元，其中：

（1） 综合服务费收入501918.54元。

（2） 电费收入45259.79元。

（3）共用部位、共用设施设备收入621244.02元，扣除税费40531.10元，业主权益分配70510.16元，应计物业公司收入510202.76元。（详见（三）小区共用部位、共用设施设备收支情况审核）

2、成本的审核

2018年度营业成本1066436.13元，其中：

（1）职工薪酬支出647638.74元

（2）卫生保洁费支出174040.48元

（3）秩序维护费用支出2660.84元

（4）绿化养护费用支出43397.00元，其中：养护人员工资42000.00元，总公司列支后分配（1人*3500元/月*12月）。

（5）水电费支出88217.91元。

（6）其他费用30454.69元（电梯保养费、年检费16929.25元、其他耗材等成本费用13525.44元）。

（7）日常管理费用5605.30元

（8）提取6%上交管理费56012.28元

（9）税金及附加支出18408.89元。

3、各级政府补助0.00

4、本年度收支盈亏-9055.04元。

(二)小区物业专项维修资金及日常维护费使用情况审核

1、日常维护费收支的审核

日常维护费（日常维护费）上年账面结余134839.35元，本年收到业主解交的日常维护费128751.46元，本年日常维护费支出109367.60元，期末结余154223.21元。日常维护支出明细如下表：

月日凭证号数摘要支出金额

0130记-0317弱电维保费7500.00

0130记-0317机械设备维修2785.00

0323记-0161.289电梯维修费6500.00

0515记-0036闭门器1280.00

0515记-0037电线配件等1535.00

0611记-0036车库混凝土维修6901.00

0629记-0237电梯进水维修主板1500.00

0820记-0073小区窨井盖破损320.00

0820记-0073垃圾桶，地面喷漆，开关修复340.00

0829记-0223车库配电箱修理，下水道疏通650.00

0918记-0066灭火器干粉3480.00

1017记-0074空调落水管维修1961.00

1112记-0060智能化弱电系统配件1784.00

1116记-0065.332业委会审计费36000.00

1130记-0319化粪池管道维修7697.00

1213记-0035打气筒79.60

1220记-0100灯泡，维修工具，螺丝等1129.00

1220记-0124西门消防维修费10317.00

1220记-0124西门消防维修费14559.00

1220记-0142地桩，警示柱，桩头385.00

1228记-0282小区零星维修2665.00

12本年累计支出109367.60

2、电梯年检费的审核

以前年度已支出的电梯年检费50190.00元，财务账面上反映在电梯年检费科目-50190.00元。合并在物业提供的阳光报表表3日常维护费余额中反映。

3、物业专项维修资金的审核

物业专项维修资金上年账面结余额116953.03元，本年支出17603.00元，期末结余99350.03元。支出明细如下：

0611记-0036外墙维修3672.00

1228记-0281外墙维修13931.00

本年累计支出17603.00

（三）小区共用部位、共用设施设备收支情况审核

1、小区共用部位、共用设施设备收入621244.02元。明细如下表：

序号项目内容金额

1停车费收入240577.25

2物业经营用房经营租赁收入185894.57

3政符补贴的增补经营用房租赁收入120055.24

4电梯广告收入17169.81

5其他广告收入17169.81

6邮政快递柜收入44150.92

7通信基座场地租赁收入8679.25

合计621244.02

2、小区共用部位、共用设施设备收入应纳税金的审核

经审核，小区共用部位、共用设施设备收入应交附加税3817.12元，应交房产税36713.98元，合计税金及附加40531.10元，明细如下：

序号项目内容金额附加税房产税合计税率税额

1停车费收入240577.25 5% 1443.46 1443.46

2物业经营用房经营租赁收入

185894.57515.3722307.3523422.72

3政符补贴的增补经营用房租金收入120055.245r0.3314406.6315126.96

4电梯广告收入17169.8163.62123.62

5其他广告收入44213.41618.34

6邮政快递柜8616.76 6% 62.04

7通信基座场地租赁收入4716.9863.96

合计621244.02 3817.12 36713.98 40531.10

3、小区共用部位、共用设施设备收入分配的审核

根据物业管理委托合同、全同补充协议及双方约定，停车费收入扣除20%物业管理成本后，30%属于业主权益，70%弥补物业亏损，电梯广告收入、邮政快递柜收入扣税费后的50%分配。业主权益分配明细如下表：

序号项目内容收入总额成本税费可分配基数分配比例可分配金额

1停车费收入240577.2548115.45192461.8030W738.54

2电梯广告收入17169.81243.3316926.4850�63.24

3邮政快递柜8679.2562.498616.7650C08.38

合计266426.31 48421.27 218005.04 70510.16

4、弥补物业服务收费支出的审核

小区共用部位、共用设施设备收入621244.02元，减：税金40531.10元、分配业主权益70510.16元，结余510202.76元弥补物业收费支出。

（四）业主资金专用账户的审核

贵业主委员会于2018年4月开设银行业主权益专用账户。至2018年12月31日，账户收到资金总额220937.77元，支出总额2013.00元，期末结余218924.77元，汇总明细如下（详见附表）：

序号摘要收入支出结余

上年结转0.000.00

1、阳光嘉园业委会履约保证金50000.00 50000.00

2、停车费划入157807.81 207807.81

3、广告费50%划入8463.24 216271.05

4、邮政快递柜50%划入4308.38 220579.43

5、存款利息358.34 220937.77

7、购买支票_2018.05.2214.00220923.77

8、打印机 315.00 220608.77

9、爱岗敬业奖1500.00 219108.77

10、打印纸184.00 218924.77

合计220937.77 2013.00 218924.77

减：返还物业公司停车费-100069.27 118855.50

说明：停车费是按收入的总额扣除20%成本后暂划入本专户，经审核按扣除成本后的30%属于业主可分配的金额是57738.54元（见小区共用部位、共用设施设备收入分配的审核），余额中应返还给物业公司的金额为157807.81-57738.54=100069.27元，返还后余额应为118855.50元。

三、审计结论：

1. 2018年度小区物业服务企业物业服务费收支扣除上交管理费后的结余-9055.04元。

2、专项维修资金及日常维护费期末结余154223.21元。

3、电梯维护费期末结余-50190.00元。

4、专项维修资金期末结余99350.03元。

5、业主资金专用账户专款期末结余118855.50元。

四、审计意见

我们认为，在小企业会计准则框架下编制的上述小区物业服务企业物业服务费收支情况、专项维修资金及日常维护费使用情况、共用部位、共用设施设备收支情况在其他重大方面公允反映了宁波和信物业发展有限公司在阳光嘉园小区物业管理服务的经营状况。

五、使用限制

本报告仅供阳光嘉园业主委员会对宁波和信物业发展有限公司在物业管理期间的经营状况的了解确认，不适用于其它目的使用。

宁波甬诚税务师事务所有限公司 中国注册税务师：

中国·宁波 中国注册税务师：

报告日期 ：2019年3月29日

公开公正透明，是沟通的最好良方

张海涛认为：

安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。

基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。

正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？

民生“小事”必须“大办”

民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。

区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。

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