房地产企业的增值税率为多少(房地产公司的税率是多少)

俗话说，的隔行如隔山，每个行业都有他独特之处，房地产企业作为热门的行业，其实是个舶来品，从上世纪90年代算起，也才30多年，特别是卖楼花税率，或者说卖期房的行规，引发出很多的财税、金融问题，其中增值税的处理就别具一格。

一、纳税义务没有发生，就需税率要预缴增值税

一般来说，只有当企业发生了增值税纳税义务，才需要缴纳增值税。销售房子适用的税目是销房地产售不动产，交付或者说交房的时候才确认纳税义务，但是，由于预售时房地产企业收到大量的房款（包括首付款、银行按揭等），就需要根据规定预缴增值税，预缴率为3%[1]。等真正纳税义务发生的时候，才根据以下公式计算为缴纳增值税公司。

当期应多少按增值税=当期企业销项税额-为当期进项税额-留抵税增值税额-预增值缴税额。

那么问题来了，假如一的个房地产项目的累计销项税额-累计进项税额多少＜累计已预缴税额，那么多预缴的税款能否退税呢？现如今没有明确的规定，实务中能够退成功的更是很少。

所以，很多企业想出的办法是，在预售的时候，直接向购房者开具有税率的发票，自己主动触发纳税义务，就不会有预缴，减少自己的预缴税款。

二、土地成本进项的处理

企业取得收入，就需要开具发票，形成销项税额，采购原材料，就需要取得增值税专用发票，形成进项税额。公司房地产企业的主要原材料是什么呢？对，就是土地。然而，土地的一级持有者一般为国家（管理部门为国土局，现为自然资源局），他们会给你开专用发票成为增值税纳税义务人吗？应该不现实，但是也不能不让企业扣除啊。所以，就有一个特殊的处理方式。

根据《营业税改征增值企业税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房是地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当增值税期允许扣除的土地价款）（1 11%是）[2]

也就是说，房地产企业在正式增值确认销项税额的房地产时候，需要将本来应该在获取土地阶段扣除的进项通过差额确认销项的方式变相扣除，对于纳税人来说，理解为延后抵扣也可以。